房企入市搶地 是正常儲備還是市場回暖？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都

在近期的成都土地市場上，保利、藍光、綠地、藍潤等房企頻繁入市搶地?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，3月藍潤地產(chǎn)已投入22.7億在蓉購地，最高溢價175.6%，綠地、藍光、保利、海亮幾家企業(yè)也在成都土地市場投入約17.4億，其中最高溢價率達246%。除2月外，1月和3月成都土地溢價率在15%左右，較去年約14%的平均溢價率有所提升。

但業(yè)內(nèi)人士認為，目前房企仍屬正常補倉，個案突出，土地市場整體回暖信號不強。

藍潤在增持商業(yè)

3月成都市場的土地爭奪戰(zhàn)，藍潤連續(xù)三次通過掛牌方式，高價獲取成都主城區(qū)的商業(yè)地塊。

自3月4日藍潤地產(chǎn)以3546元/平方米底價拿下青羊區(qū)西嶺路5號的21畝商地后，3月16日的拿地溢價即增至175.6%，以15600元/平方米的高價奪得武侯區(qū)人民南路三段24號的17畝商地。

而備受行業(yè)關(guān)注的成都核心地帶春熙路（一醫(yī)院）地塊，同樣由藍潤吃下，樓面價17073元/平方米。資料顯示，該地塊樓面地價已超過了2007年九龍倉購入成百地塊（IFS項目）的16500元/平方米樓面地價，僅次于2006年上普置地拍得東大街2號地塊時的20719元/平方米單價，成為成都歷年土地拍賣單價“第二貴”的地塊。僅次于這一價格的藍潤人民南路地塊，則位居“第四貴”的位置，兩塊地推高了3月成都土地的整體溢價率。

“春熙路地塊的單價高，但相對還好，之前拿的人民南路地塊相對（價格）高太多了。”西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐在拍賣結(jié)束接受記者采訪時直言。

世家機構(gòu)首席分析師樊邦勇也指出，藍潤拿地成本不低，以人民南路地塊看，區(qū)域當前寫字樓2萬元/平方米的價格看，地價偏高，需要有較高的金融運作能力。

記者注意到，上述地塊藍潤都是以“達州君和達實業(yè)有限公司”、“達州昊華實業(yè)有限公司”兩家公司的名義拿下，三宗地塊均為商業(yè)性質(zhì)，且在限高、自持比例、還建比例上的要求均很高。拿地價格之外，還需承擔不低的設(shè)計、運營和賠付等費用。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2013~2014年藍潤在成都拿下17宗地塊，投入約90億元，但一直深耕住宅市場。“藍潤地產(chǎn)意在由一個專業(yè)從事住宅地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，成長為大型商業(yè)開發(fā)運營及住宅綜合性開發(fā)的城市運營商。”藍潤相關(guān)負責人告訴記者，“增持商業(yè)”是今年集團的一項重要戰(zhàn)略部署，今年集團開發(fā)的產(chǎn)品類型要覆蓋到住宅、商業(yè)運營、酒店、寫字樓等。

藍潤方面宣稱，2015年藍潤地產(chǎn)對成都區(qū)域的投資規(guī)模將上百億。春熙路項目將打造地標級的商業(yè)中心，人南項目上也將呈現(xiàn)一個標志性建筑。

藍光保利綠地扎堆補倉

3月份，藍光、保利、綠地等主流房企在成都土地市場同樣活躍。

3月12日，綠地以160萬元/畝的價格，拿下雙流縣東升街道共107畝的兩宗商業(yè)地塊，也是綠地在成都首次拿下純商業(yè)地塊。地塊臨近雙流國際機場，隸屬成都航空港板塊。

綠地西南事業(yè)部成都公司官網(wǎng)信息顯示，綠地集團2004年進入成都市場后，至今已布局9個項目，但均不屬于純商業(yè)項目。“根據(jù)空港城的定位，有意打造空港配套的商業(yè)、倉儲物流業(yè)態(tài)以及總部辦公物業(yè)。”綠地方面透露，這正是此次拿地的意圖。

