毛大慶創(chuàng)業(yè)效仿的WeWork　萬科很早就在研究了

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京

“公司高管們認(rèn)定未來20年最重要的客戶是創(chuàng)客，小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)會(huì)帶來非常大的不動(dòng)產(chǎn)需求，對(duì)應(yīng)的品種是創(chuàng)業(yè)園。就像20年前，他們認(rèn)定即將迅猛增長(zhǎng)的白領(lǐng)群體擁有巨大的置業(yè)需求，然后抓住了這個(gè)重要的機(jī)遇。他們這次描繪了這樣一組場(chǎng)景，進(jìn)入萬科創(chuàng)業(yè)園的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供食堂、車隊(duì)、會(huì)議室、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)和融資服務(wù)，甚至用房子使用權(quán)換創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)?！?月20日，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的一篇報(bào)道無意中透露出一個(gè)秘密，原來毛大慶即將創(chuàng)辦的中國版WeWork，最早卻是由萬科花費(fèi)了大量時(shí)間研究的。

毛大慶此前在接受采訪時(shí)也無意中證實(shí)了這一點(diǎn)。去年9月11日，萬科攜手鏈家共建“OC（Omni-Channel）閉環(huán)”。毛大慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“當(dāng)時(shí)做了一個(gè)很有意思的模型，研究如何將北京存量房整合在一個(gè)平臺(tái)上，重新打包出租，其實(shí)這些模式美國很早就在做了。”

而在今年北京“兩會(huì)”期間，毛大慶遞上一份為“創(chuàng)客空間”量身定制的提案——《關(guān)于放寬小微企業(yè)注冊(cè)地點(diǎn)限制、降低創(chuàng)業(yè)門檻的建議》，建言工商注冊(cè)改良。因?yàn)槁?lián)合辦公模式下，同一投資人所投的幾家公司可能需要在一間辦公室協(xié)同工作。

然而，毛大慶的表態(tài)，卻引發(fā)業(yè)界的疑惑，為什么萬科先期做了中國版WeWork模式的調(diào)研，最終卻讓毛大慶拿研究的成果去創(chuàng)業(yè)呢？

判斷：經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)將有蓬勃生機(jī)

離開萬科的毛大慶，轉(zhuǎn)身就去做中國版WeWork：“我認(rèn)為房地產(chǎn)不是沒有搞頭了，只是原來的模式太初級(jí)，而持有型的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)未來會(huì)有蓬勃生機(jī)。”“其實(shí)還是一種商業(yè)地產(chǎn)?！彼裕髴c向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋“創(chuàng)客”空間的概念。他的關(guān)注點(diǎn)仍然瞄準(zhǔn)如何釋放空間資產(chǎn)價(jià)值，在他的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)里，“創(chuàng)客空間”的成長(zhǎng)性將會(huì)帶來比甲級(jí)寫字樓更高的潛在收益?！鞍凑丈虡I(yè)地產(chǎn)的坪效思路，創(chuàng)客空間更看重的是流動(dòng)性?！泵髴c說，硅谷周圍存活著近千個(gè)孵化器，正因?yàn)槠渥陨淼纳??！叭绻韫葲]落了，孵化器也就完蛋了。”

在調(diào)研中毛大慶發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)客空間和傳統(tǒng)的寫字樓相比，更有利于企業(yè)調(diào)整規(guī)模，而這正是創(chuàng)客空間的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！坝袔讉€(gè)大客戶，他們都是我在萬科時(shí)代非常欣賞的行業(yè)前沿客戶，最近表示需要靈活調(diào)整公司規(guī)模，我聽了可興奮了。”雖然剛創(chuàng)業(yè)，但毛大慶已經(jīng)具備了大量的客戶資源，他所說的行業(yè)前沿客戶，屬于住宅領(lǐng)域的“再改”型。

而占據(jù)主流地位的“剛需”和“經(jīng)濟(jì)適用型”客戶他同樣看重，并且要提供優(yōu)質(zhì)導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)和資本支持，扶持他們從經(jīng)濟(jì)適用轉(zhuǎn)向剛需，再從剛需進(jìn)階為首改。

毛大慶戲稱自己在開“蔬菜大棚”，里邊種著草莓、土豆、黃瓜，澆水、施肥就能讓種子快速長(zhǎng)起來，同時(shí)隨時(shí)補(bǔ)充新種子，以對(duì)抗較高的死亡率。

除了商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的招租問題，成本控制也是毛大慶要考慮的?！拔也挪灰粋€(gè)人到外邊租房子，而是跟一批有存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略伙伴合作。”他只運(yùn)營，不持有。據(jù)透露首批項(xiàng)目有兩到三個(gè)，體量均在數(shù)千平米左右。

在毛大慶的計(jì)劃里，先在北京做出幾個(gè)成型的樣板，而第二步則是跟隨合作伙伴的項(xiàng)目走。在未來藍(lán)圖里，“創(chuàng)客空間”還將接駁房地產(chǎn)公司、政府、大學(xué)等豐富的端口。其中，跟政府的PPP合作，將通過微環(huán)境的改善，解決就業(yè)、創(chuàng)造企業(yè)，把房地產(chǎn)帶入新的領(lǐng)域?！拔医K于從甲方變成了乙方，你們千萬別欺負(fù)我?！眲?chuàng)業(yè)后的毛大慶跟團(tuán)隊(duì)的七八個(gè)人，坐經(jīng)濟(jì)艙、住快捷酒店，對(duì)投資人的每一分錢精打細(xì)算，而且什么都得干。

