大企業(yè)可能在兩三年內(nèi)轟然倒塌 蔡雪梅：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將破冰房地產(chǎn)“白金時(shí)代”

盡管2015年春天的腳步隨著新年的來臨即將到來，但對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來說，春天還在尋找中。高盛最新報(bào)告分析，由于房地產(chǎn)庫存很高，房價(jià)復(fù)蘇依然遙遙無期。此前，王健林、任志強(qiáng)、潘石屹等行業(yè)大佬也紛紛發(fā)表對(duì)行業(yè)預(yù)期悲觀的言論，認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入尾聲。

“未來的中國，我們說嚴(yán)重的供大于需的階段，由于市場供求關(guān)系的變化，產(chǎn)品同質(zhì)化的嚴(yán)重，企業(yè)利潤率一定會(huì)持續(xù)下降，也許在不遠(yuǎn)的二三年之內(nèi)，曾經(jīng)的大企業(yè)就會(huì)轟然倒下，它可能曾經(jīng)規(guī)模巨大?！笔烂瘓F(tuán)副總裁蔡雪梅預(yù)測說。

然而如果因?yàn)檫@一原因，放棄投資房地產(chǎn)業(yè)，那么就有可能錯(cuò)過絕佳的投資機(jī)會(huì)。蔡雪梅相信，就像IT業(yè)的重塑讓蘋果再次煥發(fā)了青春；汽車業(yè)的再生誕生了特斯拉；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)也將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式，再造企業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

由線形開發(fā)轉(zhuǎn)向螺旋開發(fā)

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，開發(fā)商的開發(fā)模式是以追求“土地”為本的價(jià)值最大化，從買地開始到銷售入賬的線性開發(fā)模式。這種基于土地資源的開發(fā)模式中，關(guān)注的是速度、規(guī)模、利潤，衡量企業(yè)的標(biāo)尺是增長率、周轉(zhuǎn)率、利潤率，核心目標(biāo)是使土地價(jià)值最大化。

因?yàn)橐?，要?guī)模，所以大量的產(chǎn)品復(fù)制，鮮有創(chuàng)新，最終進(jìn)入到只有“價(jià)格門檻”的競爭紅海；能做2的容積率，決不會(huì)做1.9，最大限度“強(qiáng)排”，偷面積，擠榨土地的或顯性或隱性的各類空間剩余價(jià)值。

傳統(tǒng)的房企角色更多只是各類資源的整合平臺(tái)，比拼“從拿地到造錢”時(shí)間的快慢，收益的多少。由于市場長期的供需不平衡，所以的確不用付出更多、關(guān)注更多、鉆研更多，就已賺得盆滿缽溢，所以鮮見創(chuàng)新精神，少見匠心工藝，不見人性關(guān)懷；造成嚴(yán)重供大于求，大量的同質(zhì)產(chǎn)品庫存，陷入價(jià)格及利潤競爭紅海的局面時(shí)，就應(yīng)當(dāng)更多地從內(nèi)因進(jìn)行反思——單一的只知掙土地錢的模式的確將無以為繼，如果繼續(xù)沿用這樣的開發(fā)邏輯，房地產(chǎn)的確將步入持續(xù)衰退的時(shí)代。

然而到了白金時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)變成螺旋開發(fā)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維最根本的價(jià)值是“用戶思維”，它好比這棵思維大樹的“根”，其他的特性如“專注、極致、簡約、迭代、參與、互動(dòng)”等都是枝葉。

“用戶思維歸根到底是關(guān)于運(yùn)營“人”的思維，關(guān)于人的看得見的“需求”，看不見的“人性”，商業(yè)的本質(zhì)就是滿足顯性需求，釋放深層人性，創(chuàng)造全新價(jià)值，所以基于用戶思維的開發(fā)模式是螺旋式的，很類似于人類的基因模型：從人的基礎(chǔ)需求開始不斷隨著需求升級(jí)而不斷升級(jí)產(chǎn)品及服務(wù)，它是循環(huán)的，延續(xù)的，有開始卻無終點(diǎn)，每一個(gè)循環(huán)周期的終點(diǎn)也是下一個(gè)循環(huán)周期的起點(diǎn)。”

