房企入市搶地 是正常儲(chǔ)備還是市場(chǎng)回暖？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

在近期的成都土地市場(chǎng)上，保利、藍(lán)光、綠地、藍(lán)潤(rùn)等房企頻繁入市搶地?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，3月藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)已投入22.7億在蓉購(gòu)地，最高溢價(jià)175.6%，綠地、藍(lán)光、保利、海亮幾家企業(yè)也在成都土地市場(chǎng)投入約17.4億，其中最高溢價(jià)率達(dá)246%。除2月外，1月和3月成都土地溢價(jià)率在15%左右，較去年約14%的平均溢價(jià)率有所提升。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房企仍屬正常補(bǔ)倉(cāng)，個(gè)案突出，土地市場(chǎng)整體回暖信號(hào)不強(qiáng)。

藍(lán)潤(rùn)在增持商業(yè)

3月成都市場(chǎng)的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，藍(lán)潤(rùn)連續(xù)三次通過(guò)掛牌方式，高價(jià)獲取成都主城區(qū)的商業(yè)地塊。

自3月4日藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)以3546元/平方米底價(jià)拿下青羊區(qū)西嶺路5號(hào)的21畝商地后，3月16日的拿地溢價(jià)即增至175.6%，以15600元/平方米的高價(jià)奪得武侯區(qū)人民南路三段24號(hào)的17畝商地。

而備受行業(yè)關(guān)注的成都核心地帶春熙路（一醫(yī)院）地塊，同樣由藍(lán)潤(rùn)吃下，樓面價(jià)17073元/平方米。資料顯示，該地塊樓面地價(jià)已超過(guò)了2007年九龍倉(cāng)購(gòu)入成百地塊（IFS項(xiàng)目）的16500元/平方米樓面地價(jià)，僅次于2006年上普置地拍得東大街2號(hào)地塊時(shí)的20719元/平方米單價(jià)，成為成都?xì)v年土地拍賣單價(jià)“第二貴”的地塊。僅次于這一價(jià)格的藍(lán)潤(rùn)人民南路地塊，則位居“第四貴”的位置，兩塊地推高了3月成都土地的整體溢價(jià)率。

“春熙路地塊的單價(jià)高，但相對(duì)還好，之前拿的人民南路地塊相對(duì)（價(jià)格）高太多了。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐在拍賣結(jié)束接受記者采訪時(shí)直言。

世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇也指出，藍(lán)潤(rùn)拿地成本不低，以人民南路地塊看，區(qū)域當(dāng)前寫(xiě)字樓2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格看，地價(jià)偏高，需要有較高的金融運(yùn)作能力。

記者注意到，上述地塊藍(lán)潤(rùn)都是以“達(dá)州君和達(dá)實(shí)業(yè)有限公司”、“達(dá)州昊華實(shí)業(yè)有限公司”兩家公司的名義拿下，三宗地塊均為商業(yè)性質(zhì)，且在限高、自持比例、還建比例上的要求均很高。拿地價(jià)格之外，還需承擔(dān)不低的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)和賠付等費(fèi)用。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013~2014年藍(lán)潤(rùn)在成都拿下17宗地塊，投入約90億元，但一直深耕住宅市場(chǎng)。“藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)意在由一個(gè)專業(yè)從事住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，成長(zhǎng)為大型商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及住宅綜合性開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)商。”藍(lán)潤(rùn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“增持商業(yè)”是今年集團(tuán)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略部署，今年集團(tuán)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型要覆蓋到住宅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店、寫(xiě)字樓等。

藍(lán)潤(rùn)方面宣稱，2015年藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)對(duì)成都區(qū)域的投資規(guī)模將上百億。春熙路項(xiàng)目將打造地標(biāo)級(jí)的商業(yè)中心，人南項(xiàng)目上也將呈現(xiàn)一個(gè)標(biāo)志性建筑。

藍(lán)光保利綠地扎堆補(bǔ)倉(cāng)

3月份，藍(lán)光、保利、綠地等主流房企在成都土地市場(chǎng)同樣活躍。

3月12日，綠地以160萬(wàn)元/畝的價(jià)格，拿下雙流縣東升街道共107畝的兩宗商業(yè)地塊，也是綠地在成都首次拿下純商業(yè)地塊。地塊臨近雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，隸屬成都航空港板塊。

綠地西南事業(yè)部成都公司官網(wǎng)信息顯示，綠地集團(tuán)2004年進(jìn)入成都市場(chǎng)后，至今已布局9個(gè)項(xiàng)目，但均不屬于純商業(yè)項(xiàng)目。“根據(jù)空港城的定位，有意打造空港配套的商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)態(tài)以及總部辦公物業(yè)。”綠地方面透露，這正是此次拿地的意圖。

