樓市迎降息春風(fēng) 部分房企醞釀漲價

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

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10月，中國經(jīng)濟(jì)延續(xù)弱增長與低通脹格局，最新匯豐PMI數(shù)據(jù)也不容樂觀。

央行此前通過各種創(chuàng)新金融工具向金融體系注入大量流動性，但遺憾的是，市場并不買賬。

降息對于降低企業(yè)融資成本，緩解實體經(jīng)濟(jì)困境可以起到正面影響。對此，我們從房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)來分析其效果，看看是否點燃了“冬天里的一把火”。

“9·30房貸新政”余音未了，央行降息被指“冬天里的一把火”。

11月21日晚間，央行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，如果以周期20年貸款100萬元的購房者為例，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)將使其月供減少234元，合計20年可以減少5萬余元的利息支出。“對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。預(yù)計一線城市9折將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。”

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息首日，我愛我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都和南寧等全國12個城市公示的二手房業(yè)主和購房客戶到店咨詢量與上周六（11月15日）相比普遍增長五成以上，到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍增長約5%左右。其中以北京為例，周六當(dāng)天，業(yè)主到店咨詢量，比上周增長了140%，客戶到店咨詢量，比上周增長了95%。

大幅降低按揭成本

市場還是迅速激起了浪花。降息后的第一天，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李毅（化名）帶了三組客戶看房子，這個周六對他來說異常忙碌，但也有點煩心。

“怎么去說服業(yè)主別沖動漲價，真是個難題。”在李毅看來，從“9·30房貸新政”到前一天的央行降息，他所在的北京東四環(huán)百子灣區(qū)域的二手房市場，很多在售業(yè)主開始按捺不住，“價格太高其實會讓客戶外流，選擇更靠近三環(huán)的一些小區(qū)。”

降息之后的48小時，對于同樣處于房地產(chǎn)這條生態(tài)鏈條上的開發(fā)商，顯然要比二手房業(yè)主冷靜許多。“當(dāng)前首要任務(wù)還是加速去化，暫時不會調(diào)價。”北京一家房企營銷總監(jiān)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在其看來，政策對于購房者信心的支撐會逐漸轉(zhuǎn)化為購買動力。但值得注意的是，對于一些業(yè)績完成較好的企業(yè)來說，利好頻出刺激了其漲價。

隨后，記者走訪了北京數(shù)個在售樓盤，最直觀的感受便是售樓處熱鬧了起來。“這個周末來看房的人的確比之前多了很多，在關(guān)心價格的基礎(chǔ)上大家也很關(guān)心首套房的利率折扣。”位于通州區(qū)的華遠(yuǎn)某項目的銷售人員告訴記者。

就在同一天，北京朝陽區(qū)的某項目開盤，戶型主要集中在37~46平方米和80~107平方米，小戶型均價為20800元/平方米，大戶型為23000元/平方米，現(xiàn)場到訪的客戶大約在150組，而實際開盤套數(shù)為70余套。

“本次降息和‘9·30房貸新政’將形成疊加效應(yīng)，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，促使這部分需求持續(xù)入市，形成對樓市進(jìn)一步托舉的效應(yīng)。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前起到春節(jié)前，乃至2015年，改善型需求的持續(xù)入市將可以預(yù)期，本輪降息很可能點燃樓市冬天里的一把火。

部分房企取消優(yōu)惠

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從部分房企處獲悉，一些在售項目目前有降低優(yōu)惠的打算。

“目前整體項目去化情況比較好，而且公司的年底目標(biāo)基本上也完成得很好，所以接下來推出的房源優(yōu)惠就不會像之前那么大了。”上述北京某高端項目營銷負(fù)責(zé)人對記者表示，未來新推的房源也有漲價的可能性。

據(jù)《中國證券報》報道，受銷售向好的影響，近期全國熱點城市部分房企發(fā)布了“漲價令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價格等。漲價行為目前僅限于一線城市和熱點城市的部分區(qū)域。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者表示，“不管是降息還是 ‘9·30房貸新政’，其實都是對購房者信心的支撐，但能夠支撐房企從降價到平價再到漲價，最堅實的支撐還是成交量，光憑預(yù)期是不能漲價的。”

此次政策的疊加效應(yīng)能帶來多少實際成交量還有待觀察，但從“9·30房貸新政”后房企交出的成績單來看，其業(yè)績已有所改觀。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前公布10月銷售業(yè)績的上市企業(yè)已經(jīng)達(dá)到35家，包括萬科、保利、綠城、恒大和融創(chuàng)等，這35家企業(yè)“銀十”明顯比“金九”表現(xiàn)更好，合計35家10月單月銷售業(yè)績?yōu)?747億元。環(huán)比9月份的1523億元，增幅達(dá)到14.7%。

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·區(qū)域影響·

京津部分樓盤到訪量陡增 仍面臨庫存壓力

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

11月21日，央行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這讓處于調(diào)整期的樓市，嗅到“暖冬”氣息。