蔡雪梅認(rèn)為圍繞不同人群的不同生命階段、不同家庭周期、不同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、不同個(gè)性需求、不同生理感受、不同價(jià)值認(rèn)知、不同圈層文化等等可以展開全然不同的投資策略，需求研發(fā)、個(gè)性設(shè)計(jì)、產(chǎn)品運(yùn)營、資源重構(gòu)、大數(shù)據(jù)營銷、云平臺(tái)服務(wù)。這種開發(fā)模式正是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代螺旋開發(fā)。

以房地產(chǎn)為平臺(tái)融入更多服務(wù)

基于上述思考，蔡雪梅認(rèn)為，房地產(chǎn)在未來有機(jī)會(huì)成為一個(gè)能融入各種不同領(lǐng)域服務(wù)的平臺(tái)。

通過購房，開發(fā)商和消費(fèi)者已經(jīng)建立了信任關(guān)系，各種類型消費(fèi)，有機(jī)會(huì)以房屋為數(shù)據(jù)平臺(tái)上展開，如理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、裝修家居等，并勢必產(chǎn)生出增值的客戶收益。

同樣，將與房子息息相關(guān)的水、空氣、安全、醫(yī)療、教育等新技術(shù)有效地嵌入，讓技術(shù)轉(zhuǎn)化為高效的差異性需求體驗(yàn)，從而創(chuàng)造產(chǎn)品的高溢價(jià)力。此外，將和柴米油鹽，娛樂購物等距生活最近的消費(fèi)服務(wù)都通過房屋可以一鍵完成，將醫(yī)院、超市，影院、學(xué)校等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容都可以虛擬而高效地融入，連接入房中，讓所有的服務(wù)如滴滴打車一樣全部以人為中心，0半徑展開服務(wù)，個(gè)性定制，一站完成……

至于原本固定的空間也可以象變形金剛那樣迅速變化，可以像小孩拼樂高一樣，根據(jù)自己的喜好變形成自己想要的樣子。一個(gè)已經(jīng)裝修好的房間，可以像女孩子換服裝一樣，每天快速、低成本地?fù)Q成不同的風(fēng)格，不同的顏色，不同的主題。家里日積月累的過時(shí)的家具，孩子不用的玩具，家人不再喜歡卻依然如新的衣物都可以重新變成時(shí)髦的模樣重新再使用。

就如同360將GPS的成熟技術(shù)經(jīng)過合理的改造轉(zhuǎn)化成兒童定位安防手表，Cuff首飾已經(jīng)將珠寶設(shè)計(jì)成智能首飾一樣，大量在其他領(lǐng)域成熟的技術(shù)可以通過互聯(lián)轉(zhuǎn)化成與房子相關(guān)的新應(yīng)用。

體驗(yàn)！體驗(yàn)！還是體驗(yàn)！

此前，房地產(chǎn)一直流行著一句話“地段，地段，還是地段！”因?yàn)椋送恋氐馁Y源價(jià)值，資本價(jià)值，時(shí)間價(jià)值，黃金十年，圍繞著這三種價(jià)值進(jìn)行開發(fā)。

然而，到了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，體驗(yàn)成為了新的主題詞。

“行業(yè)關(guān)鍵詞是‘體驗(yàn)，體驗(yàn)，體驗(yàn)’，它包含了用戶生活方式的體驗(yàn)，生命質(zhì)感的體驗(yàn)，自我價(jià)值的體驗(yàn)，在滿足了馬斯洛需求的底層部份后，在今天的中國大地蓬勃興起的無論是關(guān)于教育，健康，財(cái)產(chǎn)的安全性需求，還是關(guān)乎親情，友情，愛情的社交需求，及充分展現(xiàn)自我價(jià)值，自我主張的參與感，互動(dòng)性需求，都清晰地呈現(xiàn)出人性釋放已逐步地從低能級(jí)進(jìn)化到高能級(jí)?！?/p>

蔡雪梅認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的典型特征是通過技術(shù)顛覆，能夠?qū)崿F(xiàn)過去做不到的，能夠通過大數(shù)據(jù)分析超前感知人性的潛在需求，預(yù)測發(fā)展趨勢，使用戶能夠體驗(yàn)到過去體驗(yàn)不到的，甚至是想象不到的一切。企業(yè)的盈利模式是最大化賺取人的價(jià)值，最大化賺取體驗(yàn)的價(jià)值，賺取人的一生中去而不返的生命價(jià)值。

