毛大慶創(chuàng)業(yè)效仿的WeWork　萬科很早就在研究了

◎每經實習記者杜靜發(fā)自北京 “公司高管們認定未來20年最重要的客戶是創(chuàng)客，小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)會帶來非常大的不動產需求，對應的品種是創(chuàng)業(yè)園。就像20年前，他們認定即將迅猛增長的白領群體擁有巨大的置業(yè)需求，然后抓住了這個重要的機遇。他們這次描繪了這樣一組場景，進入萬科創(chuàng)業(yè)園的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供食堂、車隊、會議室、培訓、財務和融資服務，甚至用房子使用權換創(chuàng)業(yè)公司股權?！?月20日，《經濟觀察報》的一篇報道無意中透露出一個秘密，原來毛大慶即將創(chuàng)辦的中國版WeWork，最早卻是由萬科花費了大量時間研究的。 毛大慶此前在接受采訪時也無意中證實了這一點。去年9月11日，萬科攜手鏈家共建“OC（Omni-Channel）閉環(huán)”。毛大慶告訴《每日經濟新聞》記者，“當時做了一個很有意思的模型，研究如何將北京存量房整合在一個平臺上，重新打包出租，其實這些模式美國很早就在做了?！? 而在今年北京“兩會”期間，毛大慶遞上一份為“創(chuàng)客空間”量身定制的提案——《關于放寬小微企業(yè)注冊地點限制、降低創(chuàng)業(yè)門檻的建議》，建言工商注冊改良。因為聯合辦公模式下，同一投資人所投的幾家公司可能需要在一間辦公室協同工作。 然而，毛大慶的表態(tài)，卻引發(fā)業(yè)界的疑惑，為什么萬科先期做了中國版WeWork模式的調研，最終卻讓毛大慶拿研究的成果去創(chuàng)業(yè)呢？ 判斷：經營性不動產將有蓬勃生機 離開萬科的毛大慶，轉身就去做中國版WeWork：“我認為房地產不是沒有搞頭了，只是原來的模式太初級，而持有型的經營性不動產未來會有蓬勃生機。”“其實還是一種商業(yè)地產。”所以，毛大慶向《每日經濟新聞》記者解釋“創(chuàng)客”空間的概念。他的關注點仍然瞄準如何釋放空間資產價值，在他的評價標準里，“創(chuàng)客空間”的成長性將會帶來比甲級寫字樓更高的潛在收益。“按照商業(yè)地產的坪效思路，創(chuàng)客空間更看重的是流動性?！泵髴c說，硅谷周圍存活著近千個孵化器，正因為其自身的生命力?！叭绻韫葲]落了，孵化器也就完蛋了?！? 在調研中毛大慶發(fā)現，創(chuàng)客空間和傳統(tǒng)的寫字樓相比，更有利于企業(yè)調整規(guī)模，而這正是創(chuàng)客空間的市場機會。“有幾個大客戶，他們都是我在萬科時代非常欣賞的行業(yè)前沿客戶，最近表示需要靈活調整公司規(guī)模，我聽了可興奮了?！彪m然剛創(chuàng)業(yè)，但毛大慶已經具備了大量的客戶資源，他所說的行業(yè)前沿客戶，屬于住宅領域的“再改”型。 而占據主流地位的“剛需”和“經濟適用型”客戶他同樣看重，并且要提供優(yōu)質導師團隊和資本支持，扶持他們從經濟適用轉向剛需，再從剛需進階為首改。 毛大慶戲稱自己在開“蔬菜大棚”，里邊種著草莓、土豆、黃瓜，澆水、施肥就能讓種子快速長起來，同時隨時補充新種子，以對抗較高的死亡率。 除了商業(yè)地產普遍面臨的招租問題，成本控制也是毛大慶要考慮的?！拔也挪灰粋€人到外邊租房子，而是跟一批有存量資產的戰(zhàn)略伙伴合作?！彼贿\營，不持有。據透露首批項目有兩到三個，體量均在數千平米左右。 在毛大慶的計劃里，先在北京做出幾個成型的樣板，而第二步則是跟隨合作伙伴的項目走。在未來藍圖里，“創(chuàng)客空間”還將接駁房地產公司、政府、大學等豐富的端口。其中，跟政府的PPP合作，將通過微環(huán)境的改善，解決就業(yè)、創(chuàng)造企業(yè)，把房地產帶入新的領域?！拔医K于從甲方變成了乙方，你們千萬別欺負我。”