萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖演講

每經(jīng)編輯 隋丕寧

黃波：謝謝臺(tái)上的四位嘉賓，掌聲歡迎你們?nèi)胱?。?qǐng)馮董留步，最后有一個(gè)壓軸大戲，請(qǐng)馮主席為大家做精彩的分享。

馮侖：今天非常高興在這里討論商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新。聽(tīng)了一下午，大家在講“互聯(lián)網(wǎng)+”，其實(shí)這就是喜新厭舊的文明表達(dá)。“互聯(lián)網(wǎng)+”，任何對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)覺(jué)得不滿意，然后要加一個(gè)小鮮肉，對(duì)舊的東西不滿才會(huì)有+。過(guò)去很早的時(shí)候總在場(chǎng)一首歌，世上只見(jiàn)新人笑、不聽(tīng)舊人哭。這些小鮮肉妖艷、性感，大家都想干。為什么呢？都想去做，如果說(shuō)干會(huì)有別的想法。

我今天在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，看一下互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么樣的變化。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，最近一段也被小鮮肉撩撥得有點(diǎn)寢食不安，經(jīng)常有些出軌的想法。房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)之間，現(xiàn)在已經(jīng)有了四種出軌的方式。

第一種就是我們講的，在房地產(chǎn)客戶和渠道、產(chǎn)品和客戶之間，發(fā)生了巨大的變革。這個(gè)變革，我們現(xiàn)在看到國(guó)內(nèi)叫房多多，搜房、涂家，所有的這些東西在顛覆著，首先是顛覆著傳統(tǒng)房屋中介行業(yè)，過(guò)去中介賣(mài)房的基本上岌岌可危、朝不保西。第二個(gè)顛覆的是旅館行業(yè)，傳統(tǒng)旅館行業(yè)被途家取代越來(lái)越大的份額。比如說(shuō)我們來(lái)溫州，完全可以在手機(jī)上直接定任何一個(gè)上了網(wǎng)的途家公寓房，三江立體城的很多房可以放在這里面，可以不用住酒店了，進(jìn)到房子里跟酒店差不多，有毛巾、拖鞋、浴巾，走了以后自然有人打掃好，這個(gè)服務(wù)在中國(guó)叫途家。外地朋友到北京來(lái)問(wèn)我住哪個(gè)公寓，這跟酒店不一樣，這種改變?nèi)〈艘话愕穆玫?。在通路上發(fā)生了比較大的變化。

王石也講到了，三年干了萬(wàn)科三十年的事，房多多三年在這個(gè)平臺(tái)上銷(xiāo)售額兩千億，萬(wàn)科三十年才達(dá)到，這就是互聯(lián)網(wǎng)在通路商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大顛覆。這是出軌方式之一。

第二種方式就是我們現(xiàn)在看到的家里面的東西，智能家具。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)最后的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)固定節(jié)點(diǎn)是室內(nèi)，室內(nèi)所有消費(fèi)終端，手機(jī)、電視等聯(lián)成一體。另外是移動(dòng)端點(diǎn)，在汽車(chē)?yán)镎显谝黄?。大家發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)公司很奇怪，都做汽車(chē)了，同時(shí)都做智能家具。汽車(chē)和我們的關(guān)系不大，智能家具取代了傳統(tǒng)家裝行業(yè)?，F(xiàn)在最大的家裝是制勝，今后買(mǎi)房不需要花錢(qián)，互聯(lián)網(wǎng)公司免費(fèi)幫你把互聯(lián)網(wǎng)家具裝好。中國(guó)有上億家庭，有幾億套住宅，如果每個(gè)家庭在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代家里面整合起來(lái)，變成智能家居，互聯(lián)網(wǎng)公司就會(huì)有價(jià)值。

我到樂(lè)視去看，如果有一千萬(wàn)人買(mǎi)樂(lè)視，等于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入到一千個(gè)最終消費(fèi)端點(diǎn)，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)逐步取代家居行業(yè)，使智能家居成為標(biāo)準(zhǔn)配制。每個(gè)人回到家里，無(wú)處不在的服務(wù)商在家里體現(xiàn)，這次不是出軌，而是被其他人騷擾?，F(xiàn)在他們說(shuō)，我們替你來(lái)整合在一起?；ヂ?lián)網(wǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的改變，顯示在智能家居上。

