RMBS注冊(cè)規(guī)模放量至2000億 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響恐有限

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐    

◎每經(jīng)記者 沙斐

近日，由央行注冊(cè)管理發(fā)行的個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）名單中再添中行和招行，發(fā)行規(guī)模合計(jì)1400億元，放量明顯。加上前期獲批的建行、民生銀行已注冊(cè)的600億RMBS，截至目前，總規(guī)模達(dá)到2000億元。

RMBS注冊(cè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，會(huì)提升銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，RMBS作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的品種，有助于銀行釋放出更多針對(duì)房地產(chǎn)的信貸資金，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響相對(duì)有限。

睿信致成董事總經(jīng)理薛迥文也指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題仍集中在需求不足，而非資金不足，RMBS對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)有太突出的影響。

首單首期發(fā)行規(guī)模7.8億

央行網(wǎng)站顯示，中國銀行“中盈個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”發(fā)行規(guī)模為1000億元，于7月17日獲準(zhǔn)發(fā)行。此外，招商銀行“和家個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”也于同一時(shí)間獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行規(guī)模400億元。

此前，建設(shè)銀行也注冊(cè)了名為“建元個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品，發(fā)行金額500億元，獲批時(shí)間為6月29日。與建行同時(shí)獲批的還有民生銀行“企富個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”，發(fā)行金額100億元。

7月15日，民生銀行獲批的RMBS已經(jīng)正式發(fā)行，該項(xiàng)目是央行宣布推行資產(chǎn)證券化注冊(cè)制以來，國內(nèi)首單通過央行注冊(cè)發(fā)行的個(gè)人住房抵押貸款證券化項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目由民生銀行行內(nèi)1908筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為入池資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。其中，個(gè)人一手住房貸款占比超過70%，一、二線城市抵押房產(chǎn)超過資產(chǎn)池的90％。封包日（2015年1月1日）加權(quán)利率為6.88%，為該資產(chǎn)支持證券提供利差保護(hù)。據(jù)悉，該項(xiàng)目首期發(fā)行規(guī)模為7.8億元，剩余規(guī)模將在兩年內(nèi)進(jìn)行分期發(fā)行。

中債資信ABS團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人鄭佳表示，隨著建行、民生、中行、招行獲得央行注冊(cè)發(fā)行額度達(dá)2000億元，可以預(yù)測(cè)未來兩年個(gè)人住房抵押貸款的資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量較前兩輪試點(diǎn)將有較大提升，有望進(jìn)一步提高同質(zhì)性較高產(chǎn)品的規(guī)模占比?？紤]到美國市場(chǎng)截至2015年一季度，相關(guān)資產(chǎn)證券化余額為8.6萬億美元，占比高達(dá)80%，目前的趨勢(shì)將有助于我國證券化市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向成熟市場(chǎng)格局靠攏。

樓市供需問題仍未解決

中行、建行2014年年報(bào)顯示，其個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模均在2萬億元以上，而此次個(gè)人住房抵押貸款證券化的額度分別僅占2%、4%，仍有很大提升空間。

鄭佳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此類產(chǎn)品的持續(xù)發(fā)行將引導(dǎo)商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)逐步擺脫對(duì)規(guī)模擴(kuò)張經(jīng)營模式的依賴，通過盤活個(gè)貸存量，提高資金使用效率，提高中間業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，通過“貸款發(fā)放——入池打包——資金回籠”往復(fù)循環(huán)，可保持房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金的持續(xù)供給，有助于我國民用住房的價(jià)格企穩(wěn)。

薛迥文也表示，理論上來說，RMBS持續(xù)擴(kuò)容，無論對(duì)開發(fā)商還是購房者，資金面會(huì)顯得寬松很多，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流確實(shí)有好處。但具體從成交量方面來看，在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，RMBS僅僅會(huì)對(duì)一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)成交量有些幫助，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來說，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太突出的影響。

薛迥文解釋稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題不在于缺錢，而在于需求。

“（當(dāng)前貸款）利率為什么低？主要是因?yàn)殄X不緊張。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向記者表示，今年樓市交易量回升，主要?dú)w功于信貸新政的支持，而不是供需問題得到了解決，信貸支撐通常對(duì)于近期的交易會(huì)起到明顯的推動(dòng)作用，等到政策效應(yīng)釋放完畢后，交易量仍將回到原來的軌道上。