大房企忙著“拆”中小房企忙著“買” 拆分與并購(gòu)真能讓市值一飛沖天嗎

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

A股自去年爆發(fā)以來(lái)，指數(shù)一路狂飆。借著大牛市的東風(fēng)，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲。大型房企計(jì)劃拆分旗下業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，而中小房企則在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域跨界并購(gòu)，試圖以此帶動(dòng)股價(jià)的上漲，提升公司市值。那么，在這一過(guò)程中，房企會(huì)遇到哪些難題？哪些業(yè)務(wù)板塊更能得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可？

福布斯發(fā)布的2015全球富豪榜顯示，王健林以242億美元的財(cái)富成功超越馬云，成為新任內(nèi)地首富。但令人意想不到的是，讓王健林坐上首富寶座的并非萬(wàn)達(dá)集團(tuán)龐大的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)盈利能力的提升，而是萬(wàn)達(dá)院線獨(dú)立上市后超十倍的股價(jià)漲幅。

從去年下半年起，沉寂已久的A股爆發(fā)，上證指數(shù)在不足一年內(nèi)漲幅超一倍。借著大牛市的東風(fēng)，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲，包括萬(wàn)科、中海等龍頭房企計(jì)劃分拆物業(yè)管理等業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，中小房企更在醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、金融等領(lǐng)域展開跨界并購(gòu)，試圖以此帶動(dòng)股價(jià)上漲，推動(dòng)公司市值提升。

通過(guò)分拆、并購(gòu)等資本運(yùn)作，能對(duì)房企市值增長(zhǎng)帶來(lái)怎樣的影響？股價(jià)上漲又能否對(duì)公司盈利增長(zhǎng)產(chǎn)生催化作用？

房企市值管理意愿增強(qiáng)

在5月22日舉行的萬(wàn)科股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮首次拋出了“未來(lái)十年市值達(dá)到萬(wàn)億”的新目標(biāo)。根據(jù)他的描述，萬(wàn)科正在培養(yǎng)更多新業(yè)務(wù)，未來(lái)都將獨(dú)立分拆上市，“萬(wàn)科系”整個(gè)控股集團(tuán)市值加起來(lái)將超萬(wàn)億。

盡管郁亮的雄心壯志毋庸置疑，但是與“互聯(lián)網(wǎng)+”熱潮席卷A股相比，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)并不受市場(chǎng)青睞。作為A股互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)，截至6月3日，樂(lè)視網(wǎng)的年內(nèi)漲幅為416%，而萬(wàn)科A的年內(nèi)漲幅不到10%。盡管萬(wàn)科去年的凈利潤(rùn)是樂(lè)視網(wǎng)的49倍，但投資者給予樂(lè)視網(wǎng)的估值是401倍，給予萬(wàn)科的估值只有10倍。

在中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰看來(lái)，由于此前一度暫停房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資，上市房企市值管理動(dòng)力并不是很強(qiáng)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上地產(chǎn)股估值相對(duì)較低，對(duì)房企而言，與其在短期內(nèi)改善盈利水平，不如試圖提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事，因此房企的市值管理意愿更為強(qiáng)烈。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型的難題，無(wú)論是轉(zhuǎn)向哪個(gè)方向，充裕的資金是重要因素”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果房企能通過(guò)市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來(lái)更大的資金保障。

大房企傾向分拆業(yè)務(wù)上市

在資本市場(chǎng)，通過(guò)分拆上市獲取股權(quán)的二次溢價(jià)，是上市公司的重要財(cái)技之一。對(duì)于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言，將經(jīng)營(yíng)成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

其中，物業(yè)管理無(wú)疑是最重要的突破口之一，花樣年旗下的物業(yè)管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陸香港聯(lián)交所以來(lái)，彩生活股價(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)200%，市值超過(guò)母公司花樣年。在“彩生活效應(yīng)”的推動(dòng)下，包括萬(wàn)科、中海、綠城等大型房企也紛紛拋出物業(yè)管理分拆上市的計(jì)劃。

