樓市迎降息春風(fēng) 部分房企醞釀漲價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

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10月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)弱增長(zhǎng)與低通脹格局，最新匯豐PMI數(shù)據(jù)也不容樂(lè)觀。

央行此前通過(guò)各種創(chuàng)新金融工具向金融體系注入大量流動(dòng)性，但遺憾的是，市場(chǎng)并不買賬。

降息對(duì)于降低企業(yè)融資成本，緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境可以起到正面影響。對(duì)此，我們從房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)來(lái)分析其效果，看看是否點(diǎn)燃了“冬天里的一把火”。

“9·30房貸新政”余音未了，央行降息被指“冬天里的一把火”。

11月21日晚間，央行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，如果以周期20年貸款100萬(wàn)元的購(gòu)房者為例，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)將使其月供減少234元，合計(jì)20年可以減少5萬(wàn)余元的利息支出。“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加。預(yù)計(jì)一線城市9折將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。”

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，降息首日，我愛(ài)我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、成都和南寧等全國(guó)12個(gè)城市公示的二手房業(yè)主和購(gòu)房客戶到店咨詢量與上周六（11月15日）相比普遍增長(zhǎng)五成以上，到店房源委托和需求登記量與上周六相比普遍增長(zhǎng)約5%左右。其中以北京為例，周六當(dāng)天，業(yè)主到店咨詢量，比上周增長(zhǎng)了140%，客戶到店咨詢量，比上周增長(zhǎng)了95%。

大幅降低按揭成本

市場(chǎng)還是迅速激起了浪花。降息后的第一天，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李毅（化名）帶了三組客戶看房子，這個(gè)周六對(duì)他來(lái)說(shuō)異常忙碌，但也有點(diǎn)煩心。

“怎么去說(shuō)服業(yè)主別沖動(dòng)漲價(jià)，真是個(gè)難題。”在李毅看來(lái)，從“9·30房貸新政”到前一天的央行降息，他所在的北京東四環(huán)百子灣區(qū)域的二手房市場(chǎng)，很多在售業(yè)主開(kāi)始按捺不住，“價(jià)格太高其實(shí)會(huì)讓客戶外流，選擇更靠近三環(huán)的一些小區(qū)。”

降息之后的48小時(shí)，對(duì)于同樣處于房地產(chǎn)這條生態(tài)鏈條上的開(kāi)發(fā)商，顯然要比二手房業(yè)主冷靜許多。“當(dāng)前首要任務(wù)還是加速去化，暫時(shí)不會(huì)調(diào)價(jià)。”北京一家房企營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在其看來(lái)，政策對(duì)于購(gòu)房者信心的支撐會(huì)逐漸轉(zhuǎn)化為購(gòu)買動(dòng)力。但值得注意的是，對(duì)于一些業(yè)績(jī)完成較好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，利好頻出刺激了其漲價(jià)。

隨后，記者走訪了北京數(shù)個(gè)在售樓盤，最直觀的感受便是售樓處熱鬧了起來(lái)。“這個(gè)周末來(lái)看房的人的確比之前多了很多，在關(guān)心價(jià)格的基礎(chǔ)上大家也很關(guān)心首套房的利率折扣。”位于通州區(qū)的華遠(yuǎn)某項(xiàng)目的銷售人員告訴記者。

就在同一天，北京朝陽(yáng)區(qū)的某項(xiàng)目開(kāi)盤，戶型主要集中在37~46平方米和80~107平方米，小戶型均價(jià)為20800元/平方米，大戶型為23000元/平方米，現(xiàn)場(chǎng)到訪的客戶大約在150組，而實(shí)際開(kāi)盤套數(shù)為70余套。

“本次降息和‘9·30房貸新政’將形成疊加效應(yīng)，對(duì)已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，促使這部分需求持續(xù)入市，形成對(duì)樓市進(jìn)一步托舉的效應(yīng)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從目前起到春節(jié)前，乃至2015年，改善型需求的持續(xù)入市將可以預(yù)期，本輪降息很可能點(diǎn)燃樓市冬天里的一把火。

部分房企取消優(yōu)惠

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從部分房企處獲悉，一些在售項(xiàng)目目前有降低優(yōu)惠的打算。

