成都高端住宅市場(chǎng)調(diào)查：省外富豪忙抄底省內(nèi)富豪還在等

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

今年兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在參加四川代表團(tuán)審議時(shí)表示，“希望四川在西部大開發(fā)中起到‘領(lǐng)頭羊’作用。”

作為四川發(fā)展的重要引擎，成都也被稱為“財(cái)富第四城”、“新一線城市”。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過整理統(tǒng)計(jì)局、社科院、銀監(jiān)會(huì)等部門和機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從近兩年的城市競(jìng)爭(zhēng)力、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金總量、大公司指數(shù)、人口吸引力等各項(xiàng)指標(biāo)來看，成都穩(wěn)居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。但與城市發(fā)展“高點(diǎn)”相反，成都主城區(qū)新房均價(jià)不足1萬元/平方米。與一線城市同等配置的高端住宅產(chǎn)品相比，成都市場(chǎng)的價(jià)格只有其三成左右。

“其實(shí)成都高端住宅的運(yùn)氣并不好，一‘發(fā)芽’就遇到‘風(fēng)霜’?！睂?shí)效機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳昊告訴記者，成都高端住宅2007年“發(fā)芽”，2008年就遇到全球金融危機(jī)，2010年則遇到限購(gòu)。當(dāng)其他20多個(gè)城市都走到高端住宅風(fēng)口的時(shí)候，成都卻屢次錯(cuò)失機(jī)遇。

那么，對(duì)于同時(shí)處于價(jià)格洼地和城市發(fā)展?jié)摿Ω唿c(diǎn)的成都高端住宅市場(chǎng)，能否成為富豪們的下一個(gè)“獵場(chǎng)”？

合景泰富成都分公司營(yíng)銷副總經(jīng)理袁媛告訴記者，成都不缺富豪，只缺富豪喜歡的東西?；蛟S對(duì)成都富豪而言，高端住宅需要滿足其獨(dú)特需求，帶給客戶驚喜。

成都的發(fā)展?jié)摿?/p>

“四川要在西部大開發(fā)中起‘領(lǐng)頭羊’作用，擴(kuò)大有效需求，不僅做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，更讓質(zhì)量效益上新臺(tái)階?！边@是今年全國(guó)兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理在參加四川代表團(tuán)審議時(shí)對(duì)四川提出的希望和要求?！拔鞑看箝_發(fā)領(lǐng)頭羊”，四川的發(fā)展定位很明確。四川省社科院財(cái)貿(mào)與金融研究所所長(zhǎng)王小琪曾指出，處于“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”和“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”交會(huì)點(diǎn)上的成都，在基礎(chǔ)設(shè)施、立體交通體系、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)體系、人才培養(yǎng)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境等方面都更有優(yōu)勢(shì)。成都應(yīng)依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，承擔(dān)起“核心極”重?fù)?dān)，構(gòu)建全方位開放新格局。

對(duì)“核心極”的定位，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐表示認(rèn)同，他告訴記者，從城市間的研究來看，成都的經(jīng)濟(jì)地位在西部首屈一指。

據(jù)記者了解，成都2013~2014年在城市競(jìng)爭(zhēng)力、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金總量、大公司指數(shù)、人口吸引力等指標(biāo)都穩(wěn)居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。

來自成都市政府的數(shù)據(jù)顯示，2014年成都經(jīng)濟(jì)總量破萬億，其中GDP總量達(dá)10056.6億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速高出全國(guó)平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)排名第九位，二線城市第五位，其中工業(yè)增速居全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市第一位。

在中國(guó)社科院發(fā)布的《2014年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書：中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，成都的位置也前進(jìn)至第七位。

更能直接反映城市實(shí)力的一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)中國(guó)人民銀行成都分行發(fā)布的“金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額”，成都2013年的資金總量達(dá)到2.37萬億元，居全國(guó)第七位。

在“向西部?jī)A斜”的國(guó)家戰(zhàn)略布局下，具有國(guó)家“東南西北格局”中的西部“核心極”潛力的成都，或?qū)⒏淖冊(cè)谌珖?guó)城市和經(jīng)濟(jì)版圖上的位置。