在陳聰看來(lái)，雖然與新房相關(guān)的業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)隨著房地產(chǎn)開發(fā)景氣度的下降而見頂，但是與存量房增值相關(guān)的業(yè)務(wù)，例如存量房的裝修、更新改造、物業(yè)管理、租賃服務(wù)、小區(qū)的智慧化、小區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)等仍是一片藍(lán)海。這背后，物業(yè)管理是掌握存量房源的最好切入點(diǎn)，這也是資本市場(chǎng)愿意給予彩生活高估值的重要原因。

以萬(wàn)科物業(yè)為例，根據(jù)瑞銀證券的研究報(bào)告，2014年萬(wàn)科物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為19.8億元，合同管理面積為1.03億平方米，市場(chǎng)份額僅為0.59%，作為全國(guó)最大物業(yè)管理公司的彩生活去年物業(yè)管理總面積也僅為2億平方米，這意味著物業(yè)管理市場(chǎng)集中度非常低，萬(wàn)科物業(yè)管理市占率擁有極大的提高空間。

但即便如此，像萬(wàn)科這種“大象”級(jí)企業(yè)，分拆物業(yè)管理上市在短期內(nèi)對(duì)估值提升的作用或許也相當(dāng)有限。瑞銀證券分析師丁曉認(rèn)為，2015年萬(wàn)科物業(yè)預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)約5000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，參照彩生活約30倍市盈率的估值計(jì)算，萬(wàn)科物業(yè)的估值約為15億元。相對(duì)于萬(wàn)科超過(guò)1500億元的市值，物業(yè)分拆上市對(duì)整體市值貢獻(xiàn)有限。估值能否進(jìn)一步提升，將取決于萬(wàn)科物業(yè)能否結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，拓展和提供與家庭生活有關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)，帶來(lái)更多元化的收入。

除了物業(yè)板塊，商業(yè)地產(chǎn)分拆上市則是另一個(gè)路徑。碧桂園在今年3月曾經(jīng)透露，正籌劃將旗下酒店業(yè)務(wù)分拆上市，但目前并沒有具體時(shí)間表。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此前也透露，公司在研究將資產(chǎn)以房地產(chǎn)信托基金（REITs）的方式分拆上市。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨供應(yīng)過(guò)剩的困擾，中高端酒店與購(gòu)物中心尤為嚴(yán)重，這類資產(chǎn)即便能順利分拆上市，估值也不高，對(duì)母公司估值難有提升作用。

中小房企熱衷跨界并購(gòu)

相對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大的大型房企，中小型上市房企更熱衷于通過(guò)跨界并購(gòu)提升市值。

根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)，在142家A股上市房企中，涉及跨界轉(zhuǎn)型的至少有41家，占行業(yè)總數(shù)的29%，轉(zhuǎn)型方向包括醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源煤礦、金融、軍工/智能、影視傳媒等八大行業(yè)。

這其中，并購(gòu)成為這類房企轉(zhuǎn)型的重要路徑。以宜華地產(chǎn)為例，公司于去年斥資7.2億元購(gòu)入廣東眾安康后勤集團(tuán)股份有限公司，正式進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)，公司隨后更名為宜華健康（000150，SZ）。泛海控股（000046，SZ）也通過(guò)入股民生證券、民生財(cái)險(xiǎn)等，完成在金融板塊的布局。

在陳聰看來(lái)，中小房企由于在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上擴(kuò)張并不具備優(yōu)勢(shì)，要提升自身的估值水平，它們更傾向于通過(guò)變更行業(yè)屬性的辦法。盡管在A股市場(chǎng)成功轉(zhuǎn)型的案例不多，但目前高估值行業(yè)的門檻不算很高，投資者也習(xí)慣用行業(yè)屬性來(lái)決定公司的估值水平，因此，這類房企轉(zhuǎn)型路徑體現(xiàn)為機(jī)會(huì)主義式跟隨資本市場(chǎng)熱點(diǎn)，帶動(dòng)股價(jià)出現(xiàn)階段性表現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在最近一年漲幅最大的十大地產(chǎn)股中，多數(shù)為跨界轉(zhuǎn)型類的中小房企，至少?gòu)氖兄倒芾淼慕嵌榷裕壳爸行》科蟮谋憩F(xiàn)優(yōu)于龍頭企業(yè)。

