成都高端住宅市場調(diào)查：省外富豪忙抄底 省內(nèi)富豪還在等

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都

今年兩會期間，國務(wù)院總理李克強在參加四川代表團審議時表示，“希望四川在西部大開發(fā)中起到‘領(lǐng)頭羊’作用。”

作為四川發(fā)展的重要引擎，成都也被稱為“財富第四城”、“新一線城市”。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過整理統(tǒng)計局、社科院、銀監(jiān)會等部門和機構(gòu)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從近兩年的城市競爭力、城市經(jīng)濟實力、資金總量、大公司指數(shù)、人口吸引力等各項指標來看，成都穩(wěn)居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。但與城市發(fā)展“高點”相反，成都主城區(qū)新房均價不足1萬元/平方米。與一線城市同等配置的高端住宅產(chǎn)品相比，成都市場的價格只有其三成左右。

“其實成都高端住宅的運氣并不好，一‘發(fā)芽’就遇到‘風霜’。”實效機構(gòu)總經(jīng)理吳昊告訴記者，成都高端住宅2007年“發(fā)芽”，2008年就遇到全球金融危機，2010年則遇到限購。當其他20多個城市都走到高端住宅風口的時候，成都卻屢次錯失機遇。

那么，對于同時處于價格洼地和城市發(fā)展?jié)摿Ω唿c的成都高端住宅市場，能否成為富豪們的下一個“獵場”？

合景泰富成都分公司營銷副總經(jīng)理袁媛告訴記者，成都不缺富豪，只缺富豪喜歡的東西。或許對成都富豪而言，高端住宅需要滿足其獨特需求，帶給客戶驚喜。

成都的發(fā)展?jié)摿?/p>

“四川要在西部大開發(fā)中起‘領(lǐng)頭羊’作用，擴大有效需求，不僅做大經(jīng)濟規(guī)模，更讓質(zhì)量效益上新臺階。”這是今年全國兩會期間，李克強總理在參加四川代表團審議時對四川提出的希望和要求。“西部大開發(fā)領(lǐng)頭羊”，四川的發(fā)展定位很明確。四川省社科院財貿(mào)與金融研究所所長王小琪曾指出，處于“長江經(jīng)濟帶”和“絲綢之路經(jīng)濟帶”交會點上的成都，在基礎(chǔ)設(shè)施、立體交通體系、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)體系、人才培養(yǎng)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境等方面都更有優(yōu)勢。成都應(yīng)依托現(xiàn)有優(yōu)勢，承擔起“核心極”重擔，構(gòu)建全方位開放新格局。

對“核心極”的定位，西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐表示認同，他告訴記者，從城市間的研究來看，成都的經(jīng)濟地位在西部首屈一指。

據(jù)記者了解，成都2013~2014年在城市競爭力、城市經(jīng)濟實力、資金總量、大公司指數(shù)、人口吸引力等指標都穩(wěn)居西部城市第一位，僅次于四大一線城市。

來自成都市政府的數(shù)據(jù)顯示，2014年成都經(jīng)濟總量破萬億，其中GDP總量達10056.6億元，同比增長8.9%，增速高出全國平均水平1.5個百分點，全國排名第九位，二線城市第五位，其中工業(yè)增速居全國15個副省級城市第一位。

在中國社科院發(fā)布的《2014年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告》中，成都的位置也前進至第七位。

更能直接反映城市實力的一組數(shù)據(jù)是，根據(jù)中國人民銀行成都分行發(fā)布的“金融機構(gòu)本外幣各項存款余額”，成都2013年的資金總量達到2.37萬億元，居全國第七位。

在“向西部傾斜”的國家戰(zhàn)略布局下，具有國家“東南西北格局”中的西部“核心極”潛力的成都，或?qū)⒏淖冊谌珖鞘泻徒?jīng)濟版圖上的位置。

袁媛站在地產(chǎn)人的角度，給記者描述了一個前景，“1.5線到1線城市的成都，在未來的5~10年能夠基本達到北京、上海這類城市的量級，在經(jīng)濟體系和金融體系中發(fā)揮中樞作用。”

但劉璐指出，（從區(qū)域核心極等層面上看）成都與北京、上海有類比之處，每個城市的條件不同，成都的發(fā)展方向更多是區(qū)域性的經(jīng)濟中心，不會像北京、上海一樣更有全球性，成都在規(guī)模等方面與一線城市間依然有很大差距，但距離在縮小。

“成都處在連通歐亞的西南線（昆明一路）和西北線（蘭州一路）的交界，雖然與歐亞城市的聯(lián)系會間接點，但成都是西部經(jīng)濟最發(fā)達的城市，成都以這樣的區(qū)域位置，如果發(fā)展得好，對開發(fā)商而言，能夠成為他們重要的后方基地。”劉璐表示。