袁媛站在地產(chǎn)人的角度，給記者描述了一個(gè)前景，“1.5線到1線城市的成都，在未來的5~10年能夠基本達(dá)到北京、上海這類城市的量級(jí)，在經(jīng)濟(jì)體系和金融體系中發(fā)揮中樞作用?！?/p>

但劉璐指出，（從區(qū)域核心極等層面上看）成都與北京、上海有類比之處，每個(gè)城市的條件不同，成都的發(fā)展方向更多是區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，不會(huì)像北京、上海一樣更有全球性，成都在規(guī)模等方面與一線城市間依然有很大差距，但距離在縮小。

“成都處在連通歐亞的西南線（昆明一路）和西北線（蘭州一路）的交界，雖然與歐亞城市的聯(lián)系會(huì)間接點(diǎn)，但成都是西部經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，成都以這樣的區(qū)域位置，如果發(fā)展得好，對(duì)開發(fā)商而言，能夠成為他們重要的后方基地。”劉璐表示。

基建利好地產(chǎn)價(jià)值升級(jí)

在吉信行總經(jīng)理潘?？磥?，近幾年成都基建逐漸走好，城市發(fā)展對(duì)成都的剛需市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)來說都是利好。

記者整理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，僅從軌道交通一項(xiàng)基建設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的帶動(dòng)作用來看，廣州自華南快速干線等公路交通的修建，碧桂園、星河灣進(jìn)入廣州開發(fā)大盤，到地鐵通車、火車南站等基礎(chǔ)配套成熟，廣州番禺華南板塊房?jī)r(jià)，10年漲幅超5倍。北京通州在新城規(guī)劃和軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善下，新房房?jī)r(jià)從2009年底的8000元/平方米漲至目前的3萬/平方米，漲幅近4倍。受到上海“基建投入向郊區(qū)傾斜”的規(guī)劃影響，上海7大新城房地產(chǎn)價(jià)格均被提升，以軌道交通更成熟的嘉定新城為例，新盤均價(jià)已從2008年的8500元/平方米漲至目前的近2萬元/平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從成都市建委得到的一份數(shù)據(jù)顯示，成都在城建項(xiàng)目的投資，今年計(jì)劃為120億元，交通項(xiàng)目的投資額達(dá)到404億元，是去年計(jì)劃總額的近一倍。僅在2008~2009年，成都的交通建設(shè)投資額已經(jīng)與過去10年的投資額總和相當(dāng)。在成都的5年計(jì)劃中，2015年的綜合交通項(xiàng)目總投資為1200億元。

今年，成都在軌道交通領(lǐng)域，有13個(gè)項(xiàng)目上馬，續(xù)建7條、新開工3條地鐵，啟動(dòng)總長(zhǎng)65公里的3條有軌電車線。

銳理統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，軌道交通等基建項(xiàng)目開工對(duì)成都房地產(chǎn)提升作用明顯。目前成都受軌道交通影響最大的站南、三圣鄉(xiāng)、大面、外光華、犀浦、大豐等板塊，去年住宅新增供應(yīng)量都在30萬~50萬平方米，大源、光華大道等板塊的供應(yīng)量則是70萬~80萬平方米，居全市各板塊最前列。

在高端市場(chǎng)，盛世新源總經(jīng)理廖建華向記者提供了一組數(shù)據(jù)，處于精裝住宅和高檔別墅之間的這一層級(jí)高端住宅，2013年和2014年的銷量分別維持第一高和第二高的去化水平，其中2013年銷量突破70萬平方米，2014年銷量也維持在55萬平方米左右。

據(jù)他介紹，由于眾多一線開發(fā)商在城南的站南-會(huì)展、城東的攀成鋼、城西的光華等板塊開發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，讓眾多高端客戶有了更多選擇，近幾年成都高端住宅市場(chǎng)的整體容量也較此前加大了。

記者也注意到，成都高端住宅中，除阿瑪尼藝術(shù)公寓、來福士廣場(chǎng)T5等布局一環(huán)外，成都銀泰中心、譽(yù)峰、西派國(guó)際、龍湖世紀(jì)峰景、中海公園九號(hào)等更多主打城市價(jià)值的高端住宅項(xiàng)目，均選擇布局城南三環(huán)以外的金融城、世紀(jì)城一帶的新興CBD區(qū)域。城市規(guī)劃和軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，給了成都高端住宅新的想象。