“像互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等是政府大力扶持的行業(yè)，前景毋庸置疑”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，但所謂隔行如隔山，房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展并不具備先天優(yōu)勢(shì)，它們有可能成為新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，也有可能只是“曇花一現(xiàn)”，投資者面對(duì)這類企業(yè)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

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企業(yè)案例·綠地

“綠地系”并購(gòu)效應(yīng)：金豐投資股價(jià)半個(gè)月漲近50%

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

相比萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科，業(yè)務(wù)更為多元化的綠地，可能是最早提出通過(guò)資本并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)擴(kuò)張，優(yōu)化財(cái)務(wù)的公司。在這方面，綠地的進(jìn)展十分迅速，在借殼金豐投資整體上市獲批短短兩個(gè)月時(shí)間，綠地就收購(gòu)了一家港股上市公司的控股權(quán)，并增持了一家港股上市公司股權(quán)。

而這一做法，也在資本市場(chǎng)受到了投資者認(rèn)可。在綠地借殼金豐投資整體上市有條件獲批前半個(gè)月，股價(jià)就由停牌前的24元上漲至35元多，漲幅接近50%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述收購(gòu)除了將綠地資產(chǎn)注入上市平臺(tái)的預(yù)期，更重要的目的在于通過(guò)收購(gòu)提升資產(chǎn)質(zhì)量，進(jìn)一步推升業(yè)績(jī)。

投資：動(dòng)作頻頻

4月23日，綠地重組金豐投資獲通過(guò)時(shí)，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表態(tài)，在新增長(zhǎng)點(diǎn)培育方面，綠地將用好投資并購(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)+等手段。在投資并購(gòu)上，綠地一方面將通過(guò)戰(zhàn)略并購(gòu)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)擴(kuò)張，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；另一方面將以資本為紐帶，通過(guò)控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè)，打造一批“綠地系”企業(yè)群。

僅僅兩周后的5月7日，綠地金融海外投資集團(tuán)有限公司又與博大綠澤國(guó)際有限公司（01253，HK；以下簡(jiǎn)稱博大綠澤）訂立協(xié)議，綠地金融有條件同意認(rèn)購(gòu)博大綠澤配發(fā)及發(fā)行的總共5944萬(wàn)股認(rèn)購(gòu)股份，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股2.15港元，總認(rèn)購(gòu)價(jià)約為1.28億港元。認(rèn)購(gòu)股份相當(dāng)于博大綠澤已發(fā)行總股本的7.19%。此次認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，綠地金融持股比例提高到12.90%，進(jìn)一步鞏固了第二大股東的位置。

資料顯示，博大綠澤是一家快速成長(zhǎng)的綜合性園林景觀設(shè)計(jì)建設(shè)服務(wù)供應(yīng)商，公司專注于各地主要城市的園林綠化項(xiàng)目，針對(duì)不同項(xiàng)目為客戶提供“一站式”園林景觀設(shè)計(jì)建設(shè)服務(wù)解決方案，包括設(shè)計(jì)及規(guī)劃、設(shè)計(jì)完善、建設(shè)、苗木種植及養(yǎng)護(hù)。該公司擁有城市園林綠化企業(yè)一級(jí)資質(zhì)、風(fēng)景園林工程設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)等多項(xiàng)資質(zhì)。

綠地當(dāng)時(shí)承諾，將為博大綠澤提供三年國(guó)際、國(guó)內(nèi)園林、綠化項(xiàng)目訂單，每年合同金額不低于3億元人民幣，通過(guò)有力的項(xiàng)目支持，推動(dòng)上市公司持續(xù)發(fā)展壯大。