第三種方式就是社區(qū)改造取代傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在傳統(tǒng)物業(yè)公司已經(jīng)沒(méi)有辦法生存了，為什么呢？勞動(dòng)力成本越來(lái)越高，我們作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)物業(yè)管理，占到員工的3/5。可是物業(yè)管理員工成本不斷提升，政府規(guī)定收費(fèi)不能提升，社區(qū)交了15-20年，但是收費(fèi)不能漲。物業(yè)公司不斷裁人，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低，收費(fèi)率降低，服務(wù)就更差，收費(fèi)率就更低，于是物業(yè)管理越來(lái)越差。在這種情況下互聯(lián)網(wǎng)來(lái)了幫助大家，以前物業(yè)管理比較好，大媽摔倒了別人不敢扶物業(yè)敢扶，基本上可以證明他是什么樣的人。有病幫你送醫(yī)院，樓下停一個(gè)救護(hù)車(chē)。叫餐，幫你接一下。現(xiàn)在都不需要了，社區(qū)O2O服務(wù)，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上來(lái)，叫外賣(mài)、叫車(chē)、看病，所有的車(chē)物業(yè)公司沒(méi)有必要了。以前物業(yè)公司還有一件事，上門(mén)收電費(fèi)，有時(shí)候被壞人乘虛而入，現(xiàn)在不需要了。物業(yè)還得干一件事，那就是修水管，現(xiàn)在也不需要了。為什么呢？手機(jī)把全社會(huì)修水管的人上網(wǎng)，就跟嘀嘀打車(chē)一樣競(jìng)爭(zhēng)，也不發(fā)現(xiàn)物業(yè)了，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)真沒(méi)用。所以社區(qū)O2O將會(huì)取代傳統(tǒng)的物業(yè)管理，傳統(tǒng)物業(yè)公司不轉(zhuǎn)型就要死掉。萬(wàn)科最近改變了，把傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)放，跟大家在一起，提供電子商務(wù)式的社區(qū)O2O。

大家看房地產(chǎn)已經(jīng)跟過(guò)去很不一樣了，傳統(tǒng)習(xí)慣都已經(jīng)因?yàn)榄h(huán)境發(fā)生變化而變化。三江立體城是沒(méi)有物業(yè)公司的，剩下的都用社區(qū)O2O解決，服務(wù)得比較好，大家也不用交物業(yè)費(fèi)。有社區(qū)O2O的地方，現(xiàn)在是零物業(yè)費(fèi)，所以叫做高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)這樣的服務(wù)。

第四個(gè)就是開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)新的模式，定制和眾籌。也就是說(shuō)，我們現(xiàn)在可以拿手機(jī)，包括萬(wàn)通做的自由定制平臺(tái)，你可以根據(jù)你的希望在定制平臺(tái)上找到相應(yīng)的項(xiàng)目，根據(jù)你的愿望來(lái)提出你要什么樣的房子。如果只有你定人很少，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子，是工業(yè)4.0的概念，是C2B的模式，大規(guī)模定制，定制汽車(chē)、最后定制房子。房子飽和以后再買(mǎi)住房，實(shí)際上就在定制網(wǎng)站上找一塊地，有一個(gè)項(xiàng)目參與進(jìn)去，最后他按照你的要求做好，這樣的話房?jī)r(jià)會(huì)省1/3。今后連房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)也可以定制。

我講這些事情，實(shí)際上是出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)本身在按照這四種方式，在四個(gè)方面被“互聯(lián)網(wǎng)+”。這個(gè)的很有意思，一個(gè)是加號(hào)，現(xiàn)在又出來(lái)一個(gè)夾，夾子的夾子。以前是加號(hào)的加，我覺(jué)得這兩個(gè)字很有意思。夾子更狠，房地產(chǎn)是被互聯(lián)網(wǎng)夾住了，你逃不脫了。從渠道方面，從智能家居方面，從社區(qū)O2O方面，從開(kāi)發(fā)方面，房地產(chǎn)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)改變了。

我們對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，究竟是更需要還是不需要。剛才主持人講這個(gè)事我不太贊成，說(shuō)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)好像不太需要或者更難做了，不對(duì)，非常不對(duì)。為什么呢？大家仔細(xì)想一件事情，有了互聯(lián)網(wǎng)以后，我們對(duì)于空間的需求多了還是少了，對(duì)于住宅以外的空間需求，我認(rèn)為大大的提高了。非常簡(jiǎn)單，我們現(xiàn)在敢于跟陌生人說(shuō)話，跟陌生人約會(huì)，這叫陌陌。我說(shuō)這么好玩的事，確實(shí)沒(méi)有學(xué)過(guò)，陌陌起家是在萬(wàn)通中心，最后跑到萬(wàn)近。在我們那里不到一千平米，現(xiàn)在潘石屹那里四前多平米，陌生人之間交往頻率越來(lái)越提高。陌生人之間的交往，他的公司都變成了四五倍空間需要，陌生人第一次見(jiàn)面肯定不能跑家里，第一次見(jiàn)面在咖啡廳，咖啡廳多了；第二次見(jiàn)面去餐館，餐館多了；第三次見(jiàn)面在如家，如家多了。只有貪腐的領(lǐng)導(dǎo)干部找不到干部，經(jīng)常被紀(jì)委抓住，這些年輕人有的是地方。