深圳房?jī)r(jià)為何任性上漲

股市狂飚突進(jìn)，但房地產(chǎn)似乎也不愿成為沒落的貴族。深圳，這個(gè)被稱為我國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”和“優(yōu)等生”的城市，其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象：久違的“日光盤”又回來了；二手房業(yè)主一夜反價(jià)50萬也被買家欣然接受；熱點(diǎn)片區(qū)一房難求，用中介的話來說“出一套、賣一套”；新房?jī)r(jià)格“跳漲”以萬元為單位，恐慌性購(gòu)房潮難以阻擋；非中心區(qū)（龍華、寶安等）的房?jī)r(jià)“三年三連跳”，似乎已步入豪宅時(shí)代了。

近期，網(wǎng)上幾個(gè)帖子被大量轉(zhuǎn)載，如《深圳房?jī)r(jià)跳漲以萬為單位》、《我伙呆！若深圳房?jī)r(jià)一直漲下去，那將會(huì)怎樣？》，這在很大程度上折射出深圳房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，3月份的漲幅排名全國(guó)第一，同比跌幅全國(guó)最小，已回到1%以內(nèi)；二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅也排名第一，同比為全國(guó)唯一上漲城市；剛剛公布的百城房?jī)r(jià)，深圳新房?jī)r(jià)格31495元/平方米，同比環(huán)比均上漲1.09%，位居十大城市漲幅之首；二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲3.29%、同比漲6%，同樣位列全國(guó)第一。未來深圳房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲。

今年以來，深圳房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)，一是以學(xué)位房、前海和自貿(mào)區(qū)為代表的概念性房?jī)r(jià)上漲。去年10月份啟動(dòng)新一輪上漲以來，學(xué)位房和自貿(mào)區(qū)概念的房?jī)r(jià)分別漲15%和10%；二是原特區(qū)外住房供應(yīng)密集區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，其中以占據(jù)全市供應(yīng)超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)從2012年的2.0~2.2萬元/平米上漲到目前的每平米3.5~4萬元左右，去年四季度到目前，兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)每平米上漲了1萬元，有報(bào)道稱寶安中心區(qū)的房?jī)r(jià)10年翻了10倍；三是價(jià)格洼地的房?jī)r(jià)迅速上漲，比如龍崗中心區(qū)、坂田、福田南等處于價(jià)格洼地的房?jī)r(jià)，去年四季度以來上漲了20%以上；四是結(jié)構(gòu)性投資需求或入場(chǎng)，除了學(xué)位房成為新的投資品種外，房租連續(xù)32個(gè)月上漲，位置優(yōu)越（主要是臨近地鐵）的中小戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞。

盡管一線城市房?jī)r(jià)都在上漲，但并不像深圳這般瘋狂。對(duì)于此輪深圳房?jī)r(jià)上漲，除了2014年四季度以后，降首付、降月供、降稅費(fèi)等政策刺激外，連續(xù)幾年土地供應(yīng)跟不上，惡化了供求關(guān)系緊張的預(yù)期是重要原因。2009年以來，深圳房?jī)r(jià)和需求相互推動(dòng)，房?jī)r(jià)進(jìn)入最快速上漲時(shí)期，均價(jià)5年來基本翻了一倍，但商品住房用地供應(yīng)或者無法完成計(jì)劃，或者低于預(yù)期，特別是在保障性住房用地剛性供應(yīng)的情況下，每有一宗地“招拍掛”時(shí)，便引來很多開發(fā)商瘋搶，惡化了市場(chǎng)預(yù)期。

近年來，深圳住房供應(yīng)或者靠開發(fā)商手里的儲(chǔ)備土地，或者靠城市更新，城市更新成為主渠道。中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2015年深圳有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，其中的55個(gè)為更新項(xiàng)目，占比58%。但一方面，城市更新存在周期長(zhǎng)、不確定性大，緩解中短期供求矛盾效果不佳；另一方面，在房?jī)r(jià)看漲、更新成本大、周期長(zhǎng)的情況下，城市更新本身存在著推高房?jī)r(jià)的可能；同時(shí)，近年來容易更新的區(qū)域已經(jīng)展開，剩下的都是難啃的骨頭，增加供應(yīng)的周期更長(zhǎng)；另外，城市更新不僅減少了價(jià)格低廉住房的供應(yīng)，也推升了租賃價(jià)格的上漲，倒逼房?jī)r(jià)上漲。

特殊的人口結(jié)構(gòu)也是重要原因。深圳是個(gè)新城市，不像北京、上海和廣州，在房改前就有大量的存量住房供應(yīng)，而且本地人口早已實(shí)現(xiàn)了住房自有，這是個(gè)蓄水池，也是穩(wěn)定器。但是，自上世紀(jì)80年代建城以來，深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態(tài)勢(shì)，存量住房供應(yīng)的主體的歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，并沒有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為0.4套，遠(yuǎn)低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國(guó)戶均1套的平均水平。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們要在深圳安家落戶，這一潛在的需求隨時(shí)都有入市的可能。