在收購(gòu)博大綠澤后，綠地表示，要圍繞集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展目標(biāo)，著力提升資本運(yùn)作水平，使資本經(jīng)營(yíng)真正成為撬動(dòng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式升級(jí)的有力杠桿。

而僅僅十天之后，5月18日，金豐投資發(fā)布公告稱，綠地集團(tuán)境外全資附屬公司與中國(guó)潤(rùn)東汽車集團(tuán)有限公司（01365，HK；以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)東汽車）、Rundong Fortune（潤(rùn)東汽車現(xiàn)控股股東）簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，綠地集團(tuán)境外全資附屬公司有條件同意認(rèn)購(gòu)潤(rùn)東汽車有條件同意配發(fā)及發(fā)行的總計(jì)53627.07萬(wàn)股股份，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股2.89港元，總認(rèn)購(gòu)價(jià)為15.50億港元。認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，綠地集團(tuán)境外全資附屬公司將擁有潤(rùn)東汽車投票權(quán)的30%，成為控股股東。這標(biāo)志著作為綠地集團(tuán)“大消費(fèi)”產(chǎn)業(yè)重要板塊的汽車產(chǎn)業(yè)首次擁有了港股上市平臺(tái)。

除了增持博大綠澤，收購(gòu)潤(rùn)東汽車。綠地在金融投資層面也是動(dòng)作不斷。比如牽手建行發(fā)起成立首支軌交PPP基金，又比如綠地香港5月27日宣布，其互聯(lián)網(wǎng)金融公司“綠地金服”正式開業(yè)。綠地金服總裁楊曉冬透露，除了地產(chǎn)寶等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，公司還將經(jīng)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，目標(biāo)為未來(lái)3年平臺(tái)交易量突破1000億元人民幣，注冊(cè)用戶數(shù)突破300萬(wàn)。

這一系列令人眼花繚亂的動(dòng)作不禁讓外界猜測(cè)，接下來(lái)綠地是否還會(huì)有新的投資收購(gòu)計(jì)劃，以將旗下業(yè)務(wù)注入到更多上市平臺(tái)？

收購(gòu)：不只看中平臺(tái)

億翰智庫(kù)上市公司房地產(chǎn)研究中心主任張化東指出，綠地收購(gòu)多個(gè)上市平臺(tái)，核心還是為了推動(dòng)旗下的各個(gè)板塊更好地增長(zhǎng)。因?yàn)樵谫Y本市場(chǎng)上，單業(yè)務(wù)類別上市企業(yè)的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更容易凸顯，也更容易進(jìn)行融資。

在他看來(lái)，綠地旗下的大金融、大消費(fèi)以及城市產(chǎn)業(yè)集群中的地鐵建設(shè)業(yè)務(wù)，都對(duì)資本市場(chǎng)有比較強(qiáng)的吸引力。其中，下一步最有可能上市的應(yīng)該是綠地大金融領(lǐng)域的相關(guān)業(yè)務(wù)。

對(duì)于上述猜測(cè)，綠地方面表示，由于涉及到上市公司信息披露，未來(lái)的收購(gòu)計(jì)劃和目標(biāo)目前尚無(wú)法公開。

綠地內(nèi)部人士表示，以綠地旗下的汽車業(yè)務(wù)為例，除了潤(rùn)東汽車，綠地還有綠地汽車、云峰汽車兩大資產(chǎn)，上述三大資產(chǎn)整體構(gòu)建成綠地汽車業(yè)務(wù)。目前，這三大資產(chǎn)還是獨(dú)立的，潤(rùn)東汽車的排名要比綠地汽車、云峰汽車更靠前。

