世茂許世壇：要?jiǎng)?chuàng)新但每一步都要謹(jǐn)慎

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“在這些輕資產(chǎn)方面的投入，錢(qián)不多，但會(huì)引來(lái)很多人，我們做這個(gè)事情，為了有更大的客戶(hù)群。有了更大的客戶(hù)群，就可以做更多其他事情。”

世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇是一位從業(yè)接近20年的地產(chǎn)商人，但他在即興演講或者接受采訪時(shí)所提及的很多概念，卻往往讓人產(chǎn)生幻覺(jué)，誤以為是在和一家高科技公司的老板對(duì)話(huà)。

在4月16日世茂Mini Mall發(fā)布會(huì)上，他所提到的“通過(guò)智能平臺(tái)研究客戶(hù)的生活習(xí)性”、“產(chǎn)品迭代、升級(jí)”、“用電腦系統(tǒng)試衣服”等概念，最初都來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)。

因?yàn)橛羞@樣的老板，他的員工常常不喜歡自己的企業(yè)被外界視為傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)公司。世茂的品牌經(jīng)理每次都會(huì)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)，世茂能賺錢(qián)的領(lǐng)域有很多，并不只有房地產(chǎn)。

讓購(gòu)物中心變小?

目前活躍在一線(xiàn)的房企領(lǐng)軍人物中，許世壇也許是最喜歡提出新思維、新概念，并且身體力行，將這些創(chuàng)新思想予以貫徹的一個(gè)。

相比萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)這類(lèi)企業(yè)的高調(diào)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，過(guò)去幾年間，世茂在很多層面都在低調(diào)蛻變，既有新產(chǎn)品的研發(fā)，也有對(duì)房地產(chǎn)盈利模式的升級(jí)，更有內(nèi)部管理的變革。主導(dǎo)這些創(chuàng)新的總設(shè)計(jì)師，就是許世壇。

“我們公司有很多在業(yè)界非常牛的‘大神’，很多公司能夠有一兩位就已經(jīng)不錯(cuò)了，但是我們有很多。最讓人驚奇的是，這些誰(shuí)都不服誰(shuí)的人，卻都聚集在他（指許世壇）的影響之下。”一名世茂的資深員工認(rèn)為，許世壇之所以能把這些業(yè)內(nèi)精英聚于麾下，很重要的一點(diǎn)在于他會(huì)給員工足夠的空間。

在許世壇的力主之下，幾年來(lái)，世茂研發(fā)出很多有意思的產(chǎn)品和服務(wù)，立足于服務(wù)社區(qū)業(yè)主的Mini Mall便是其中一項(xiàng)。頂著Mall的名頭，與其說(shuō)它是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如視為互聯(lián)網(wǎng)電商的線(xiàn)下版。其最大的亮點(diǎn)是能夠根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，從而精準(zhǔn)地為業(yè)主提供可購(gòu)買(mǎi)的商品和服務(wù)，讓O2O的線(xiàn)下“痛點(diǎn)”——即時(shí)服務(wù)可以迅速實(shí)現(xiàn)。“我告訴你，你們家可能沒(méi)有紙了，你們家冰箱可能沒(méi)有菜了，根據(jù)你的健康數(shù)據(jù)，給你們家推送，我推送的都是適合你的東西，這樣你的生活變得簡(jiǎn)單了。你只要說(shuō)這一周沒(méi)有什么東西了，OK，我給你送過(guò)來(lái)。這樣做，使得一個(gè)Mall需要的面積大為縮小，因?yàn)槲覀儼阉悄芑话衙刻鞓I(yè)主急需的東西放在店里賣(mài)。更長(zhǎng)周期的，放在倉(cāng)庫(kù)里做配送就行。”世茂商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理吳艷芬對(duì)記者說(shuō)。

吳艷芬興奮地表示，正是依靠互聯(lián)網(wǎng)思維的大數(shù)據(jù)分析，在實(shí)際營(yíng)業(yè)面積上，Mini Mall比通常的大型購(gòu)物中心在使用效率上有了很大提高，最終可以營(yíng)業(yè)的面積能達(dá)到80%~90%，而不像原來(lái)只有50%上下，大大降低了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。

互聯(lián)網(wǎng)思維的線(xiàn)下實(shí)踐

吳艷芬說(shuō)，根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的大數(shù)據(jù)分析，世茂能很清楚地了解不同社區(qū)業(yè)主的生活消費(fèi)習(xí)慣，從而為他們找到最合適的品牌和業(yè)態(tài)。

另一方面，世茂也能更精確地了解到每一家商戶(hù)在Mini Mall的營(yíng)業(yè)情況，從而為合理的租金談判提供依據(jù)，最終幫助世茂和品牌商家雙贏。

不僅如此，大數(shù)據(jù)分析也降低了世茂投資Mini Mall的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)Mini Mall的投資回報(bào)，許世壇和他的團(tuán)隊(duì)有過(guò)一個(gè)精確測(cè)算，Mini Mall的投資年回報(bào)率可以達(dá)到7%~8%，12年左右就可以收回投資。而同類(lèi)型的大型購(gòu)物中心，大部分的年回報(bào)率只有5%~6%，需要至少15年才能收回成本。如果在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市里開(kāi)發(fā)大型商業(yè)，年回報(bào)率甚至只有2%~3%，要三四十年才能收回全部投資。

