萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖演講

每經(jīng)編輯 隋丕寧

現(xiàn)在敢于和陌生人說(shuō)話，我們就增加了這么多地方。15年前網(wǎng)戀是腦子進(jìn)水，今天說(shuō)沒(méi)有在網(wǎng)上認(rèn)識(shí)過(guò)生人，你已經(jīng)過(guò)時(shí)了，基本上算是歇了。非城勿擾，都是陌生人站在那里，十分鐘就搞定。我們算一下過(guò)去一生大概認(rèn)識(shí)100個(gè)人就很了不起，現(xiàn)在收到的名片，一個(gè)禮拜就有好幾百?gòu)?。所以人與人交往的頻率大大增加，加上交通的發(fā)達(dá)，劉總昨天半夜到，張勇是從新加坡過(guò)來(lái)，移動(dòng)頻率的增加，對(duì)空間的需求也有所增加。在座有1/5是從外地過(guò)來(lái)，沒(méi)有飛機(jī)是不可能的，1/5過(guò)來(lái)空間需要大1/5?，F(xiàn)在交通、通信、現(xiàn)代生活，讓我們彼此之間的交往頻率大大增加，活動(dòng)的形式內(nèi)容在增加。于是，我們的空間需求也在增加，總量增加。只不過(guò)改變的是形式，商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)最重要的是適用，你在里面干什么，站著不如坐著，坐著不如躺著，站著基本上收不到錢(qián)?，F(xiàn)在你如果開(kāi)SPA就收錢(qián)，夜總會(huì)就會(huì)比收錢(qián)，現(xiàn)在會(huì)發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代活動(dòng)形式變化了。以前辦公室使用效率低，一個(gè)平米不翻臺(tái)，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)辦公休閑模式發(fā)生了很大模式。比如說(shuō)我們?cè)谶@里開(kāi)會(huì)，大家拿著手機(jī)玩游戲叫休閑，有人處理郵件是辦公，你會(huì)發(fā)現(xiàn)行為之間的界限越來(lái)越模糊，以前很清楚辦公就是辦公，戀愛(ài)就是戀愛(ài)，吃飯就是吃飯，現(xiàn)在前是亂了，你看著他在這里開(kāi)會(huì)，其實(shí)他是在談戀愛(ài)。這個(gè)事情帶來(lái)什么變化？我們對(duì)于空間實(shí)用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，辦公就辦公，現(xiàn)在的辦公趨勢(shì)是辦公地方像休閑，休閑的地方像辦公，吃飯的地方像娛樂(lè)，娛樂(lè)的地方可以吃飯，這就是功能混合化。

商用地產(chǎn)的需求量是在增加的，其次由于行為模式的改變，我們傳統(tǒng)空間形式要改變。比如說(shuō)過(guò)去傳統(tǒng)辦公室很呆板不行，一定要任何人來(lái)都辦公，就像潘總做的辦公場(chǎng)所，毛大慶做了優(yōu)客，這些都是混合空間使用方式。這些空間都可以重疊使用，你用一小時(shí)，他用一小時(shí)。

剛才張總講得很好，他創(chuàng)新，只是讓傳統(tǒng)的東西更完善，而不是取代。商用不動(dòng)產(chǎn)面臨的形勢(shì)，要研究行為方式的變化，我們對(duì)于空間的行為方式改變以后，空間規(guī)劃要發(fā)生改變。另外，商用不動(dòng)產(chǎn)錢(qián)很多，以前我們做商用不動(dòng)產(chǎn)最大的問(wèn)題是短期資金，你不銷(xiāo)售就活不了?，F(xiàn)在告訴大家一個(gè)非常好的消息，錢(qián)很多了，保險(xiǎn)公司有10%的錢(qián)可以用在商用不動(dòng)產(chǎn)上，包括醫(yī)療、教育、購(gòu)物中心、酒店都可以用，大概有2萬(wàn)多億，這是長(zhǎng)期的資金。另外資本市場(chǎng)也很活躍，好的物業(yè)可以在資本市場(chǎng)得到大量資本支持。

    現(xiàn)在問(wèn)題出在哪呢？商用不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題出在，一是商業(yè)空間重新規(guī)劃，你有沒(méi)有這個(gè)能力；二是商業(yè)模式，你會(huì)不會(huì)創(chuàng)新，如果不是蓋了就賣(mài)，你會(huì)不會(huì)經(jīng)營(yíng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的模式。最近王健林提出所謂的輕資產(chǎn)，其實(shí)也每就是美國(guó)模式，我們五六十年代講的美國(guó)模式就是輕資產(chǎn)模式，以經(jīng)營(yíng)為核心帶動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)的模式。以服務(wù)為核心，以經(jīng)營(yíng)為核心，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，這是服務(wù)模式。所以服務(wù)是一個(gè)守業(yè)活，開(kāi)發(fā)是力氣活，這是模式改變。

再有一個(gè)，專(zhuān)業(yè)門(mén)檻越來(lái)越高。服務(wù)門(mén)類(lèi)太多了，我們做不動(dòng)產(chǎn)的要變成導(dǎo)演加制片，選擇究竟是張勇董事長(zhǎng)的海底撈還是其他火鍋，這就是你是導(dǎo)演要去選明星。我們對(duì)于商用不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，要懂非常多的知識(shí)，我們選演員的能力要特別強(qiáng)。商用不動(dòng)產(chǎn)不是不好做了，也不是說(shuō)沒(méi)有錢(qián)了，更重要的是我們要擁抱互聯(lián)網(wǎng)，我們要研究商用不動(dòng)產(chǎn)在新業(yè)態(tài)下空間形式、商業(yè)模式、財(cái)務(wù)模式，這樣才可以真正在任何時(shí)候應(yīng)變環(huán)境，在創(chuàng)新中發(fā)展，在變化中保持永遠(yuǎn)的核心價(jià)值觀和學(xué)不會(huì)的DNA。

總之，我們?cè)谌Ⅲw城這邊秉持著這樣的精神，來(lái)?yè)肀ё兓?，?lái)創(chuàng)新。在三江立體城未來(lái)，也會(huì)形成一個(gè)很好的平臺(tái)，讓更多醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、服務(wù)行業(yè)，包括教育和所有城市發(fā)展所需要的內(nèi)容，都可以引進(jìn)來(lái)。過(guò)去做房地產(chǎn)是做形式，今后做房地產(chǎn)是做內(nèi)容，所以我們也希望大家能夠繼續(xù)關(guān)注和支持，使我們對(duì)于理想城市的追求在三江、在永嘉開(kāi)出生命之花。謝謝。