另一方面，保利在3月18日以194萬元/畝的價格拿下新都區(qū)木蘭鎮(zhèn)獅子社區(qū)的近275畝地塊，則是再次為獅子湖項目補倉。獅子湖項目屬于保利三大產(chǎn)品體系中的“家庭改善系”，欲打造規(guī)模8000畝的大型復合生態(tài)區(qū)，自去年以來已多次補倉。保利方面也表示，其意在為全系產(chǎn)品儲備足夠的土地資源。

同日，藍光以460萬元/畝的價格，拿下保利城附近的新都區(qū)大豐街道91畝地塊，則是今年藍光在成都市場的首次拿地。藍光官方回復稱，伴隨藍光“i5生活平臺”悅系產(chǎn)品的亮相，此次拿地意在補充成都主戰(zhàn)場的銷售資源。

上述房企之外，2003年進入成都的海亮地產(chǎn)在今年3月6日以2.23億元，溢價率26.785%拿下63畝龍泉驛區(qū)大面街道地塊。據(jù)公開信息顯示，2015年海亮地產(chǎn)的銷售目標為40億元，但此前海亮地產(chǎn)在蓉只有一個在售項目，尚無儲備用地。對于這宗新進地塊，海亮地產(chǎn)銷售總監(jiān)劉翔稱，將打造類似城西愛金沙和樾金沙的項目，呈現(xiàn)速度會很快。

值得指出的是，3月18日郫縣友愛鎮(zhèn)180畝商業(yè)用地由香港公司SHINY FERN LIMITED以218萬元/畝的價格，溢價246%拿下。

除上述地塊外，3月份成都土地市場的拍賣地塊基本為非住宅和非純商業(yè)的地塊，宗地也均由通信科技、農(nóng)業(yè)、醫(yī)藥、自來水等特定行業(yè)公司獲取。

成都土地市場回暖？

記者注意到，3月成都市場頻繁出現(xiàn)高溢價地，藍潤人民南路地塊溢價175.6%，SHINY FERN LIMITED郫縣地塊溢價246%，海亮和藍光也分別以26.8%和15.6%的溢價率拿地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，3月份成都土地拍賣溢價率約15%，與1月份15.43%的溢價峰值相近，2月份溢價率9.86%，均超出2014年約14%的溢價水平。

截至目前，3月成都土地市場上，僅藍潤一家便投入22.7億元，綠地、藍光、保利等企業(yè)共投入約17.4億元，總成交金額遠超2月23宗地塊的23.5億元，直逼1月份的50.5億元總額。

根據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心數(shù)據(jù)，今年3月1日~18日，成都以拍賣方式推出的6宗地塊中，平均溢價率14.2%，成交3宗，占比50%，與整個2月份的拍賣成功比例（52.6%）相當，1月份的宗地成功交易率則為48%，25宗地塊僅12宗交易成功。

掛牌方式出讓的土地方面，3月4日~3月23日共25宗地塊，成交14宗。2月份15宗87%的成功交易率，較1月份略漲近1個百分點。

3月以來成都土地市場高溢價頻現(xiàn)，土地成交金額也較2014年下半年有較大提升。不過業(yè)內(nèi)對于“回暖”的說法尚存疑。“目前還沒有看到回暖或結(jié)構(gòu)性回暖的跡象。”銳理數(shù)據(jù)機構(gòu)總經(jīng)理郭潔表示，3月企業(yè)拿地多是出于布局、上市或其他企業(yè)目的考慮，市場因素少。“例如藍潤拿地就是出于上市、資產(chǎn)多樣化的需求考慮，選擇配置一些商業(yè)價值較高的地塊，個案意義更大。”

而在劉璐看來，即使是去年冷清的環(huán)境下，大企業(yè)也一直在拿地，只是節(jié)奏相對變慢。而今年房企拿地主要是為了解決正常儲備的問題。