創(chuàng)業(yè)后的毛大慶跟團隊的七八個人，坐經濟艙、住快捷酒店，對投資人的每一分錢精打細算，而且什么都得干。 卸下職業(yè)經理人身份的毛大慶不再有千萬年薪，而是跟合作伙伴持股分成。他講求“優(yōu)先劣后”，跟房主利益共享、風險共擔。 在“創(chuàng)客空間”的模式里，毛大慶把房地產的無數毛細血管延伸至資本市場?！皠?chuàng)客空間”延續(xù)出的生物鏈上，是企業(yè)、股權投資、風險投資、資本增值各取所需。他把投資人團隊稱為“夢之隊”，除了財務投資者萬科、天使李開復、徐小平，還有一批國際一流的投資人。 在毛大慶的時間表里，公司名字已經取得了“夢之隊”的同意，“第一批項目下水、面試，正式團隊組建起來對大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行服務，應該會在未來的三個月之內?！? 猜想：WeWork是萬科體外試錯？ 前兩天看到四環(huán)邊上一個喝紅酒的會所變成了孵化空間，體量很小很小?，F在隨處可見孵化器，可見這個事情是時代的召喚?！? 郁亮曾在毛大慶的離職發(fā)布會上打趣，“我教會了毛大慶跑步，可他卻跑了?！倍@場馬拉松，毛大慶已經在凱德、萬科前頭跑完了三十公里?！芭艿饺?，我知道這個事兒基本可以拿下來，可以非常明確地想后邊的戰(zhàn)術了，但是千萬不能出什么亂子。”在孵化器的生態(tài)系統(tǒng)里，資本市場這片土壤也正決定著種子的存活率，這是毛大慶在三十公里處看到的。 當然，他們也會成為生態(tài)鏈里的大贏家?！罢l能夠成為資本的伯樂，投對了就是資本的成長。當這個企業(yè)被下一個產業(yè)鏈買走的時候，價值放大了幾十倍甚至是上百倍，資本回報率就能得以展現了。”“創(chuàng)客空間”要做的，就是對接種子和土壤?！膀v訊旗下那么多業(yè)務，又是游戲又是社交網絡，他都自己養(yǎng)著嗎？他就在孵化器里找。其實不光好多項目缺錢，資本市場里的錢也苦于找不到好項目。”“創(chuàng)客空間”希望成為給資本市場提供尋找優(yōu)質投資對象的極佳平臺，讓BAT等行業(yè)巨頭看到優(yōu)質的種子。 據媒體公開報道，郁亮曾掛帥與數名集團核心老臣組成了一個集團戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯小組，功能是為地方公司把握轉型風險，評估創(chuàng)新業(yè)務是否可行。他們要看看是否有清晰的商業(yè)模式和創(chuàng)新方向，以及能否講清楚財務模式。目前，這個戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯小組已經斃掉了許多分公司的新想法，如西安的物流地產、倉儲創(chuàng)新等，就因盈利模式不清而未獲通過。 毛大慶的“創(chuàng)客空間”又是否是萬科體系創(chuàng)新試錯呢？顯然，對于一個銷售額達到兩千億的房地產公司來說，任何一點錯誤都會隨著公司量級被同步擴大。而挑戰(zhàn)在前、追兵在后的情況下，行事低調、穩(wěn)重的郁亮，更不會允許萬科冒險?！懊髴c轉型創(chuàng)業(yè)，但并非就此與萬科無關了?！痹诿髴c離職發(fā)布會上，萬科總裁郁亮提出了“外部合伙人”制度，就是“雖然在萬科沒有了行政職位，但仍然在外面幫萬科做事的人?！倍瑫r，肖莉也被賦予這一角色?！懊髴c什么時候想回來，萬科大門一定會敞開?！泵髴c宣布離職后不久，王石對此事做了公開回應?！睹咳战洕侣劇酚浾咭虼瞬稍L毛大慶：“請問這是不是萬科體外試錯？”后者回復：“我又不是只做萬科的項目”“他們的個人發(fā)展不在萬科的發(fā)展戰(zhàn)略里，就要出去尋求發(fā)展，但仍是萬科的外部合伙人，未來也會和萬科一起發(fā)展?！边@是郁亮對那些離職高管的觀點。 但對萬科來說，如果這些離開的老將未來都回歸萬科，萬科將會擁有更為強大的編外軍團。在房地產電商的領軍企業(yè)房多多和中國版WeWork兩個新的利器協作下，萬科從兩千億元向四千億元跨越，真的需要十年時間嗎？