廣州百億物業(yè)維修資金“蘇醒”：業(yè)主自管 可買國債增值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

前不久，媒體關于住房專項維修資金的相關報道引來關注。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右，而這些資金大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，廣州市國土房管局日前發(fā)布 《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法 （征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定專項維修資金未來擬劃轉小區(qū)業(yè)主大會實行直接管理，并可用于購買國債或者定期存款提高收益。

長期關注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市律師協(xié)會民事法律專業(yè)委員會秘書長程磊在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，《辦法》明顯降低了專項維修資金的使用門檻，更好地實現(xiàn)了其保值增值功能。

業(yè)主自管專項維修資金

按照原有規(guī)定，廣州市物業(yè)專項維修資金由該市的物業(yè)專項維修資金管理中心負責資金歸集和監(jiān)管，維修資金由政府指定的銀行負責管理，作為資金所有者的業(yè)主并沒有選擇權。

但《辦法》第十六條要求，已有業(yè)委會的小區(qū)，由業(yè)委會負責組織實施，可以委托物業(yè)服務企業(yè)負責具體工作。沒有業(yè)委會的小區(qū)，相關業(yè)主可以自行實施或者委托物業(yè)服務企業(yè)負責實施，也可以向所在的居委會提出申請，由居委會在所屬街道辦的指導和監(jiān)督下負責組織實施。這意味著，專項維修資金將可以由小區(qū)業(yè)主自己做主。

“根據(jù)有關機構此前的調(diào)查，廣州市內(nèi)有業(yè)委會的小區(qū)僅有20%，按照之前的辦法，沒有業(yè)委會的小區(qū)專項維修資金必須由物業(yè)服務公司代管。”程磊告訴記者，《辦法》相當于允許業(yè)主在居委會的監(jiān)督下直接管理專項維修資金，降低了由其他部門代管所存在的監(jiān)管風險。

回報率低是專項維修資金面臨的另一問題。根據(jù)廣州市審計局今年9月份提交的審計報告披露，至2012年末，全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業(yè)主交存商品住宅維修資金，資金結余約88.8億元。審計結果表明，資金總體安全，主要的問題是保值增值差，資金處于貶值狀態(tài)。

此外，《辦法》明確，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將專項維修資金用于購買國債或定期存款，購買方案要經(jīng)業(yè)主大會同意，但禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

廣州市社科院高級研究員彭澎表示，《辦法》更好地解決了專項維修資金回報低的難題，以今年5月發(fā)行的憑證式國債為例，1年期票面年利率3.6%，3年期票面年利率5%，定期存款的收益率也相當，收益率遠高于全市以往維修資金的平均回報水平。

降低資金使用門檻

據(jù)《南方都市報》此前的報道，廣州目前約130億元的物業(yè)維修資金，已經(jīng)使用了1億多，這意味著，該筆房屋“養(yǎng)老金”的使用率約為1%，大筆資金“沉睡”成為物業(yè)維修資金的真實寫照。

“使用門檻過高，是物業(yè)維修資金使用效率過低的主要原因。”程磊表示，按照原規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意，但要找到這么多的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》補充規(guī)定，當發(fā)生嚴重影響到業(yè)主生活秩序、威脅業(yè)主人身財產(chǎn)安全的緊急情形時，如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，或者是其他由業(yè)主大會表決通過確認的緊急情形，均可簡化程序申請緊急使用維修資金，不需要通過三分之二的業(yè)主同意。

“《辦法》的落實還需要更多細則出臺，比如說在業(yè)主自管專項維修資金的過程中如何監(jiān)督，需要進一步細化。”程磊認為，廣州此次出臺的實施細則有望解決以往使用率低與增值收益有限等難題。而隨著越來越多商品房將進入保修期，專項維修資金作用也愈發(fā)明顯，廣州的上述做法也為各地細則的出臺提供了樣本。