在四川的軌道交通規(guī)劃中，將實(shí)現(xiàn)以成都為主樞紐中心，4小時(shí)到達(dá)貴陽、蘭州、昆明、西安、武漢等周邊省會(huì)，8小時(shí)到達(dá)京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)，覆蓋四川所有地級(jí)市、自治州的格局。

劉璐表示，“軌道交通建設(shè)提升成都房地產(chǎn)的對(duì)外吸引力。”廖建華也告訴記者，通過他們對(duì)購(gòu)買高端住宅產(chǎn)品人群的了解，不止限于成都本土，整個(gè)四川的二級(jí)城市，甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群?！芭c成都的級(jí)別、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量、富裕程度等指標(biāo)處在同級(jí)的杭州、南京等城市，房?jī)r(jià)比成都高很多，這種局面會(huì)對(duì)很多高素質(zhì)人群有吸引力，也說明成都房地產(chǎn)價(jià)值的上升空間?！钡珓㈣匆蔡嵝眩词钩啥及l(fā)展得很好，單一發(fā)展的局面沒改變，也很難達(dá)到一線城市的房地產(chǎn)水平。

成都高端住宅性價(jià)比高

成都房地產(chǎn)價(jià)值具有足夠的想象空間。相對(duì)一線城市，甚至部分二線城市，成都房?jī)r(jià)特別是高端住宅價(jià)格有些尷尬。

廖建華告訴記者，受成都樓市供需結(jié)構(gòu)和均價(jià)的影響，高端住宅總價(jià)一般是普通住宅總價(jià)的2~3倍，成都主城區(qū)住宅均價(jià)尚不足1萬元/平方米，而高端住宅價(jià)格更是無法達(dá)到一線城市水平。

2007年北京銀泰中心柏悅灣開盤時(shí)，價(jià)格就達(dá)到7萬元/平方米，遠(yuǎn)高于去年在成都開盤的銀泰華悅府。在北京院子、駿豪中央公園、深圳雙璽等高端高端住宅面前，一線城市同等配置的產(chǎn)品，在成都的價(jià)格只達(dá)到其三成左右，甚至2013年推出套內(nèi)單價(jià)超4萬/平方米的重慶玖璽臺(tái)，2011年已標(biāo)價(jià)4000萬元/棟的武漢四千院，也讓成都高端住宅市場(chǎng)感到壓力。

相對(duì)一線城市，成都高端住宅價(jià)格處于洼地，且品質(zhì)并不低。

萬華投資集團(tuán)營(yíng)銷中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“是高端住宅就應(yīng)該有唯一性，性價(jià)比建立在唯一性上的升值空間和附加值上?！?/p>

不少房企高端產(chǎn)品的價(jià)格差異，也反映成都高端住宅的高性價(jià)比?！俺啥际怯懈叨俗≌瑲赓|(zhì)的城市。”袁媛如是評(píng)價(jià)。

據(jù)悉，袁媛操盤的合景泰富譽(yù)峰，2009年進(jìn)入成都天府新區(qū)核心區(qū)時(shí)，價(jià)格為1.7萬元~1.9萬元/平方米，并配有6000元/平方米的裝修，容積率為2.39，客廳開間超8米，45度錯(cuò)位建筑設(shè)計(jì)，配備360平方米的天際泳池和5000平方米的高端會(huì)所，以及由Bensley設(shè)計(jì)的東南亞熱帶園林等。

不過，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，2006年譽(yù)峰在廣州珠江新城亮相時(shí)，同樣以空中花園、頂層高端住宅和天際泳池、健身房等亮點(diǎn)吸引市場(chǎng)眼球，但開盤價(jià)為1.6萬元～2萬元/平方米。而廣州譽(yù)峰項(xiàng)目配置的裝修標(biāo)準(zhǔn)也只有4800元/平方米，容積率為6.81，另在梯戶比、建筑和園林設(shè)計(jì)等硬件配置上也不及成都譽(yù)峰。

