周期長毛利高 私募基金看好棚改蛋糕

去年，李克強(qiáng)總理提出要加快推進(jìn)棚改，必須抓住資金保障這個(gè)“牛鼻子”，把政策支持和市場機(jī)制有效結(jié)合。今年，在棚改規(guī)模增加、資金壓力加大的情況下，除了開發(fā)性金融的“供血”，如何保證棚改任務(wù)的資金需要？社會(huì)資金如何參與到棚改項(xiàng)目中來？房企如何拓寬融資渠道、降低資金成本，都是備受關(guān)注的問題。

對此，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從典型的遼寧模式可以看出，社會(huì)資金和房企市場化運(yùn)作獲取的資金在棚改過程中發(fā)揮了絕對優(yōu)勢的作用，社會(huì)資本參與棚改可以債權(quán)或股權(quán)的方式，房企除了銀行貸款和債券，還有自有資金、信托、資管、房地產(chǎn)私募基金等其他資金渠道，這些渠道已經(jīng)具有非常成熟、安全、可靠的運(yùn)作和獲利模式，預(yù)計(jì)2015年在房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇的背景下，房地產(chǎn)基金在棚戶區(qū)改造中將起到重要作用。

遼寧模式非政府資金

占比超六成

在社會(huì)資金參與棚改的過程中，全國各地區(qū)逐漸形成了一些較為典型的改造、融資模式，總的來看，主要有遼寧模式、徐州模式、棗莊模式和西安模式等四種模式，其中，遼寧省“政府+市場+社會(huì)”的融資模式最為典型。

在2005~2011年期間，遼寧省動(dòng)員各方面資金總額達(dá)732.5億元。據(jù)學(xué)者李莉測算，遼寧棚改融資來源中，政府資金約占38.7%，社會(huì)資金約占5%，市場資金約占56.3%。其中，市場資金中由政府通過市場化運(yùn)作獲得的資金占比為5.6%~11.3%，由參與企業(yè)通過市場化運(yùn)作獲得的資金占比為36.3%~46.3%。

“可以看出，社會(huì)資金和房企市場化運(yùn)作獲取的資金在棚改發(fā)揮了絕對優(yōu)勢的作用，民間資本參與棚改已經(jīng)具有非常成熟與安全、可靠的運(yùn)作和獲利模式。”長富匯銀總裁張保國接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，社會(huì)資本參與棚改可以債權(quán)或股權(quán)的方式參與，從前期拆遷一直到后期開發(fā)建設(shè)，社會(huì)資本都可以起到相應(yīng)作用。

房企棚改項(xiàng)目

毛利最高超30%

近兩年，不少大型房企響應(yīng)政府號召，積極參與到棚改中來，如萬科在深圳和南昌有棚改項(xiàng)目，今年還打算參與北京的棚改項(xiàng)目；保利在?？?、廣西、濟(jì)南有棚改項(xiàng)目；恒大在成都、吉林、安徽有棚改項(xiàng)目；綠地2013年在?？诘?個(gè)棚改項(xiàng)目總投資600億元。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)注一線核心城市包括城市中心地帶的城市更新是未來房地產(chǎn)的一個(gè)主題，國家鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造，加快城市更新，對房地產(chǎn)公司來說尋找新的發(fā)展機(jī)遇和新的發(fā)展資源至關(guān)重要。“國家這次把危房改造納入棚戶區(qū)，實(shí)際上給了一個(gè)重大的政策，相當(dāng)于國家棚戶區(qū)的政策完整了，有了支持政策，土地也有了，剩下的就是資金問題了。”他說。

李明介紹，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的幾個(gè)棚改項(xiàng)目是通過自籌資金在投，在武漢、深圳的類似項(xiàng)目進(jìn)展比北京快。

“我們在深圳的舊城改造項(xiàng)目，更多是跟當(dāng)?shù)刈雠f改有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)合作，待他們獲得土地后，我們再以股權(quán)形式進(jìn)去開發(fā)。他們更多負(fù)責(zé)前端，我們更多負(fù)責(zé)后端，一般以我們控股為主。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營管理中心總經(jīng)理丁暉接受記者采訪時(shí)說。

丁暉說，因?yàn)樯鲜泄緦Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有要求，如果很多資金沉淀在一級開發(fā)，資金周轉(zhuǎn)就很慢，同樣投100億元，3年不一定能賺回來。而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)不一定是上市企業(yè)，對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要求不高，他們有的是當(dāng)?shù)氐拇彘L和村委會(huì)，本身有錢也有股份，土地都是村民廠房、出租房，他們看到將來能掙錢，有能力也有動(dòng)力。

在丁暉看來，與在二級市場取得的土地項(xiàng)目不同，棚改項(xiàng)目具有周期相對更長、成本相對不可控、毛利率高的特點(diǎn)。同樣是2010年在深圳拿的兩塊地，其中一個(gè)已經(jīng)銷售到第三期了，另一個(gè)則到現(xiàn)在還沒實(shí)質(zhì)啟動(dòng)。“前者毛利率在30%以上，后者收益明顯看好。”他說。

李明坦承，舊改項(xiàng)目周期長，但是毛利率高，因?yàn)橥恋爻杀镜停蝗恢芷陂L毛利率低，更沒有人干了。“我們的舊改項(xiàng)目主要集中在一線城市，就算它的周期會(huì)長一些，但估計(jì)未來的盈利水平會(huì)高于我們目前的預(yù)期。”他說，另外，國家對棚改項(xiàng)目也有政策支持，一般開發(fā)企業(yè)做項(xiàng)目都要求自有資金占35%，而做棚改項(xiàng)目的自有資金只要求20%，為的是減輕企業(yè)壓力。

“房企參與一些棚改建設(shè)的凈利潤率能達(dá)到8%～15%，有時(shí)毛利率則高達(dá)30%左右。”張保國說。

棚改基金助企業(yè)降成本

棚改項(xiàng)目因其投入資金多、項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，在大規(guī)模推進(jìn)改造中，如何有效融資成為房企挑戰(zhàn)之一。

張保國介紹，以城中村棚改為例，典型模式是：政府與房地產(chǎn)商簽訂協(xié)議，政府將一塊城中村項(xiàng)目以“生地”的形式交由房產(chǎn)商，由房產(chǎn)商完成由“生地”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;熟地”后，政府再以招拍掛的形式出讓。在此種改造模式中，一方面，房地產(chǎn)商資本沉淀過大，由“生地”向“熟地”的轉(zhuǎn)化成本完全由房地產(chǎn)商承擔(dān)，財(cái)務(wù)成本的上升將削弱項(xiàng)目的盈利能力；另一方面，土地價(jià)格的飛漲使得拆遷成本高昂，房地產(chǎn)商資金層面的改造壓力驟然加大。

“除了銀行貸款和債券，房企開發(fā)棚改項(xiàng)目還有房企自有資金、信托、資管、房地產(chǎn)私募基金等其他資金渠道來源。”張保國說， 長富匯銀與房企主要有股權(quán)、債權(quán)等合作方式，參與到房企從拿地開始直到房屋銷售等過程。在滿足社會(huì)資金對投資工具多元化需求的同時(shí)，也大大降低了企業(yè)的融資成本。