根據(jù)中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)發(fā)布的“2014年度中國(guó)汽車流通行業(yè)經(jīng)銷商集團(tuán)百?gòu)?qiáng)報(bào)告”，潤(rùn)東汽車的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到154.69億元，排名第19位，綠地汽車營(yíng)業(yè)收入只有62.33億元，排名第58位，云峰汽車營(yíng)業(yè)收入僅35億元，排名第88位。

綠地方面指出，通過(guò)認(rèn)購(gòu)潤(rùn)東汽車股份并成為控股股東，綠地汽車產(chǎn)業(yè)的總體規(guī)模將躋身全國(guó)汽車經(jīng)銷商集團(tuán)的前列，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。

顯然，綠地收購(gòu)潤(rùn)東汽車，并不僅僅是為了汽車業(yè)務(wù)未來(lái)整體上市，也為了進(jìn)一步提升汽車板塊的整體資產(chǎn)質(zhì)量。而綠地也希望，潤(rùn)東汽車能在綠地集團(tuán)支持下進(jìn)一步拓展新能源汽車、電動(dòng)汽車及混合動(dòng)力汽車市場(chǎng)，推動(dòng)汽車融資服務(wù)及汽車租賃金融業(yè)務(wù)，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)汽車銷售市場(chǎng)等。

綠地方面分析，預(yù)計(jì)汽車后市場(chǎng)將達(dá)到萬(wàn)億元規(guī)模，這是他們看好這一市場(chǎng)的關(guān)鍵。

由此來(lái)看，綠地在完成整體上市后的資本運(yùn)作方向不只是看重平臺(tái)，更是借助收購(gòu)擴(kuò)張業(yè)績(jī)，優(yōu)化財(cái)務(wù)。而這也許才是投資者看好金豐投資的主要原因。

但東方證券首席地產(chǎn)分析師竺勁說(shuō)，收購(gòu)多個(gè)上市公司平臺(tái)，將資產(chǎn)裝入這些平臺(tái)有一個(gè)較為漫長(zhǎng)的周期。等業(yè)務(wù)完成上市后，牛市也許早已過(guò)去。

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企業(yè)案例·萬(wàn)科

萬(wàn)科的萬(wàn)億市值路徑：物業(yè)拆分是第一步

◎每經(jīng)記者 白亞靜

九鼎投資通過(guò)收購(gòu)迅速實(shí)現(xiàn)千億市值，成為近來(lái)資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)。放眼房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等都已經(jīng)或正籌劃通過(guò)收購(gòu)上市公司平臺(tái)，或拆分旗下業(yè)務(wù)板塊做大市值。萬(wàn)達(dá)院線上市后股價(jià)一飛沖天，就是一個(gè)鮮活的案例。那么，萬(wàn)達(dá)控股的快錢和其他業(yè)務(wù)板塊，是否存在獨(dú)立上市的可能？萬(wàn)科也打算拆分旗下物業(yè)板塊，除此之外，萬(wàn)科還有哪些資產(chǎn)有可能拆分上市？

日前的股東大會(huì)上，萬(wàn)科表示期望通過(guò)拆分，實(shí)現(xiàn)市值進(jìn)一步增長(zhǎng)，并披露未來(lái)要控股多個(gè)上市平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億市值目標(biāo)。

目前，萬(wàn)科首先想要拆分的物業(yè)服務(wù)板塊發(fā)展情況如何？資本市場(chǎng)將給出怎樣的估值？物業(yè)板塊之外，萬(wàn)科還有哪些資產(chǎn)有上市價(jià)值？

換一種方式擴(kuò)張

萬(wàn)科準(zhǔn)備打造萬(wàn)億平臺(tái)時(shí)，第一個(gè)想要拆分的板塊就是萬(wàn)科物業(yè)。記者從萬(wàn)科官網(wǎng)以及其總部的企業(yè)標(biāo)識(shí)來(lái)看，這種分拆已運(yùn)作多時(shí)。

不久前的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮稱，“本來(lái)希望把萬(wàn)科物業(yè)上市事宜放后面一點(diǎn)，但發(fā)現(xiàn)形勢(shì)不等人，所以正加快研究。”

