萬(wàn)達(dá)城的另一種融資可能：眾籌、私募、信托？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

通過(guò)旅游地產(chǎn)銷售物業(yè)來(lái)解決部分項(xiàng)目投資資金，是萬(wàn)達(dá)城現(xiàn)有的一種資金解決方式。但由于大量房地產(chǎn)企業(yè)扎根旅游地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)要通過(guò)市場(chǎng)銷售，就會(huì)面臨非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)926個(gè)，但到了2014年底，該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至7965個(gè)。

受產(chǎn)品同質(zhì)化、實(shí)際需求下滑影響，傳統(tǒng)的休閑度假類旅游地產(chǎn)銷售正進(jìn)入困境。與此同時(shí)，動(dòng)輒上百億元的投資額，加上主題樂(lè)園較長(zhǎng)的投資回報(bào)期，如何能讓旅游營(yíng)運(yùn)與地產(chǎn)銷售之間協(xié)同發(fā)展，是艱難的平衡術(shù)。

在這樣的背景之下，利用一些新的房地產(chǎn)金融融資工具提升開發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)率，已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)也有可能采用上述新模式，解決都江堰萬(wàn)達(dá)城550億元的融資需要。

主題樂(lè)園難賺快錢

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，自2013年起，包括萬(wàn)達(dá)、世茂、恒大等地產(chǎn)巨頭爭(zhēng)相進(jìn)入主題公園市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年到2016年，國(guó)內(nèi)至少有8家主題公園全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、樂(lè)天世界、六旗及環(huán)球影城等國(guó)際品牌。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)依賴稀缺的自然資源，但這些資源早已被瓜分殆盡，開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅，是傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售陷入困境的主要原因。以萬(wàn)達(dá)文化旅游城為代表的新一代旅游綜合體，則是通過(guò)自建具有特色的旅游資源，擺脫對(duì)自然資源的依賴，代表著新的行業(yè)趨勢(shì)。“像每一座萬(wàn)達(dá)城里均擁有定位明確的主題樂(lè)園與旅游設(shè)施，萬(wàn)達(dá)希望達(dá)到的目的是通過(guò)旅游資源吸引人流，從而帶動(dòng)土地增值，再通過(guò)地產(chǎn)銷售獲取溢價(jià)回報(bào)。”楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰告訴記者，由于主題樂(lè)園是吸引眼球與獲取人流的核心，能否營(yíng)運(yùn)好，決定了后續(xù)地產(chǎn)銷售能否獲得高溢價(jià)。

但從全球范圍來(lái)看，主題樂(lè)園的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，虧錢的不在少數(shù)。以總投資超過(guò)200億港元的香港迪士尼樂(lè)園為例，項(xiàng)目在開業(yè)前7年一路虧損，直至2012年才實(shí)現(xiàn)首次盈利。有香港特區(qū)立法會(huì)議員曾估計(jì)，樂(lè)園可能要等到2045年才能收回成本。

克而瑞研究報(bào)告也顯示，目前國(guó)內(nèi)主題公園投資在5000萬(wàn)元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的只占10%，七成虧損，兩成持平，現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。

新型金融工具將大規(guī)模使用

由于主題公園具備前期投入大、投資回報(bào)期長(zhǎng)的特征，如何通過(guò)房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡、縮減回報(bào)周期是關(guān)鍵。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾透露，萬(wàn)達(dá)文化旅游城資金來(lái)源于三個(gè)渠道：自有資金、銀行貸款和一部分物業(yè)預(yù)售。在每一座萬(wàn)達(dá)文化旅游城內(nèi)，均擁有相當(dāng)比例的商鋪與住宅物業(yè)，這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補(bǔ)給到后續(xù)的文化和旅游項(xiàng)目建設(shè)中。

但歐陽(yáng)捷認(rèn)為，大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于城市邊緣地帶，開發(fā)商如果在主題公園與旅游設(shè)施尚未成熟時(shí)便急于銷售地產(chǎn)，受制于區(qū)域人氣荒涼，項(xiàng)目也缺乏旅游效應(yīng)，產(chǎn)品只能靠低價(jià)出售，企業(yè)無(wú)法獲取溢價(jià)利潤(rùn)，這對(duì)后續(xù)的旅游設(shè)施滾動(dòng)開發(fā)會(huì)帶來(lái)沉重的壓力。“對(duì)于超大型旅游綜合體而言，往往是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)，如果現(xiàn)金流控制不好，資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂的危機(jī)，”黃文杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，正因如此，需要通過(guò)金融手段降低開發(fā)商的資金壓力：一方面，運(yùn)用眾籌等方式解決開發(fā)商的資金投入問(wèn)題，同時(shí)也能帶來(lái)一大批潛在消費(fèi)者，眾籌有望成為旅游地產(chǎn)的一項(xiàng)重要融資模式；另一方面，積極引入私募基金甚至運(yùn)用房地產(chǎn)信托基金，讓開發(fā)商能轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)模式，集中精力將旅游資源做好，通過(guò)區(qū)域價(jià)值提升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從而獲得溢價(jià)回報(bào)。

事實(shí)上，王健林早在去年下半年，就提出要發(fā)展萬(wàn)達(dá)的金融業(yè)務(wù)，并透露已經(jīng)注冊(cè)申報(bào)成立了一家注冊(cè)資金300億元的財(cái)務(wù)公司。一旦萬(wàn)達(dá)的金融業(yè)務(wù)迅速推進(jìn)，那么類似綠地“地產(chǎn)寶”這樣專為大型地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)融資的金融類產(chǎn)品推出就只是時(shí)間問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)通過(guò)眾籌或房地產(chǎn)基金融資顯然不會(huì)有太大難度。