“目前整體項(xiàng)目去化情況比較好，而且公司的年底目標(biāo)基本上也完成得很好，所以接下來(lái)推出的房源優(yōu)惠就不會(huì)像之前那么大了。”上述北京某高端項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，未來(lái)新推的房源也有漲價(jià)的可能性。

據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，受銷售向好的影響，近期全國(guó)熱點(diǎn)城市部分房企發(fā)布了“漲價(jià)令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價(jià)格等。漲價(jià)行為目前僅限于一線城市和熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示，“不管是降息還是 ‘9·30房貸新政’，其實(shí)都是對(duì)購(gòu)房者信心的支撐，但能夠支撐房企從降價(jià)到平價(jià)再到漲價(jià)，最堅(jiān)實(shí)的支撐還是成交量，光憑預(yù)期是不能漲價(jià)的。”

此次政策的疊加效應(yīng)能帶來(lái)多少實(shí)際成交量還有待觀察，但從“9·30房貸新政”后房企交出的成績(jī)單來(lái)看，其業(yè)績(jī)已有所改觀。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前公布10月銷售業(yè)績(jī)的上市企業(yè)已經(jīng)達(dá)到35家，包括萬(wàn)科、保利、綠城、恒大和融創(chuàng)等，這35家企業(yè)“銀十”明顯比“金九”表現(xiàn)更好，合計(jì)35家10月單月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?747億元。環(huán)比9月份的1523億元，增幅達(dá)到14.7%。

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·區(qū)域影響·

京津部分樓盤到訪量陡增 仍面臨庫(kù)存壓力

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

11月21日，央行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這讓處于調(diào)整期的樓市，嗅到“暖冬”氣息。

昨日（11月23日），京津地區(qū)多個(gè)樓盤銷售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降息消息傳出后，咨詢電話比往常多。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，也在借機(jī)走量。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次降息可以刺激房地產(chǎn)加速?gòu)?fù)蘇。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)記者表示，降息對(duì)于剛需群體入市，會(huì)帶來(lái)積極作用，但由于此次降息幅度較小，不足以使樓市產(chǎn)生爆發(fā)性增長(zhǎng)。

部分樓盤到訪人數(shù)增加

北京順義區(qū)一剛需項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“9·30房貸新政”已刺激了樓市，降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外，該樓盤也在搞促銷活動(dòng)，力求年底前集中簽約走量。

金科王府的售樓員則表示，“9·30房貸新政”后，項(xiàng)目的整體來(lái)訪量就多于之前，但降息后一時(shí)還沒(méi)看出明顯變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬。他說(shuō)，以貸款100萬(wàn)，20年為期限計(jì)算，如果按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，購(gòu)房者相比之前每月可減少月供234元，20年可以減少5余萬(wàn)元的利息支出。

除了北京之外，天津樓市也有所回暖。萬(wàn)科天津某項(xiàng)目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從“9·30房貸新政”后，來(lái)售樓處咨詢的購(gòu)房者明顯多于以前，目前開(kāi)發(fā)商推出多重優(yōu)惠活動(dòng)。

華潤(rùn)天津某項(xiàng)目的銷售人員表示，天津的房地產(chǎn)政策越來(lái)越放松，從放開(kāi)限購(gòu)到 “9·30房貸新政”，再到目前的降息政策，樓市在升溫。降息后，售樓處的到訪人數(shù)明顯增加。

張大偉表示，部分地方樓市有企穩(wěn)跡象，在降息的影響下難免出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。雖然10月公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行。在這種情況下，降息將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。

仍面臨庫(kù)存壓力

機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，降息直接刺激了購(gòu)房者神經(jīng)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，降息首日，12城市的二手房業(yè)主和購(gòu)房客戶到店咨詢量與上周六（11月15日）相比，普遍增長(zhǎng)五成以上，到店房源委托和需求登記量上漲約5%左右。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，11月22日，業(yè)主到店咨詢量，比上周六 （11月15日）增長(zhǎng)了140%，客戶到店咨詢量，也比11月15日增長(zhǎng)了95%；業(yè)主房源到店委托登記量，比11月15日增長(zhǎng)3.4%，客戶買房需求登記量登記量比11月15日增長(zhǎng)5.6%；北京區(qū)域11月22日全天的4008電話咨詢量比11月15日增長(zhǎng)了17%。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著“9·30房貸新政”、公積金新政，以及各地不同程度的引導(dǎo)需求入市、去庫(kù)存舉動(dòng)的鋪開(kāi)，本輪樓市調(diào)整各層面的托市舉動(dòng)已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生相應(yīng)影響。

