土地流轉(zhuǎn)信托加速 可復(fù)制性亟待提高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 施娜 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 施娜 發(fā)自浙江杭州

近日，中建投信托推出的“龍泉生態(tài)移民財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃”正式落地。這是該公司繼今年7月的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目在江蘇鎮(zhèn)江落地后的第二單。據(jù)了解，該項(xiàng)目信托標(biāo)的資產(chǎn)近5000畝，信托期限為10年。

自去年10月中信信托推出全國(guó)首單土地流轉(zhuǎn)信托后，一時(shí)間，多家信托公司紛紛開(kāi)始布局該領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已有十幾款土地流轉(zhuǎn)信托。

中建投信托研究員王苗軍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地流轉(zhuǎn)信托的市場(chǎng)關(guān)注度較高，但同時(shí)，觀望情緒也較為濃厚，市場(chǎng)上真正有項(xiàng)目落地的信托公司不多。短期內(nèi)，土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目需“因地制宜”，而可復(fù)制性有待進(jìn)一步提升，相應(yīng)的盈利模式也有待進(jìn)一步探索。

信托公司紛紛布局

2013年10月，“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”正式成立，期限為12年，試點(diǎn)地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積初步達(dá)5400畝。

隨后，北京信托緊隨其后，在江蘇無(wú)錫陽(yáng)山鎮(zhèn)桃園村推出了首款土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品。此后不久，土地流轉(zhuǎn)信托在全國(guó)鋪開(kāi)，各家信托公司紛紛搶灘涉足該業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，繼第一單推出后，中信信托相繼在山東青州、貴州開(kāi)陽(yáng)等地推出了土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，而北京信托則在安徽銅陵、北京密云等地持續(xù)發(fā)力。與此同時(shí)，中建投信托方面透露，除了前述已推出的兩單，另有多單土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目正在推進(jìn)過(guò)程中。

今年9月，申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)中指出，土地流轉(zhuǎn)政策有望取得實(shí)質(zhì)性突破。

另有消息稱，安信信托、華寶信托、中糧信托等也正在研究或準(zhǔn)備布局土地流轉(zhuǎn)信托。

盈利模式仍待探索

對(duì)于土地流轉(zhuǎn)信托，此前用益信托研究員帥國(guó)讓曾指出，由于其經(jīng)營(yíng)模式尚不成熟，專(zhuān)業(yè)化程度較高，“中信和北京信托的模式能否復(fù)制或是借鑒，也要看他們后期的經(jīng)營(yíng)情況，因此，推出土地流轉(zhuǎn)信托不能盲目跟風(fēng)”。

據(jù)了解，目前已經(jīng)推出的土地流轉(zhuǎn)信托，模式各異。

例如，“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”基本模式為“委托+信托”，具體如下：由農(nóng)戶將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給當(dāng)?shù)卣?，由?dāng)?shù)卣c信托公司簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托合同，再由信托公司出租給第三方經(jīng)營(yíng)，信托公司在獲取收益后轉(zhuǎn)由當(dāng)?shù)卣蜣r(nóng)戶進(jìn)行分配，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中由信托公司提供資金信托支持，并為項(xiàng)目收益的分配提供流動(dòng)性支持。

而 “北京信托·無(wú)錫桃園村項(xiàng)目”，涉及的158畝流轉(zhuǎn)土地，采取的是“土地合作社+專(zhuān)業(yè)合作社”雙合作社的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，信托項(xiàng)目時(shí)間至少為15年。農(nóng)民遵循自愿原則，以其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股土地股份合作社；流轉(zhuǎn)后農(nóng)用地性質(zhì)不變，由成立的專(zhuān)業(yè)合作社種植水蜜桃，收益方面采取“固定收益+浮動(dòng)收益”模式，農(nóng)戶可分享每年每畝1700元的土地租金收入，待土地、果樹(shù)培育投入期結(jié)束，農(nóng)戶還可按一定比例獲得浮動(dòng)收益。

中建投信托采取的模式則相對(duì)比較簡(jiǎn)單，“（我們公司）此單和在江蘇鎮(zhèn)江推出的模式差不多?！蓖趺畿娬f(shuō)。

據(jù)介紹，“中建投·龍泉生態(tài)移民財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃”的信托標(biāo)的資產(chǎn)近5000畝，委托人為成都市龍泉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司，信托期限為10年。中建投信托在接受委托人的委托后，為信托標(biāo)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行運(yùn)用管理，并根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況向委托人進(jìn)行收益分配。

對(duì)此，格上理財(cái)研究員王燕娛表示，土地流轉(zhuǎn)信托因其涉及因素太多，每一個(gè)產(chǎn)品都必須因“地”制宜，可復(fù)制性不高，難以形成標(biāo)準(zhǔn)化，鑒于目前土地流轉(zhuǎn)后的性質(zhì)不變，流轉(zhuǎn)土地不能作他用，在一定程度上將影響土地后期經(jīng)營(yíng)、利潤(rùn)水平等，因此土地流轉(zhuǎn)信托還有待研究發(fā)展，還有很長(zhǎng)的路要走。

王苗軍則表示，雖然短期內(nèi)土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目需要“因地制宜”，可復(fù)制性有待進(jìn)一步提升，相應(yīng)的盈利模式也有待進(jìn)一步探索。但土地流轉(zhuǎn)信托作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的良好載體，未來(lái)有較大的發(fā)展空間。