在此之前，世茂已經(jīng)作了一系列針對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)的各種實(shí)踐。相繼推出“云服務(wù)”、“宅行動(dòng)”以及四款服務(wù)APP，提升業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)，并在去年提出，轉(zhuǎn)型成為生活方式服務(wù)商。

世茂根據(jù)消費(fèi)者的個(gè)性化需求，陸續(xù)推出了一個(gè)人的豪宅、全齡社區(qū)、青年公寓、MiniHotel、MiniMall等針對(duì)消費(fèi)者個(gè)性需求的產(chǎn)品。比如一個(gè)人的豪宅就針對(duì)購物狂的心理，設(shè)計(jì)了一款擁有長走廊的戶型?！百徫锟褓I衣服不是為了穿的。她會(huì)走一圈，然后在大家羨慕、驚訝或者說疑惑的這種眼神中，得到巨大的滿足?！痹O(shè)計(jì)者這樣解釋上述戶型誕生的原因。

雖然目前世茂通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)完成的商業(yè)模式變革還只是開始，但已經(jīng)顯示出了在激發(fā)需求方面的潛質(zhì)。實(shí)際上，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)了解消費(fèi)者需要，并組織個(gè)性化產(chǎn)品研發(fā)的，并不只有世茂一家。

宋衛(wèi)平秘書也曾介紹說，即使是在爭奪綠城控制權(quán)最緊張的日子，宋衛(wèi)平也經(jīng)常會(huì)組織身邊的高管，一起研究基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，使產(chǎn)品更好地滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。

平安信托的一位內(nèi)部人士介紹，目前包括萬科、綠地在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾就把握消費(fèi)者核心需求的眾籌開發(fā)模式和平安方面有過多次交流。

事實(shí)上，在這一輪房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)踐中，已經(jīng)有不少開發(fā)商嘗到了甜頭?；幽昃褪沁@樣一家房企。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，花樣年此前一直名不見經(jīng)傳，很少有機(jī)構(gòu)會(huì)重視這樣一家企業(yè)。而它的服務(wù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)銜接，拆分上市的彩生活的市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過花樣年。很多投行也向花樣年伸出了橄欖枝，參與其新業(yè)務(wù)的意愿很強(qiáng)。

同樣，在上市前緊急裝入O2O業(yè)務(wù)的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，僅僅因?yàn)殡娚虡I(yè)務(wù)，估值就大幅增加，一時(shí)成為輿論熱議的對(duì)象。小米投資的“you+公寓”更是在年末刮起了一股青年公寓風(fēng)潮，不僅風(fēng)投頻頻向“you+公寓”拋媚眼。

這一系列的變化，正在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值。在這樣的背景下，投資者如果僅僅遵循傳統(tǒng)思維來思考房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)和投資價(jià)值，勢必將會(huì)失去一個(gè)絕佳的投資機(jī)會(huì)。

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中國房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)間簡史

2013年6月22日

世茂發(fā)布云服務(wù)計(jì)劃,東軟熙康等一批企業(yè)成為“世茂夢想合伙人”。

2013年7月10日

花樣年發(fā)布“彩生活”品牌，正式將社區(qū)服務(wù)分拆上市。

2013年11月21日

世茂首個(gè)宣布轉(zhuǎn)型“生活方式運(yùn)營商”

2013年末

萬達(dá)、萬科、恒大、碧桂園、花樣年、寶龍、嘉凱城等一批地產(chǎn)公司探索社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，尋求新增盈利點(diǎn)。

2014年初

萬科總裁郁亮率高管團(tuán)隊(duì)先后拜訪海爾、騰訊、阿里、小米等公司，探索移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房地產(chǎn)運(yùn)營模式

2014年初

綠城宣布轉(zhuǎn)型營造理想生活方式服務(wù)商

2014年6月

萬科與百度正式確立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，未來雙方將在萬科商用旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場、購物中心等物業(yè)中，嘗試引入百度的LBS技術(shù)。

2014年6月

彩生活成功在香港上市，上市首日市值迅速超過母公司花樣年。

2014年8月29日

萬達(dá)、百度、騰訊舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，宣布共同出資成立萬達(dá)電子商務(wù)公司。

2014年11月

世茂發(fā)布四款服務(wù)類APP，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)及增值服務(wù)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略浮出水面。

2014年12月

臨時(shí)將電商業(yè)務(wù)置入的萬達(dá)電商成功在港發(fā)行，估值較置換前高出很多。