不過(guò)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)城市而言，盡管會(huì)出現(xiàn)一波放量的成交行情，但樓市仍面臨去庫(kù)存壓力。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商不宜借機(jī)捂盤惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現(xiàn)象，應(yīng)利用政策利好的“窗口期”，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫(kù)存力度，盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面壓力。

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·房企融資·

行業(yè)凈負(fù)債率高企 中小房企融資成本難降

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對(duì)于高負(fù)債的房企而言，央行的意外降息猶如及時(shí)之雨，但并非所有房企都能獲益。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101.34%，季度同比、環(huán)比分別上升23.5個(gè)百分點(diǎn)和1.38個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)凈負(fù)債率仍處于歷史最高位。其中，“招保萬(wàn)金”四家大房企平均凈負(fù)債率僅為62.45%，但120家小房企的凈負(fù)債率卻高達(dá)109.47%。

11月23日，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此次央行采用“非對(duì)稱降息”，特別是金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準(zhǔn)利率上調(diào)整至1.2倍，銀行的實(shí)際資金成本并沒(méi)有降低。在開(kāi)發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽(yù)良好的大型房企能受惠于降息帶來(lái)的融資成本下降，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

中小房企融資成本難降

擁有多年銀行工作經(jīng)驗(yàn)的禮德財(cái)富CEO洪凱彬告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“降息對(duì)于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對(duì)它們帶來(lái)的影響微乎其微。”

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表示，由于今年銀行將絕大部分的開(kāi)發(fā)貸款額度投向前100強(qiáng)的房企，大多數(shù)中小房企根本無(wú)法拿到開(kāi)發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會(huì)自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.1%。其中，企業(yè)自籌資金約為4.2萬(wàn)億元，占比為42.1%，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款的其他資金約為3.98萬(wàn)億元，占比為39.7%，國(guó)內(nèi)貸款約為1.77萬(wàn)億元，占比僅為17.7%。

歐陽(yáng)捷注意到，雖然央行降息有助于舒緩流動(dòng)性壓力，但由于此次降息是非對(duì)稱降息，實(shí)際執(zhí)行的存款利率應(yīng)該基本與降息前相當(dāng)，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤(rùn)受擠壓的情況下，銀行會(huì)更重視資產(chǎn)質(zhì)量，預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

洪凱彬認(rèn)為，大多數(shù)無(wú)法從銀行獲取貸款的中小房企，央行此次降息難以降低他們從社會(huì)融資渠道獲取資金的成本。

大型房企融資優(yōu)勢(shì)明顯

雖然中小房企難獲銀行青睞，但對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企，本輪降息無(wú)異于“如虎添翼”，將進(jìn)一步鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。

克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，截至三季度末，A股139家房企一年內(nèi)到期短債創(chuàng)新高至4117億元，較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89，這意味著越來(lái)越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。其中，大型房企現(xiàn)金短債比上升至1.75，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，中小房企僅有0.7，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

“隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量，這些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽(yáng)捷告訴記者。

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓向記者表示，隨著房企再融資的放開(kāi)，上市房企可通過(guò)股權(quán)融資，重構(gòu)財(cái)務(wù)杠桿并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加上銀行信貸成本降低，大型房企的融資優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)明顯。

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鋼企

鋼企減逾50億利息行業(yè)復(fù)蘇待基建拉動(dòng)

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

在近30個(gè)月后，央行降息的靴子終于落地。這對(duì)深處寒冬的鋼鐵行業(yè)，帶來(lái)一絲暖意。

中鋼協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)86家大中型鋼鐵企業(yè)總負(fù)債已超過(guò)3萬(wàn)億元，其中，銀行貸款達(dá)到1.3萬(wàn)億元。

據(jù)一位銀行信貸人士介紹，單從貸款利率0.4%下調(diào)方面來(lái)講，如按一年期借款期限來(lái)算，鋼鐵企業(yè)明年的利息負(fù)擔(dān)，理論上至少會(huì)少還52億。

