李宇嘉：部分銀行收緊房貸會(huì)不會(huì)成為房?jī)r(jià)回調(diào)信號(hào)

◎李宇嘉

近期，深圳個(gè)人住房貸款出現(xiàn)收緊。繼6月農(nóng)行、中行、建行將首套房貸首付從三成提至四成后，工行也于7月中旬加入了“四成”大軍。此外，包括四大銀行在內(nèi)，目前深圳首套房貸利率已經(jīng)從6月之前的基準(zhǔn)利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房貸利率上浮10%~20%?？紤]到四大銀行占據(jù)個(gè)人住房貸款2/3強(qiáng)的市場(chǎng)份額，再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸，深圳個(gè)人房貸業(yè)務(wù)全面收緊已成趨勢(shì)。

據(jù)筆者調(diào)查，樓市火爆導(dǎo)致房貸額度告急甚至枯竭是在深商業(yè)銀行緊縮房貸業(yè)務(wù)的主要原因。今年上半年，深圳商品住房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)121%，創(chuàng)2009年以來(lái)的高峰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“北上廣”平均40%的增幅。同時(shí)，深圳上半年新房和二手住房均價(jià)分別突破3萬(wàn)元和4萬(wàn)元大關(guān)，同比分別上漲20%和30%以上。此外，去年“9.30”政策放松了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年“3.30”新政刺激了改善型住房需求，股市火熱也加厚了首付“安全墊”。

以上這些因素共同促成了深圳購(gòu)房者對(duì)于個(gè)人住房貸款需求的大幅度增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)，也刺激了消費(fèi)融資等套取貸款買(mǎi)房行為，這是各大銀行在去年底切割房貸份額時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想到的。因此，還沒(méi)有到6月底，深圳房貸業(yè)務(wù)集中的大銀行，已經(jīng)用光了房貸額度。

同時(shí)，在凈利潤(rùn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)、息差占利潤(rùn)70%、業(yè)績(jī)剛性考核、存款流失的情況下，今年銀行業(yè)績(jī)壓力非常大。其中房貸利率上浮最高不超過(guò)20%的規(guī)定，成為銀行完成業(yè)績(jī)的最大掣肘之一。因此在樓市因城施策和銀行自主定價(jià)的情況下，收緊房貸在情理之中。

此外，防范金融風(fēng)險(xiǎn)也是在深商業(yè)銀行收緊房貸的原因之一。前期的股市火熱讓買(mǎi)家支付能力上升，對(duì)高房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的接受能力。另一方面，今年以來(lái)，股市大規(guī)模套現(xiàn)和減持，讓創(chuàng)業(yè)的老板們成為近期深圳樓市的另一大金主。

在股市財(cái)富效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下，4~6月份的深圳樓市火到“一天一個(gè)價(jià)”。這讓銀行不得不考慮，股市風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒙拥綐鞘?，隨著股市振蕩和去杠桿，未來(lái)樓市購(gòu)買(mǎi)力或?qū)⑹艿經(jīng)_擊，前期被資金推高的房?jī)r(jià)也將在未來(lái)面臨回調(diào)的可能。

進(jìn)入6月下旬，股市財(cái)富效應(yīng)開(kāi)始減退，高凈值人群購(gòu)買(mǎi)力明顯下降。因此，出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行也在收緊房貸。

筆者認(rèn)為，即便貨幣政策寬松的大環(huán)境不變、股市走牛的行情還在，房貸收緊也僅僅是深圳樓市出現(xiàn)明顯回調(diào)的一個(gè)原因。更關(guān)鍵的是，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)高到有效需求都難以承受的地步了。

近期，深圳樓市出現(xiàn)回調(diào)跡象，筆者認(rèn)為這一趨勢(shì)不可阻擋。6月下旬以來(lái)，深圳市產(chǎn)權(quán)登記中心單日最高收文量已經(jīng)從之前的4000份下降到的330份。最能反映變化的二手住房市場(chǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整。進(jìn)入7月份后，中介店鋪的客戶(hù)上門(mén)量，相比5~6月份高峰期驟然減少，業(yè)主報(bào)價(jià)已現(xiàn)松動(dòng)，尤其是前期房?jī)r(jià)上漲超過(guò)40%的區(qū)域。作為先行指標(biāo)的中原業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)，7月份的前兩周分別為63.6%和45%，較6月的最后一周大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)和18.6個(gè)百分點(diǎn)。

(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)