基建利好地產(chǎn)價值升級

在吉信行總經(jīng)理潘海看來，近幾年成都基建逐漸走好，城市發(fā)展對成都的剛需市場和高端住宅市場來說都是利好。

記者整理歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，僅從軌道交通一項基建設(shè)施對房地產(chǎn)發(fā)展的帶動作用來看，廣州自華南快速干線等公路交通的修建，碧桂園、星河灣進入廣州開發(fā)大盤，到地鐵通車、火車南站等基礎(chǔ)配套成熟，廣州番禺華南板塊房價，10年漲幅超5倍。北京通州在新城規(guī)劃和軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善下，新房房價從2009年底的8000元/平方米漲至目前的3萬/平方米，漲幅近4倍。受到上海“基建投入向郊區(qū)傾斜”的規(guī)劃影響，上海7大新城房地產(chǎn)價格均被提升，以軌道交通更成熟的嘉定新城為例，新盤均價已從2008年的8500元/平方米漲至目前的近2萬元/平方米?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從成都市建委得到的一份數(shù)據(jù)顯示，成都在城建項目的投資，今年計劃為120億元，交通項目的投資額達到404億元，是去年計劃總額的近一倍。僅在2008~2009年，成都的交通建設(shè)投資額已經(jīng)與過去10年的投資額總和相當。在成都的5年計劃中，2015年的綜合交通項目總投資為1200億元。

今年，成都在軌道交通領(lǐng)域，有13個項目上馬，續(xù)建7條、新開工3條地鐵，啟動總長65公里的3條有軌電車線。

銳理統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，軌道交通等基建項目開工對成都房地產(chǎn)提升作用明顯。目前成都受軌道交通影響最大的站南、三圣鄉(xiāng)、大面、外光華、犀浦、大豐等板塊，去年住宅新增供應(yīng)量都在30萬~50萬平方米，大源、光華大道等板塊的供應(yīng)量則是70萬~80萬平方米，居全市各板塊最前列。

在高端市場，盛世新源總經(jīng)理廖建華向記者提供了一組數(shù)據(jù)，處于精裝住宅和高檔別墅之間的這一層級高端住宅，2013年和2014年的銷量分別維持第一高和第二高的去化水平，其中2013年銷量突破70萬平方米，2014年銷量也維持在55萬平方米左右。

據(jù)他介紹，由于眾多一線開發(fā)商在城南的站南-會展、城東的攀成鋼、城西的光華等板塊開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目，讓眾多高端客戶有了更多選擇，近幾年成都高端住宅市場的整體容量也較此前加大了。

記者也注意到，成都高端住宅中，除阿瑪尼藝術(shù)公寓、來福士廣場T5等布局一環(huán)外，成都銀泰中心、譽峰、西派國際、龍湖世紀峰景、中海公園九號等更多主打城市價值的高端住宅項目，均選擇布局城南三環(huán)以外的金融城、世紀城一帶的新興CBD區(qū)域。城市規(guī)劃和軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，給了成都高端住宅新的想象。

在四川的軌道交通規(guī)劃中，將實現(xiàn)以成都為主樞紐中心，4小時到達貴陽、蘭州、昆明、西安、武漢等周邊省會，8小時到達京津冀、珠三角、長三角地區(qū)，覆蓋四川所有地級市、自治州的格局。

劉璐表示，“軌道交通建設(shè)提升成都房地產(chǎn)的對外吸引力。”廖建華也告訴記者，通過他們對購買高端住宅產(chǎn)品人群的了解，不止限于成都本土，整個四川的二級城市，甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群。“與成都的級別、規(guī)模、經(jīng)濟總量、富裕程度等指標處在同級的杭州、南京等城市，房價比成都高很多，這種局面會對很多高素質(zhì)人群有吸引力，也說明成都房地產(chǎn)價值的上升空間。”但劉璐也提醒，即使成都發(fā)展得很好，單一發(fā)展的局面沒改變，也很難達到一線城市的房地產(chǎn)水平。

成都高端住宅性價比高

成都房地產(chǎn)價值具有足夠的想象空間。相對一線城市，甚至部分二線城市，成都房價特別是高端住宅價格有些尷尬。

廖建華告訴記者，受成都樓市供需結(jié)構(gòu)和均價的影響，高端住宅總價一般是普通住宅總價的2~3倍，成都主城區(qū)住宅均價尚不足1萬元/平方米，而高端住宅價格更是無法達到一線城市水平。

2007年北京銀泰中心柏悅灣開盤時，價格就達到7萬元/平方米，遠高于去年在成都開盤的銀泰華悅府。在北京院子、駿豪中央公園、深圳雙璽等高端高端住宅面前，一線城市同等配置的產(chǎn)品，在成都的價格只達到其三成左右，甚至2013年推出套內(nèi)單價超4萬/平方米的重慶玖璽臺，2011年已標價4000萬元/棟的武漢四千院，也讓成都高端住宅市場感到壓力。