導(dǎo)致Mini Mall和普通購(gòu)物中心投資回報(bào)存在差異的，正是大數(shù)據(jù)研究和分析。做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人都知道，一般商場(chǎng)都會(huì)安排一個(gè)幾千平方米的大賣(mài)場(chǎng)，作為吸引人流的主力店，這些主力店的租金極低，有的甚至只和停車(chē)位的租金相當(dāng)，如此一來(lái)商場(chǎng)的租金回報(bào)率必然大受影響。

Mini Mall和普通購(gòu)物中心的區(qū)別在于，Mini Mall明確客戶(hù)來(lái)自于商場(chǎng)周邊的一到兩公里，且不少是世茂的業(yè)主，并對(duì)他們的生活需求通過(guò)大數(shù)據(jù)研究和分析，有了精確了解。這使得Mini Mal可以不必引入類(lèi)似大賣(mài)場(chǎng)這樣的低租金業(yè)態(tài)，加上項(xiàng)目絕大部分的室內(nèi)面積可以出租，回報(bào)水平自然更高。

除了Mini Mall之外，過(guò)去一年世茂還通過(guò)大數(shù)據(jù)精確分析，開(kāi)發(fā)出了Mini Hotel。這種酒店和其他酒店相比，客房數(shù)量少，減少了服務(wù)人員數(shù)量和管理成本。同時(shí)，Mini Hotel也像Mini Mall一樣，將客房?jī)?nèi)陳列的所有物品都作為一種商品擺設(shè)，客人如果喜歡客房里的一張床、一個(gè)大櫥，都可以在線(xiàn)預(yù)訂購(gòu)買(mǎi)，這是又一種互聯(lián)網(wǎng)思維的線(xiàn)下實(shí)踐。

和其他酒店相比，Mini Hotel的總投入更少，投資回收周期更短。“一般的酒店，一年內(nèi)如果能把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，已經(jīng)很好了。我們?cè)谒山_(kāi)的Mini Hotel，只用了3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。”許世壇說(shuō)。

創(chuàng)新的每一步都要謹(jǐn)慎

通過(guò)大數(shù)據(jù)分析和研究，能大幅度改善購(gòu)物中心的可營(yíng)業(yè)面積以及租金收益。據(jù)許世壇介紹，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)Mini Mall的投資額不會(huì)超過(guò)1億元，而且不一定會(huì)全部持有。過(guò)去世茂蓋一個(gè)購(gòu)物中心的錢(qián)，如今可以蓋十幾個(gè)Mini Mall。

但在推廣Mini Mall的力度上，許世壇卻顯現(xiàn)出不同尋常的謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，早在2014年1、2月份，在幾次公開(kāi)場(chǎng)合上，許世壇就曾提到Mini Mall的概念。世茂集團(tuán)一份未公開(kāi)的資料也顯示，在去年下半年，該公司就經(jīng)基本上勾畫(huà)出了Mini Mall的經(jīng)營(yíng)定位和整體雛形。但直到4月中旬，世茂才最終推出Mini Mall。

許世壇說(shuō)，Mini Mall會(huì)首先在武漢和南京落地，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的Mini Mall會(huì)是世茂最為成熟的產(chǎn)品，世茂的品牌影響力在這兩個(gè)城市也相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。在這兩個(gè)城市以外，世茂暫時(shí)還沒(méi)有要短期迅速大面積鋪開(kāi)的計(jì)劃。他表示，還要看看Mini Mall運(yùn)營(yíng)的效果如何，需要隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

事實(shí)上，類(lèi)似Mini Mall和Mini Hotel的新產(chǎn)品研發(fā)和嘗試，世茂還做了很多事情。2014年報(bào)中，世茂專(zhuān)門(mén)提出要“結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)新理念開(kāi)創(chuàng)白金時(shí)代”。

世茂認(rèn)識(shí)到，單以增長(zhǎng)率、周轉(zhuǎn)率等舊的價(jià)值體系來(lái)指引房企的發(fā)展，房企當(dāng)然只能進(jìn)入所謂的“白銀時(shí)代”。但若能以互聯(lián)網(wǎng)思維，在房地產(chǎn)行業(yè)以人為核心展開(kāi)商業(yè)和運(yùn)營(yíng)，就能在短時(shí)間內(nèi)打破行業(yè)壁壘，開(kāi)創(chuàng)企業(yè)發(fā)展的“白金時(shí)代”，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。

為此，世茂專(zhuān)門(mén)設(shè)立生活方式研究室，對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行深度研究，并以此指導(dǎo)創(chuàng)新研發(fā)。除了已經(jīng)亮相的Mini Hotel和Mini Mall，世茂還準(zhǔn)備推出主題樂(lè)園、全時(shí)街區(qū)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，并進(jìn)行規(guī)?；瘡?fù)制。

但和Mini Hotel和Mini Mall一樣，世茂的主題樂(lè)園、全時(shí)街區(qū)等產(chǎn)品也是研發(fā)、討論了很長(zhǎng)時(shí)間，但一直沒(méi)有迅速落地、推廣。

產(chǎn)品如人。也許，世茂的新產(chǎn)品和他們的發(fā)明者許世壇一樣，以信服人，堅(jiān)定創(chuàng)新，但不激進(jìn)。