一位市場(chǎng)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，存貸款利率的下調(diào)，會(huì)減輕鋼企的利息負(fù)擔(dān)，但鋼鐵行業(yè)負(fù)債量龐大，要發(fā)生實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，仍待需求拉動(dòng)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至8月31日，33家上市鋼企中，有18家鋼企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，占比達(dá)到54.5%。其中，八一鋼鐵、撫順特鋼、韶鋼松山、西寧特鋼、華菱鋼鐵、重慶鋼鐵6家鋼企的資產(chǎn)負(fù)債率，已達(dá)到80%之上。

如按2012年7月銀行貸款6%利率計(jì)算，鋼企1.3萬(wàn)億元貸款一年期借款所承擔(dān)的利息將達(dá)780億元。上述銀行信貸人士表示，“銀行對(duì)鋼企的貸款，都會(huì)有上浮，而期限也不可能至少一年，780億元只能是估算，具體利息應(yīng)該遠(yuǎn)高于780億元。”

相比于巨大的負(fù)債規(guī)模，在產(chǎn)能過(guò)剩和需求下降的雙重狙擊下，鋼企的盈利水平顯得微不足道。今年前三季度，盡管中鋼協(xié)重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)鋼鐵企業(yè)的虧損額，在同比下降29.58%后縮窄至80.86億元，銷售利潤(rùn)率提升至0.71%，但也僅實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)192.82億元。

在金銀島市場(chǎng)分析師弭澎琦看來(lái)，目前資金問(wèn)題無(wú)疑正是鋼企最大考驗(yàn)。

事實(shí)上，去年下半年以來(lái)，先后有海鑫、西林鋼鐵、川威等鋼企陷入資金鏈斷裂的困境。

上述銀行人士表示，如果單純從貸款角度看，恐難改變鋼企資金鏈緊張的局面，但利率調(diào)整所帶來(lái)的資金，更能拉動(dòng)鋼鐵需求。

記者注意到，受房地產(chǎn)等投資放緩影響，曾越淘汰越多的鋼鐵產(chǎn)能，其擴(kuò)張的沖動(dòng)終于停止。今年上半年，鋼鐵工業(yè)完成固定資產(chǎn)投資2375億元，同比下降7.08%，是全國(guó)19大行業(yè)56個(gè)子行業(yè)中投資降幅最大的行業(yè)。

全國(guó)開(kāi)展的棚戶區(qū)改造工程，則被視作穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善鋼鐵行業(yè)的一劑良方。

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航運(yùn)

航空業(yè)受惠有限航運(yùn)港口有望扭虧

每經(jīng)記者 李卓 發(fā)自北京

昨日（11月23日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，預(yù)計(jì)2014年主業(yè)盈利明顯改善已為小概率事件的中國(guó)航空業(yè)，受央行降息影響，或?qū)⒂瓉?lái)有限利好。對(duì)于面臨扭虧關(guān)鍵時(shí)刻的航運(yùn)板塊來(lái)說(shuō)，則有利于航運(yùn)界徹底擺脫虧損，屬于重大利好。

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)航空公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%以上，但人民幣負(fù)債平均只占到30%左右。因此，在歷次的央行降息中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對(duì)航空公司整體影響非常有限，這次也不例外。

國(guó)金證券交運(yùn)分析師吳彥豐估計(jì)，此次降息對(duì)航空公司業(yè)績(jī)?cè)龊窭迷?%以內(nèi)。

大連海事大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)劉斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)他了解的最新數(shù)據(jù)，目前中國(guó)航運(yùn)和港口企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率分別為68%和40%。因此，如同其他任何一個(gè)高負(fù)債行業(yè)一樣，央行降息同樣將直接降低航運(yùn)港口企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，尤其對(duì)面臨扭虧關(guān)鍵時(shí)刻的航運(yùn)板塊來(lái)說(shuō)，屬于重大利好，今年航運(yùn)業(yè)二、三季度虧損已經(jīng)收窄，四季度又是港口航運(yùn)的繁忙季節(jié)，降息加上油價(jià)下降，全行業(yè)扭虧是比較樂(lè)觀的。

今年三季報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，13家主要航運(yùn)公司中，*ST鳳凰、招商輪船（601872，SH）等6家公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)增幅在100%以上，這6家公司前三季度業(yè)績(jī)同比去年已實(shí)現(xiàn)扭虧。