昨日（11月23日），京津地區(qū)多個樓盤銷售人員對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降息消息傳出后，咨詢電話比往常多。一些開發(fā)企業(yè)，也在借機(jī)走量。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次降息可以刺激房地產(chǎn)加速復(fù)蘇。新城控股高級副總裁歐陽捷對記者表示，降息對于剛需群體入市，會帶來積極作用，但由于此次降息幅度較小，不足以使樓市產(chǎn)生爆發(fā)性增長。

部分樓盤到訪人數(shù)增加

北京順義區(qū)一剛需項目置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“9·30房貸新政”已刺激了樓市，降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外，該樓盤也在搞促銷活動，力求年底前集中簽約走量。

金科王府的售樓員則表示，“9·30房貸新政”后，項目的整體來訪量就多于之前，但降息后一時還沒看出明顯變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬。他說，以貸款100萬，20年為期限計算，如果按照基準(zhǔn)利率計算，購房者相比之前每月可減少月供234元，20年可以減少5余萬元的利息支出。

除了北京之外，天津樓市也有所回暖。萬科天津某項目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從“9·30房貸新政”后，來售樓處咨詢的購房者明顯多于以前，目前開發(fā)商推出多重優(yōu)惠活動。

華潤天津某項目的銷售人員表示，天津的房地產(chǎn)政策越來越放松，從放開限購到 “9·30房貸新政”，再到目前的降息政策，樓市在升溫。降息后，售樓處的到訪人數(shù)明顯增加。

張大偉表示，部分地方樓市有企穩(wěn)跡象，在降息的影響下難免出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。雖然10月公布的房價指數(shù)顯示房價依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經(jīng)環(huán)比上行。在這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好。

仍面臨庫存壓力

機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，降息直接刺激了購房者神經(jīng)。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息首日，12城市的二手房業(yè)主和購房客戶到店咨詢量與上周六（11月15日）相比，普遍增長五成以上，到店房源委托和需求登記量上漲約5%左右。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，11月22日，業(yè)主到店咨詢量，比上周六 （11月15日）增長了140%，客戶到店咨詢量，也比11月15日增長了95%；業(yè)主房源到店委托登記量，比11月15日增長3.4%，客戶買房需求登記量登記量比11月15日增長5.6%；北京區(qū)域11月22日全天的4008電話咨詢量比11月15日增長了17%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著“9·30房貸新政”、公積金新政，以及各地不同程度的引導(dǎo)需求入市、去庫存舉動的鋪開，本輪樓市調(diào)整各層面的托市舉動已對市場產(chǎn)生相應(yīng)影響。

不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于大多數(shù)城市而言，盡管會出現(xiàn)一波放量的成交行情，但樓市仍面臨去庫存壓力。此時，開發(fā)商不宜借機(jī)捂盤惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現(xiàn)象，應(yīng)利用政策利好的“窗口期”，繼續(xù)堅持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面壓力。

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·房企融資·

行業(yè)凈負(fù)債率高企 中小房企融資成本難降

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對于高負(fù)債的房企而言，央行的意外降息猶如及時之雨，但并非所有房企都能獲益。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101.34%，季度同比、環(huán)比分別上升23.5個百分點和1.38個百分點，行業(yè)凈負(fù)債率仍處于歷史最高位。其中，“招保萬金”四家大房企平均凈負(fù)債率僅為62.45%，但120家小房企的凈負(fù)債率卻高達(dá)109.47%。

11月23日，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此次央行采用“非對稱降息”，特別是金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準(zhǔn)利率上調(diào)整至1.2倍，銀行的實際資金成本并沒有降低。在開發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽(yù)良好的大型房企能受惠于降息帶來的融資成本下降，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

中小房企融資成本難降

擁有多年銀行工作經(jīng)驗的禮德財富CEO洪凱彬告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“降息對于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對它們帶來的影響微乎其微。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，由于今年銀行將絕大部分的開發(fā)貸款額度投向前100強(qiáng)的房企，大多數(shù)中小房企根本無法拿到開發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為10萬億元，同比增長3.1%。其中，企業(yè)自籌資金約為4.2萬億元，占比為42.1%，定金、預(yù)收款及個人按揭貸款的其他資金約為3.98萬億元，占比為39.7%，國內(nèi)貸款約為1.77萬億元，占比僅為17.7%。

歐陽捷注意到，雖然央行降息有助于舒緩流動性壓力，但由于此次降息是非對稱降息，實際執(zhí)行的存款利率應(yīng)該基本與降息前相當(dāng)，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤受擠壓的情況下，銀行會更重視資產(chǎn)質(zhì)量，預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

洪凱彬認(rèn)為，大多數(shù)無法從銀行獲取貸款的中小房企，央行此次降息難以降低他們從社會融資渠道獲取資金的成本。

大型房企融資優(yōu)勢明顯

雖然中小房企難獲銀行青睞，但對于財務(wù)穩(wěn)健的大型房企，本輪降息無異于“如虎添翼”，將進(jìn)一步鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，截至三季度末，A股139家房企一年內(nèi)到期短債創(chuàng)新高至4117億元，較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89，這意味著越來越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。其中，大型房企現(xiàn)金短債比上升至1.75，財務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，中小房企僅有0.7，財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

“隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量，這些財務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽捷告訴記者。

國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓向記者表示，隨著房企再融資的放開，上市房企可通過股權(quán)融資，重構(gòu)財務(wù)杠桿并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加上銀行信貸成本降低，大型房企的融資優(yōu)勢將愈發(fā)明顯。

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鋼企

鋼企減逾50億利息行業(yè)復(fù)蘇待基建拉動

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

在近30個月后，央行降息的靴子終于落地。這對深處寒冬的鋼鐵行業(yè)，帶來一絲暖意。

中鋼協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國86家大中型鋼鐵企業(yè)總負(fù)債已超過3萬億元，其中，銀行貸款達(dá)到1.3萬億元。

據(jù)一位銀行信貸人士介紹，單從貸款利率0.4%下調(diào)方面來講，如按一年期借款期限來算，鋼鐵企業(yè)明年的利息負(fù)擔(dān)，理論上至少會少還52億。

一位市場人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，存貸款利率的下調(diào)，會減輕鋼企的利息負(fù)擔(dān)，但鋼鐵行業(yè)負(fù)債量龐大，要發(fā)生實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，仍待需求拉動。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至8月31日，33家上市鋼企中，有18家鋼企資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，占比達(dá)到54.5%。其中，八一鋼鐵、撫順特鋼、韶鋼松山、西寧特鋼、華菱鋼鐵、重慶鋼鐵6家鋼企的資產(chǎn)負(fù)債率，已達(dá)到80%之上。

如按2012年7月銀行貸款6%利率計算，鋼企1.3萬億元貸款一年期借款所承擔(dān)的利息將達(dá)780億元。上述銀行信貸人士表示，“銀行對鋼企的貸款，都會有上浮，而期限也不可能至少一年，780億元只能是估算，具體利息應(yīng)該遠(yuǎn)高于780億元。”

相比于巨大的負(fù)債規(guī)模，在產(chǎn)能過剩和需求下降的雙重狙擊下，鋼企的盈利水平顯得微不足道。今年前三季度，盡管中鋼協(xié)重點統(tǒng)計鋼鐵企業(yè)的虧損額，在同比下降29.58%后縮窄至80.86億元，銷售利潤率提升至0.71%，但也僅實現(xiàn)利潤192.82億元。

在金銀島市場分析師弭澎琦看來，目前資金問題無疑正是鋼企最大考驗。

事實上，去年下半年以來，先后有海鑫、西林鋼鐵、川威等鋼企陷入資金鏈斷裂的困境。

上述銀行人士表示，如果單純從貸款角度看，恐難改變鋼企資金鏈緊張的局面，但利率調(diào)整所帶來的資金，更能拉動鋼鐵需求。

記者注意到，受房地產(chǎn)等投資放緩影響，曾越淘汰越多的鋼鐵產(chǎn)能，其擴(kuò)張的沖動終于停止。今年上半年，鋼鐵工業(yè)完成固定資產(chǎn)投資2375億元，同比下降7.08%，是全國19大行業(yè)56個子行業(yè)中投資降幅最大的行業(yè)。

全國開展的棚戶區(qū)改造工程，則被視作穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，改善鋼鐵行業(yè)的一劑良方。

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航運(yùn)

航空業(yè)受惠有限航運(yùn)港口有望扭虧

每經(jīng)記者 李卓 發(fā)自北京

昨日（11月23日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，預(yù)計2014年主業(yè)盈利明顯改善已為小概率事件的中國航空業(yè)，受央行降息影響，或?qū)⒂瓉碛邢蘩?。對于面臨扭虧關(guān)鍵時刻的航運(yùn)板塊來說，則有利于航運(yùn)界徹底擺脫虧損，屬于重大利好。

有公開數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)航空公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%以上，但人民幣負(fù)債平均只占到30%左右。因此，在歷次的央行降息中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對航空公司整體影響非常有限，這次也不例外。

國金證券交運(yùn)分析師吳彥豐估計，此次降息對航空公司業(yè)績增厚利好在5%以內(nèi)。

大連海事大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長劉斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)他了解的最新數(shù)據(jù)，目前中國航運(yùn)和港口企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率分別為68%和40%。因此，如同其他任何一個高負(fù)債行業(yè)一樣，央行降息同樣將直接降低航運(yùn)港口企業(yè)的財務(wù)成本，尤其對面臨扭虧關(guān)鍵時刻的航運(yùn)板塊來說，屬于重大利好，今年航運(yùn)業(yè)二、三季度虧損已經(jīng)收窄，四季度又是港口航運(yùn)的繁忙季節(jié)，降息加上油價下降，全行業(yè)扭虧是比較樂觀的。

今年三季報業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，13家主要航運(yùn)公司中，*ST鳳凰、招商輪船（601872，SH）等6家公司歸屬于母公司凈利潤增幅在100%以上，這6家公司前三季度業(yè)績同比去年已實現(xiàn)扭虧。