央媽再次降準(zhǔn) 萬億資金樓市分羹幾何

每經(jīng)編輯 王婷婷    

邦地產(chǎn)記者 王婷婷

今日17時，央行發(fā)文再次降準(zhǔn)，決定自4月20日起，下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)承壓的情況下，此次降準(zhǔn)符合預(yù)期。雖然政策更傾向于三農(nóng)和小微企業(yè)，但對房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期、市場購買力和房企融資成本，都有一定利好。預(yù)計未來還將有一次降準(zhǔn)，但房企應(yīng)注意強(qiáng)化渠道下沉，加快走量去存。

為什么在此時降準(zhǔn)？

“此次降準(zhǔn)是符合預(yù)期的。”西化南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴邦地產(chǎn)記者，從國家統(tǒng)計局日前公布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，M2增長比預(yù)計的12%還低，GDP增速只達(dá)到底線7%，而實際經(jīng)濟(jì)形勢應(yīng)該比數(shù)據(jù)表現(xiàn)更差，在這種情況下，通過貨幣面的改善提振經(jīng)濟(jì)是符合預(yù)期的，預(yù)計這樣的降準(zhǔn)和降息在今年還會出現(xiàn)。

民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，此前總理密集調(diào)研和座談已作鋪墊，馳援地方債務(wù)置換，助力穩(wěn)增長，對沖存款保費(fèi)影響，“降準(zhǔn)”勢在必行。

“除了政策出臺符合預(yù)期以外，此次'降準(zhǔn)'力度大也值得關(guān)注。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了1個百分點，這說明政策層面對于宏觀經(jīng)濟(jì)救急力度之大。

“但這次是不對稱的降準(zhǔn)，對農(nóng)村金融市場提供了更多的優(yōu)惠，這反映了中央調(diào)結(jié)構(gòu)的需要。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中央政府或許擔(dān)心，降準(zhǔn)后資金并不流入實體經(jīng)濟(jì)，所以對農(nóng)村市場額外降低1個百分點。

6年多以來最大幅度

“此次降準(zhǔn)雖然是面向整個經(jīng)濟(jì)，特別是實體經(jīng)濟(jì)的'一攬子'政策，但對房地產(chǎn)而言，無論是改變市場預(yù)期還是降低成本，都有利好。”劉璐表示。

邦地產(chǎn)記者注意到，此次降準(zhǔn)是2008年以來第15次降準(zhǔn)，也是2015年以來第二次。經(jīng)過第一次降準(zhǔn)利好刺激，房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)回暖跡象。

3月，70個大中城市房價指數(shù)就顯示，全國樓市已呈初步回暖，已有22個城市房價止跌，一線城市中北上深均已回暖上漲。二線城市中，太原、南京、廈門、鄭州、武漢、南寧、貴陽等城市已上漲0.2%。

“此次降準(zhǔn)后，將再次形成疊加效應(yīng)，為房企的去庫存和持續(xù)降低購房成本帶來利好。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“更重要的是，中央的政策思路在發(fā)生微妙變化，通過這樣有節(jié)奏地釋放貨幣寬松的信號，能夠改變市場預(yù)期。特別是購房者預(yù)期的改變，某種程度上會促使市場基本面的改變。”

降低房企融資成本

此次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)融資而言，也是一次降低成本的契機(jī)。

管清友指出，一般性存款余額120萬億，下調(diào)1個百分點的準(zhǔn)備金率，釋放的流動性至少在1萬億以上，考慮額外多降的部分，此次“降準(zhǔn)”釋放流動性規(guī)模約1.5萬億。

邦地產(chǎn)記者注意到，實際上，經(jīng)過上次降準(zhǔn)，截至3月末，企業(yè)融資成本已下降至6.83%，同比下降50個基點，較2014年末也降低了12個基點。

不過房地產(chǎn)企業(yè)面臨的開發(fā)貸等方面壓力依然很大。央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成表示，近期企業(yè)融資成本明顯下行，主要是因為融資結(jié)構(gòu)改善和市場利率回落。

“因此很多房企抱怨此前的利好政策實際效應(yīng)不大。但這輪降準(zhǔn)政策無疑會使房企的融資成本繼續(xù)降低，某種程度上會改變金融機(jī)構(gòu)后續(xù)的信貸政策，進(jìn)而使得此類降準(zhǔn)實實在在為房企降低成本釋放利好效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

讓房企更有信心

隨之而來的，是房企對市場或許將更有信心。

以成都的幾個典型項目為例。伊泰·天驕方面告訴邦地產(chǎn)記者，隨著成交周期的縮短，項目近期銷售速度明顯加快了。華潤·金悅灣、萬科公園5號、中國鐵建·西派瀾岸等不少項目也都表示，近期來訪量和銷售進(jìn)程增加了，不少項目會順勢開盤和加推。

正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅4月第二個周末，成都市開盤新增推售達(dá)到1664套，環(huán)比大幅增加。不止成都，北上廣等多城房企推盤速度均有加快，4月首周，全國38個城市的樓市成交同比上漲了19.5%。

“在市場信心恢復(fù)的情況下，預(yù)計二季度房企的推盤節(jié)奏還會加快。很多第一季度猶豫的房企，在后續(xù)房價的上漲預(yù)期下，會加大推盤節(jié)奏，而且在房企去庫存的背景下，會加快資金回籠，隨之也會出現(xiàn)加大土地獲取和加快新開工節(jié)奏的情況。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

此次降準(zhǔn)之后，管清友預(yù)計，還會有一次50個基點的準(zhǔn)備金率下調(diào)空間，但具體次數(shù)還需看實體經(jīng)濟(jì)具體的運(yùn)行狀況。

他同時認(rèn)為，在目前降準(zhǔn)下，農(nóng)村市場依然是貨幣寬松政策的“新寵”，所以后續(xù)房企應(yīng)該主動到農(nóng)村市場，即強(qiáng)化渠道下沉的策略，能夠獲取更低成本的融資。“但政策效力的釋放需要時間，資金的流向也需要監(jiān)管，真正要利用好降準(zhǔn)的政策，還需要一個過程。”

劉璐也提醒，此次降準(zhǔn)的確增加了“籃子”里的水，但樓市實際能分走多少利好，不能確定。所以這輪利好對房地產(chǎn)而言，還沒到能歡呼的層面。

“關(guān)鍵要看后續(xù)市場各類資源的流向和預(yù)期的轉(zhuǎn)變?？傊?，不失速也不盲目亢奮，才是宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的基本含義。”嚴(yán)躍進(jìn)說。