卸下職業(yè)經(jīng)理人身份的毛大慶不再有千萬年薪，而是跟合作伙伴持股分成。他講求“優(yōu)先劣后”，跟房主利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

在“創(chuàng)客空間”的模式里，毛大慶把房地產(chǎn)的無數(shù)毛細(xì)血管延伸至資本市場(chǎng)?！皠?chuàng)客空間”延續(xù)出的生物鏈上，是企業(yè)、股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、資本增值各取所需。他把投資人團(tuán)隊(duì)稱為“夢(mèng)之隊(duì)”，除了財(cái)務(wù)投資者萬科、天使李開復(fù)、徐小平，還有一批國際一流的投資人。

在毛大慶的時(shí)間表里，公司名字已經(jīng)取得了“夢(mèng)之隊(duì)”的同意，“第一批項(xiàng)目下水、面試，正式團(tuán)隊(duì)組建起來對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，應(yīng)該會(huì)在未來的三個(gè)月之內(nèi)?！?/p>

猜想：WeWork是萬科體外試錯(cuò)？

前兩天看到四環(huán)邊上一個(gè)喝紅酒的會(huì)所變成了孵化空間，體量很小很小。現(xiàn)在隨處可見孵化器，可見這個(gè)事情是時(shí)代的召喚?！?/p>

郁亮曾在毛大慶的離職發(fā)布會(huì)上打趣，“我教會(huì)了毛大慶跑步，可他卻跑了?！倍@場(chǎng)馬拉松，毛大慶已經(jīng)在凱德、萬科前頭跑完了三十公里?！芭艿饺?，我知道這個(gè)事兒基本可以拿下來，可以非常明確地想后邊的戰(zhàn)術(shù)了，但是千萬不能出什么亂子?！痹诜趸鞯纳鷳B(tài)系統(tǒng)里，資本市場(chǎng)這片土壤也正決定著種子的存活率，這是毛大慶在三十公里處看到的。

當(dāng)然，他們也會(huì)成為生態(tài)鏈里的大贏家?！罢l能夠成為資本的伯樂，投對(duì)了就是資本的成長(zhǎng)。當(dāng)這個(gè)企業(yè)被下一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈買走的時(shí)候，價(jià)值放大了幾十倍甚至是上百倍，資本回報(bào)率就能得以展現(xiàn)了?！薄皠?chuàng)客空間”要做的，就是對(duì)接種子和土壤?！膀v訊旗下那么多業(yè)務(wù)，又是游戲又是社交網(wǎng)絡(luò)，他都自己養(yǎng)著嗎？他就在孵化器里找。其實(shí)不光好多項(xiàng)目缺錢，資本市場(chǎng)里的錢也苦于找不到好項(xiàng)目。”“創(chuàng)客空間”希望成為給資本市場(chǎng)提供尋找優(yōu)質(zhì)投資對(duì)象的極佳平臺(tái)，讓BAT等行業(yè)巨頭看到優(yōu)質(zhì)的種子。

據(jù)媒體公開報(bào)道，郁亮曾掛帥與數(shù)名集團(tuán)核心老臣組成了一個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯(cuò)小組，功能是為地方公司把握轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估創(chuàng)新業(yè)務(wù)是否可行。他們要看看是否有清晰的商業(yè)模式和創(chuàng)新方向，以及能否講清楚財(cái)務(wù)模式。目前，這個(gè)戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯(cuò)小組已經(jīng)斃掉了許多分公司的新想法，如西安的物流地產(chǎn)、倉儲(chǔ)創(chuàng)新等，就因盈利模式不清而未獲通過。

毛大慶的“創(chuàng)客空間”又是否是萬科體系創(chuàng)新試錯(cuò)呢？顯然，對(duì)于一個(gè)銷售額達(dá)到兩千億的房地產(chǎn)公司來說，任何一點(diǎn)錯(cuò)誤都會(huì)隨著公司量級(jí)被同步擴(kuò)大。而挑戰(zhàn)在前、追兵在后的情況下，行事低調(diào)、穩(wěn)重的郁亮，更不會(huì)允許萬科冒險(xiǎn)?！懊髴c轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)，但并非就此與萬科無關(guān)了。”在毛大慶離職發(fā)布會(huì)上，萬科總裁郁亮提出了“外部合伙人”制度，就是“雖然在萬科沒有了行政職位，但仍然在外面幫萬科做事的人?！倍瑫r(shí)，肖莉也被賦予這一角色。“毛大慶什么時(shí)候想回來，萬科大門一定會(huì)敞開?！泵髴c宣布離職后不久，王石對(duì)此事做了公開回應(yīng)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者因此采訪毛大慶：“請(qǐng)問這是不是萬科體外試錯(cuò)？”后者回復(fù)：“我又不是只做萬科的項(xiàng)目”“他們的個(gè)人發(fā)展不在萬科的發(fā)展戰(zhàn)略里，就要出去尋求發(fā)展，但仍是萬科的外部合伙人，未來也會(huì)和萬科一起發(fā)展?！边@是郁亮對(duì)那些離職高管的觀點(diǎn)。

但對(duì)萬科來說，如果這些離開的老將未來都回歸萬科，萬科將會(huì)擁有更為強(qiáng)大的編外軍團(tuán)。在房地產(chǎn)電商的領(lǐng)軍企業(yè)房多多和中國版WeWork兩個(gè)新的利器協(xié)作下，萬科從兩千億元向四千億元跨越，真的需要十年時(shí)間嗎？