袁媛透露，譽(yù)峰雖然以1000萬元/套的價(jià)格進(jìn)入成都市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)周邊的別墅才價(jià)值幾百萬，但項(xiàng)目自開盤以來已簽約超70億元。

來自嘉聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年開盤當(dāng)日，成都譽(yù)峰推230套銷售136套。客戶中，來自沿海及一線城市的占重要比例，現(xiàn)場(chǎng)客戶以成都本土人士為主。

同樣作為全國(guó)布局的標(biāo)桿房企，萬科進(jìn)入成都開發(fā)了TOP系產(chǎn)品——萬科五龍山。在以城市核心地段和景觀資源的獨(dú)占性為定位的萬科TOP系中，天琴灣占據(jù)深圳海岸和大小梅沙“雙灣半島”資源。王石所住的“十七英里”占據(jù)了6.7萬平方米的臨海坡地，而成都萬科五龍山則在6100畝五龍山風(fēng)景區(qū)、12萬平方米湖區(qū)中，用活水循環(huán)技術(shù)打造一個(gè)生態(tài)低密的高端住宅區(qū)，配套10公里的商業(yè)中心，硬件上保持了萬科TOP系的水準(zhǔn)。

但在價(jià)格上，成都萬科五龍山的大獨(dú)棟別墅產(chǎn)品售價(jià)近2000萬元/套，均價(jià)2萬元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及近2億元/套的天琴灣，均價(jià)超3萬元/平方米的十七英里、棠樾等TOP系項(xiàng)目。

川內(nèi)富豪也在等機(jī)會(huì)

事實(shí)上，一線城市的富豪往往對(duì)高端住宅的價(jià)值更加成熟敏銳。

一位北京客戶介紹，“北京銀泰中心2005年的價(jià)格將近4萬元/平方米，現(xiàn)在一套單居室的二手房?jī)r(jià)格也近千萬?！?/p>

據(jù)記者了解，2012年開建的成都銀泰中心，建筑面積達(dá)74萬平方米，將搭載更高國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的配置，規(guī)模和品質(zhì)都優(yōu)于北京銀泰中心。

但成都市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，成都銀泰中心旗下的高端酒店式服務(wù)公寓華悅居，在2013年開售時(shí)，200套房源在北京銷售了140套，占比約七成。

據(jù)悉，意大利奢侈品牌阿瑪尼在中國(guó)的首個(gè)住宅項(xiàng)目——成都阿瑪尼藝術(shù)公寓將面向全球銷售。同樣擁有布局國(guó)際的凱德置地，其在成都來福士廣場(chǎng)打造的76席公寓產(chǎn)品——來福士T5，也將面向國(guó)內(nèi)外核心城市銷售。

就在一線城市富豪準(zhǔn)備“抄底”成都高端住宅市場(chǎng)時(shí)，川內(nèi)富豪也在等待機(jī)會(huì)。

一份來自成都市政府的數(shù)據(jù)顯示，成都市2013年人口凈流入數(shù)已達(dá)到244.38萬。在《中國(guó)財(cái)力50強(qiáng)城市人口吸引力排行》中，居全國(guó)第九位，西部第一位。

在增加的人口數(shù)值中，成都吸引了2.6萬位身家在600萬元以上的富豪，約1.2萬位身家在千萬以上的富豪，以及930位身家過億的富豪。整個(gè)四川的富豪人數(shù)占全國(guó)2.6%，西部排名第一。

此外，2014年在成都落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)增至283家，截至去年6月重啟IPO的企業(yè)28家，今年新增上市企業(yè)力爭(zhēng)達(dá)到25家。

胡潤(rùn)百富榜數(shù)據(jù)顯示，2013年仍有64%的高凈值人群將房地產(chǎn)投資作為第一選擇，且有反彈趨勢(shì)。這意味著，在成都有能力、有意愿購(gòu)置高端住宅的本地富豪絕對(duì)值不低?！熬吐春目蛻魜碚f，他們之前都是（高端住宅的）使用者，他們已經(jīng)被培育了自己的標(biāo)準(zhǔn)?！鄙鲜鋈f華相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，成都的高端住宅客戶有著自己清晰的置業(yè)思路。