另一方面，保利在3月18日以194萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下新都區(qū)木蘭鎮(zhèn)獅子社區(qū)的近275畝地塊，則是再次為獅子湖項(xiàng)目補(bǔ)倉(cāng)。獅子湖項(xiàng)目屬于保利三大產(chǎn)品體系中的“家庭改善系”，欲打造規(guī)模8000畝的大型復(fù)合生態(tài)區(qū)，自去年以來(lái)已多次補(bǔ)倉(cāng)。保利方面也表示，其意在為全系產(chǎn)品儲(chǔ)備足夠的土地資源。

同日，藍(lán)光以460萬(wàn)元/畝的價(jià)格，拿下保利城附近的新都區(qū)大豐街道91畝地塊，則是今年藍(lán)光在成都市場(chǎng)的首次拿地。藍(lán)光官方回復(fù)稱，伴隨藍(lán)光“i5生活平臺(tái)”悅系產(chǎn)品的亮相，此次拿地意在補(bǔ)充成都主戰(zhàn)場(chǎng)的銷售資源。

上述房企之外，2003年進(jìn)入成都的海亮地產(chǎn)在今年3月6日以2.23億元，溢價(jià)率26.785%拿下63畝龍泉驛區(qū)大面街道地塊。據(jù)公開(kāi)信息顯示，2015年海亮地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為40億元，但此前海亮地產(chǎn)在蓉只有一個(gè)在售項(xiàng)目，尚無(wú)儲(chǔ)備用地。對(duì)于這宗新進(jìn)地塊，海亮地產(chǎn)銷售總監(jiān)劉翔稱，將打造類似城西愛(ài)金沙和樾金沙的項(xiàng)目，呈現(xiàn)速度會(huì)很快。

值得指出的是，3月18日郫縣友愛(ài)鎮(zhèn)180畝商業(yè)用地由香港公司SHINY FERN LIMITED以218萬(wàn)元/畝的價(jià)格，溢價(jià)246%拿下。

除上述地塊外，3月份成都土地市場(chǎng)的拍賣地塊基本為非住宅和非純商業(yè)的地塊，宗地也均由通信科技、農(nóng)業(yè)、醫(yī)藥、自來(lái)水等特定行業(yè)公司獲取。

成都土地市場(chǎng)回暖？

記者注意到，3月成都市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)高溢價(jià)地，藍(lán)潤(rùn)人民南路地塊溢價(jià)175.6%，SHINY FERN LIMITED郫縣地塊溢價(jià)246%，海亮和藍(lán)光也分別以26.8%和15.6%的溢價(jià)率拿地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月份成都土地拍賣溢價(jià)率約15%，與1月份15.43%的溢價(jià)峰值相近，2月份溢價(jià)率9.86%，均超出2014年約14%的溢價(jià)水平。

截至目前，3月成都土地市場(chǎng)上，僅藍(lán)潤(rùn)一家便投入22.7億元，綠地、藍(lán)光、保利等企業(yè)共投入約17.4億元，總成交金額遠(yuǎn)超2月23宗地塊的23.5億元，直逼1月份的50.5億元總額。

根據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心數(shù)據(jù)，今年3月1日~18日，成都以拍賣方式推出的6宗地塊中，平均溢價(jià)率14.2%，成交3宗，占比50%，與整個(gè)2月份的拍賣成功比例（52.6%）相當(dāng)，1月份的宗地成功交易率則為48%，25宗地塊僅12宗交易成功。

掛牌方式出讓的土地方面，3月4日~3月23日共25宗地塊，成交14宗。2月份15宗87%的成功交易率，較1月份略漲近1個(gè)百分點(diǎn)。

3月以來(lái)成都土地市場(chǎng)高溢價(jià)頻現(xiàn)，土地成交金額也較2014年下半年有較大提升。不過(guò)業(yè)內(nèi)對(duì)于“回暖”的說(shuō)法尚存疑。“目前還沒(méi)有看到回暖或結(jié)構(gòu)性回暖的跡象。”銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔表示，3月企業(yè)拿地多是出于布局、上市或其他企業(yè)目的考慮，市場(chǎng)因素少。“例如藍(lán)潤(rùn)拿地就是出于上市、資產(chǎn)多樣化的需求考慮，選擇配置一些商業(yè)價(jià)值較高的地塊，個(gè)案意義更大。”

而在劉璐看來(lái)，即使是去年冷清的環(huán)境下，大企業(yè)也一直在拿地，只是節(jié)奏相對(duì)變慢。而今年房企拿地主要是為了解決正常儲(chǔ)備的問(wèn)題。