相對一線城市，成都高端住宅價格處于洼地，且品質(zhì)并不低。

萬華投資集團營銷中心相關(guān)負責人表示，“是高端住宅就應(yīng)該有唯一性，性價比建立在唯一性上的升值空間和附加值上。”

不少房企高端產(chǎn)品的價格差異，也反映成都高端住宅的高性價比。“成都是有高端住宅氣質(zhì)的城市。”袁媛如是評價。

據(jù)悉，袁媛操盤的合景泰富譽峰，2009年進入成都天府新區(qū)核心區(qū)時，價格為1.7萬元~1.9萬元/平方米，并配有6000元/平方米的裝修，容積率為2.39，客廳開間超8米，45度錯位建筑設(shè)計，配備360平方米的天際泳池和5000平方米的高端會所，以及由Bensley設(shè)計的東南亞熱帶園林等。

不過，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，2006年譽峰在廣州珠江新城亮相時，同樣以空中花園、頂層高端住宅和天際泳池、健身房等亮點吸引市場眼球，但開盤價為1.6萬元～2萬元/平方米。而廣州譽峰項目配置的裝修標準也只有4800元/平方米，容積率為6.81，另在梯戶比、建筑和園林設(shè)計等硬件配置上也不及成都譽峰。

袁媛透露，譽峰雖然以1000萬元/套的價格進入成都市場，當時周邊的別墅才價值幾百萬，但項目自開盤以來已簽約超70億元。

來自嘉聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年開盤當日，成都譽峰推230套銷售136套?？蛻糁?，來自沿海及一線城市的占重要比例，現(xiàn)場客戶以成都本土人士為主。

同樣作為全國布局的標桿房企，萬科進入成都開發(fā)了TOP系產(chǎn)品——萬科五龍山。在以城市核心地段和景觀資源的獨占性為定位的萬科TOP系中，天琴灣占據(jù)深圳海岸和大小梅沙“雙灣半島”資源。王石所住的“十七英里”占據(jù)了6.7萬平方米的臨海坡地，而成都萬科五龍山則在6100畝五龍山風景區(qū)、12萬平方米湖區(qū)中，用活水循環(huán)技術(shù)打造一個生態(tài)低密的高端住宅區(qū)，配套10公里的商業(yè)中心，硬件上保持了萬科TOP系的水準。

但在價格上，成都萬科五龍山的大獨棟別墅產(chǎn)品售價近2000萬元/套，均價2萬元/平方米左右，遠遠不及近2億元/套的天琴灣，均價超3萬元/平方米的十七英里、棠樾等TOP系項目。

川內(nèi)富豪也在等機會

事實上，一線城市的富豪往往對高端住宅的價值更加成熟敏銳。

一位北京客戶介紹，“北京銀泰中心2005年的價格將近4萬元/平方米，現(xiàn)在一套單居室的二手房價格也近千萬。”

據(jù)記者了解，2012年開建的成都銀泰中心，建筑面積達74萬平方米，將搭載更高國際化標準的配置，規(guī)模和品質(zhì)都優(yōu)于北京銀泰中心。

但成都市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，成都銀泰中心旗下的高端酒店式服務(wù)公寓華悅居，在2013年開售時，200套房源在北京銷售了140套，占比約七成。

據(jù)悉，意大利奢侈品牌阿瑪尼在中國的首個住宅項目——成都阿瑪尼藝術(shù)公寓將面向全球銷售。同樣擁有布局國際的凱德置地，其在成都來福士廣場打造的76席公寓產(chǎn)品——來福士T5，也將面向國內(nèi)外核心城市銷售。

就在一線城市富豪準備“抄底”成都高端住宅市場時，川內(nèi)富豪也在等待機會。

一份來自成都市政府的數(shù)據(jù)顯示，成都市2013年人口凈流入數(shù)已達到244.38萬。在《中國財力50強城市人口吸引力排行》中，居全國第九位，西部第一位。

在增加的人口數(shù)值中，成都吸引了2.6萬位身家在600萬元以上的富豪，約1.2萬位身家在千萬以上的富豪，以及930位身家過億的富豪。整個四川的富豪人數(shù)占全國2.6%，西部排名第一。

此外，2014年在成都落戶的世界500強企業(yè)增至283家，截至去年6月重啟IPO的企業(yè)28家，今年新增上市企業(yè)力爭達到25家。

胡潤百富榜數(shù)據(jù)顯示，2013年仍有64%的高凈值人群將房地產(chǎn)投資作為第一選擇，且有反彈趨勢。這意味著，在成都有能力、有意愿購置高端住宅的本地富豪絕對值不低。“就麓湖的客戶來說，他們之前都是（高端住宅的）使用者，他們已經(jīng)被培育了自己的標準。”上述萬華相關(guān)負責人認為，成都的高端住宅客戶有著自己清晰的置業(yè)思路。