想做社區(qū)O2O，物業(yè)管理面積的規(guī)模是關(guān)鍵。據(jù)了解，目前全國(guó)的物業(yè)管理面積存量約250億平方米，每年還以10億平方米左右的速度增加，但在這么大的市場(chǎng)里，占比最高的彩生活也只擁有2億多平方米。

“雖然有不少同行進(jìn)入，但相比廣闊的市場(chǎng)，這仍是一片藍(lán)海”，彩生活總裁唐學(xué)斌在今年的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上稱。或因此，去年以來(lái)，資本市場(chǎng)給予彩生活的估值曾一度超過(guò)其母公司花樣年。

但現(xiàn)在的擴(kuò)張成本已經(jīng)不低。今年2月，為拿下深圳市開元國(guó)際物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，彩生活付出了3.3億元，而該公司未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值僅1.13億元。

另一個(gè)問(wèn)題是，快速擴(kuò)張能否兼顧服務(wù)質(zhì)量？唐學(xué)斌曾坦言，在其收購(gòu)的一些社區(qū)里，由于前物管公司服務(wù)差，不少設(shè)施都需要升級(jí)，所以這些社區(qū)要達(dá)到彩生活的標(biāo)準(zhǔn)，需要時(shí)間。

一名私募基金經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前，如果想獲得資本市場(chǎng)青睞，首先報(bào)表中的負(fù)債不能太高，這意味著收購(gòu)成本要盡量降低，用最少的錢打造平臺(tái)，累積優(yōu)勢(shì)。

作為社區(qū)概念的后來(lái)者，萬(wàn)科物業(yè)也需要在未來(lái)幾年達(dá)到數(shù)量級(jí)增長(zhǎng)，才能達(dá)成平臺(tái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。為避免過(guò)高的收購(gòu)成本，它換了一種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

萬(wàn)科稱不玩概念

彩生活成為第一只社區(qū)O2O概念股之后，后來(lái)者還有機(jī)會(huì)嗎？

上述私募基金經(jīng)理表示，資本市場(chǎng)給彩生活的估值，證明了這一模式是可行的，所以會(huì)源源不斷地有房企拆分打包物業(yè)板塊上市，這些后入者想上市，還會(huì)找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。

當(dāng)包括中海物業(yè)在內(nèi)的諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也要走分拆上市這條路時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)準(zhǔn)備怎么突圍呢？

郁亮的思路不是講一個(gè)不同的“故事”，而是抓服務(wù)質(zhì)量。他稱，不要迷信差異化，并非差異化才能成功，“比拼的應(yīng)是奮斗和扎實(shí)”。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，有時(shí)候某只股票在二級(jí)市場(chǎng)的走向很好，并不一定意味著投資者看好該公司的商業(yè)模式，有可能是企業(yè)概念加資金推動(dòng)，所以在研究市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的估值時(shí)，要從萬(wàn)科物業(yè)本身的價(jià)值入手。

他表示，與一些物業(yè)管理公司相比，萬(wàn)科物業(yè)在談合作收購(gòu)時(shí)，沒有硬性要求對(duì)方給予盈利保障，不單單是從資本運(yùn)作的角度出發(fā)，而是從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目入手，因此萬(wàn)科的現(xiàn)金流更為實(shí)在。至于社區(qū)O2O這一商業(yè)模式，目前看來(lái)只是概念，并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)的營(yíng)收。

黃立沖認(rèn)為，萬(wàn)科物業(yè)的價(jià)值遠(yuǎn)在其他某些企業(yè)之上。不過(guò)，這并不意味著萬(wàn)科物業(yè)分拆上市后，其二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)一定高過(guò)其他公司，這還要看有沒有資金推動(dòng)。

欲作“城市配套商”

萬(wàn)科物業(yè)之外，郁亮正在培養(yǎng)更多的業(yè)務(wù)板塊。如新型商用中心、社區(qū)商業(yè)、度假物業(yè)、出租公寓、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、健康養(yǎng)老服務(wù)、裝修與智能家居。

