李嘉誠地產(chǎn)航母下月上市 長地詳解4210億資產(chǎn)組合

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

備受矚目的李嘉誠商業(yè)帝國世紀(jì)重組接近尾聲，繼此前由長江實(shí)業(yè)與和記黃埔合并的長和（00001.HK）成功完成重組上市后，整合了原長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱為長地)也將于6月3日在香港上市。

長地于日前發(fā)布的投資者簡報(bào)顯示，公司的物業(yè)估值高達(dá)4210億港元，土地儲(chǔ)備為1580萬平方米，擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及三個(gè)REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱是國內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

盡管李嘉誠的地產(chǎn)帝國在香港已經(jīng)建立強(qiáng)大優(yōu)勢，但在內(nèi)地市場無論是長實(shí)還是和黃始終處于不溫不火的狀態(tài)。長地的橫空出世，能否為李超人在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來轉(zhuǎn)機(jī)？

4210億港元物業(yè)組合

在長實(shí)、和黃重組落定后，李嘉誠的地產(chǎn)旗艦長地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)股份上巿及買賣，預(yù)計(jì)在6月3日開始買賣。

資料顯示，在長地高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，香港與內(nèi)地依然是長地的主戰(zhàn)場，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

發(fā)展中的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個(gè)城市，這其中，長地在香港的主力項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計(jì)1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞、大連，估值約為1314億港元。

除了銷售型物業(yè)，與內(nèi)地開發(fā)商相比，長地?fù)碛辛钊肆w慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。投資簡報(bào)顯示，長地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總估值高達(dá)1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計(jì)算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長地在香港擁有14間酒店，在內(nèi)地?fù)碛?間酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

得益于香港資本市場對(duì)REITs的開放，長地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托、泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，與內(nèi)地開發(fā)商高度依賴銷售收入相比，長地的收入來源更加多元化。數(shù)據(jù)顯示，長地在2014年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額466億港元，其中物業(yè)銷售337億港元，物業(yè)租賃68億港元，酒店及服務(wù)客房56億港元，物業(yè)及項(xiàng)目管理5億港元。

內(nèi)地1450萬平米土地如何開發(fā)？

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來看，長地的實(shí)力毋庸置疑。但從收入來源看來，公司的營業(yè)收入66%來自香港，僅有28%來自于內(nèi)地，長地的經(jīng)營收入高度依賴于香港。

在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲(chǔ)備中，香港僅為80萬平方米，內(nèi)地則高達(dá)1450萬平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場逐步回暖，如何撬動(dòng)內(nèi)地市場成為長地在上市后業(yè)績實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長的關(guān)鍵。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合并，一方面有利于改變長地在資本市場的估值，從而獲得更低的融資成本。另一方面，也改變了以往長江實(shí)業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，無論在戰(zhàn)略層面、土地儲(chǔ)備、人才資源的調(diào)配上也能更加統(tǒng)一，從而提升營運(yùn)效率。

但克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展也不溫不火，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I家的需求，過度注重利潤而忽視周轉(zhuǎn)速度。雖然長地的整合有利于提高資源調(diào)配的便利性，但如何在營運(yùn)策略上更好地融入內(nèi)地市場，才是公司內(nèi)地業(yè)務(wù)能否扭轉(zhuǎn)頹勢的關(guān)鍵。

黃立沖認(rèn)為，隨著世紀(jì)重組的完成，從李嘉誠斥巨資收購英國電信營運(yùn)商O2等舉動(dòng)來看，他的關(guān)注力也將更多投入到經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)的長和身上，長地的發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會(huì)刻意加大內(nèi)地市場的開發(fā)力度。