萬(wàn)科內(nèi)部人士稱，所有的嘗試，總方向只有一個(gè)，即城市配套服務(wù)商，先從事業(yè)合伙人入手，將組織結(jié)構(gòu)理順，然后重點(diǎn)抓三大業(yè)務(wù)（住宅地產(chǎn)、消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)），將主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的放手交給“小草計(jì)劃”。

據(jù)郁亮介紹，目前，物業(yè)、物流、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等，都是可以看得到的模塊。他希望萬(wàn)科未來(lái)能夠有更多業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，成為多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)。

其中，物流地產(chǎn)是萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支。萬(wàn)科董秘譚華杰曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，物流地產(chǎn)供不應(yīng)求，國(guó)內(nèi)滿足現(xiàn)代物流的倉(cāng)儲(chǔ)面積不超過(guò)一億平方米，行業(yè)空間大，三年內(nèi)可見大變化。

他認(rèn)為，物流地產(chǎn)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是融資成本，與國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商相比，擁有海外融資渠道的萬(wàn)科，無(wú)疑占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

在社區(qū)商業(yè)上，萬(wàn)科正在建立產(chǎn)品線，已依次建立萬(wàn)科生活廣場(chǎng)、萬(wàn)科里等品牌。與傳統(tǒng)商業(yè)相比，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)主要面對(duì)社區(qū)居民，如推出與教育相關(guān)的產(chǎn)品。

目前，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)正與其傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)形成合勢(shì)，如東莞松山湖項(xiàng)目，住宅銷售為社區(qū)商業(yè)引入客流，社區(qū)商業(yè)則在滿足業(yè)主商業(yè)需求的同時(shí)，還能提升周邊住宅售價(jià)。

從這些板塊不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科未來(lái)拓展、拆分的業(yè)務(wù)，與其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的能力以及資源積累不無(wú)關(guān)系。

《《《

企業(yè)案例·萬(wàn)達(dá)

除了院線資產(chǎn) 萬(wàn)達(dá)還會(huì)有哪些“搖錢樹”？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

近日，快錢推出了活期投資品“快利來(lái)”，引來(lái)市場(chǎng)追捧。這背后與快錢去年被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)控股密切相關(guān)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，快利來(lái)還不是萬(wàn)達(dá)自主發(fā)行的，但萬(wàn)達(dá)近期將發(fā)布首款類似產(chǎn)品，體量更大。

接受采訪的行業(yè)人士認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融的一個(gè)核心就是支付環(huán)節(jié)，快錢借助萬(wàn)達(dá)平臺(tái)可以在交易數(shù)據(jù)和用戶上獲得飛速發(fā)展，不排除萬(wàn)達(dá)未來(lái)將其分拆上市。

試水互聯(lián)網(wǎng)金融

去年底，萬(wàn)達(dá)以3.15億美元收購(gòu)快錢公司68.7%的股權(quán)，成為其控股股東。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)成功打造出了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一商業(yè)零售帝國(guó)之后，在交易支付環(huán)節(jié)的重大突破。

萬(wàn)達(dá)收購(gòu)之后，快錢仍將保持獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，繼續(xù)聚焦支付2.0的疊加戰(zhàn)略，推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融向更多產(chǎn)業(yè)滲透，打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)鏈，目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)金融混業(yè)集團(tuán)。在第三方支付領(lǐng)域，除了快錢之外，還有支付寶、銀聯(lián)、易極付、匯付天下等同業(yè)平臺(tái)。

上周二，快錢成功推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品“快利來(lái)”，相關(guān)廣告遍布萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的148個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，陣勢(shì)蔚為壯觀?？戾X官網(wǎng)介紹說(shuō)，這是公司攜手萬(wàn)達(dá)的共同之作，甚至被媒體解讀為萬(wàn)達(dá)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融的基石。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述產(chǎn)品7天預(yù)計(jì)收益率4.3%~5%，最高可達(dá)銀行活期存款利率的14倍，轉(zhuǎn)入提出最低1元起，且按日結(jié)算。

一位不愿具名的互聯(lián)網(wǎng)金融專家表示，上述產(chǎn)品與余額寶捆綁的天弘基金非常類似，加上這么多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商戶與客流資源，很容易做大規(guī)模。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高管解釋說(shuō)，快利來(lái)產(chǎn)品是快錢發(fā)的，不是萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)下周將推出首款自己的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

曾在昆吾九鼎擔(dān)任高管的北京理想梧桐創(chuàng)始合伙人、總裁宋煒表示，互聯(lián)網(wǎng)精神的實(shí)質(zhì)就是極致、口碑、專注、快、高頻、低值、剛需、簡(jiǎn)單，所以互聯(lián)網(wǎng)金融巨頭只會(huì)在擁有強(qiáng)大平臺(tái)資源的巨頭手上誕生。

快錢或?qū)ⅹ?dú)立上市

在萬(wàn)達(dá)這艘商業(yè)航母中，萬(wàn)達(dá)院線已創(chuàng)造了一個(gè)資本神話。萬(wàn)達(dá)院線上市首日股價(jià)不足28元，截至5月13日停牌前的收盤價(jià)為244.89元，總市值1371億元，短短幾個(gè)月時(shí)間股價(jià)暴漲逾8.7倍。

快錢“小試牛刀”，試水互聯(lián)網(wǎng)金融“好利來(lái)”，引來(lái)市場(chǎng)瘋狂追捧。此外，王健林也在加速布局萬(wàn)達(dá)自已的互聯(lián)網(wǎng)金融，打造萬(wàn)達(dá)金控集團(tuán)。

前不久，萬(wàn)達(dá)一位高管曾向媒體透露，萬(wàn)達(dá)將在上海自貿(mào)區(qū)落地房地產(chǎn)信托基金（REITs）權(quán)證交易平臺(tái)，這讓資本市場(chǎng)對(duì)公司相關(guān)資產(chǎn)的資本化浮想聯(lián)翩。

按照萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃，到2025年，快錢的產(chǎn)品和服務(wù)將覆蓋60億人次的萬(wàn)達(dá)客流。資本界猜測(cè)王健林下一步不會(huì)坐等這塊蛋糕流失，而會(huì)借助資本市場(chǎng)進(jìn)一步放大價(jià)值，理由是在互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)，老大老二吃肉，其他只能喝湯。

萬(wàn)達(dá)前述高管表示，快錢是否拆分上市，暫不方便說(shuō)，但相關(guān)的信息在最近幾周會(huì)有答案。

匯付天下一位不愿具名的高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，支付是重要一環(huán)，沒有它玩不轉(zhuǎn)，但支付公司這一塊估值并不高。

亞新控股集團(tuán)董秘榮騰洪說(shuō)，“資本市場(chǎng)關(guān)注支付有幾點(diǎn)：一是支付牌照的稀缺性，二是快錢為POS機(jī)等提供支付，有很多商戶資源，三是為移動(dòng)端、生活服務(wù)類提供便利，支付場(chǎng)景很豐富。”

盈燦集團(tuán)執(zhí)行副總裁、網(wǎng)貸之家聯(lián)合創(chuàng)始人、廣東互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱明春也表示，國(guó)內(nèi)第三方支付市場(chǎng)相對(duì)成熟，但差異較大，像支付寶、財(cái)付通等有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)資源，支付寶可以對(duì)個(gè)人進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。

朱明春認(rèn)為，國(guó)內(nèi)第三方支付市場(chǎng)還很初級(jí)，屬于被動(dòng)支付。快錢的走法其實(shí)就是搶占流量入口，試圖打造形成一個(gè)閉環(huán)，讓資金在這個(gè)體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，比如開展放貸等衍生業(yè)務(wù)。