每日經(jīng)濟(jì)新聞 2014-10-22 01:10:35
政府為房地產(chǎn)市場(chǎng)托底舉措還在繼續(xù),對(duì)于這些舉措的效果莫衷一是,亟待厘清。
每經(jīng)編輯 葉檀
每經(jīng)評(píng)論員 葉檀
政府為房地產(chǎn)市場(chǎng)托底舉措還在繼續(xù),對(duì)于這些舉措的效果莫衷一是,亟待厘清。
10月20日,《中國證券報(bào)》由權(quán)威人士處獲悉,有關(guān)部門正在各大城市和機(jī)構(gòu)之間調(diào)研有關(guān)完善二手房營業(yè)稅的政策。有業(yè)內(nèi)人士建議,為刺激市場(chǎng)交易,二手房交易營業(yè)稅的免征期限應(yīng)調(diào)整至2年。在有關(guān)智囊機(jī)構(gòu)向監(jiān)管層提交的調(diào)研報(bào)告中就包括了這條建議,以刺激二手房交易。繼近來房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁后,政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支持市場(chǎng)。
這一政策具有較大的刺激作用,因?yàn)闋I業(yè)稅稅率較高,個(gè)人住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為5.6%左右,降低營業(yè)稅,將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),目前二手房市場(chǎng)80%的交易是10年以內(nèi)的、40%是5年以內(nèi)的,如果能改為滿2年,會(huì)再有10%~5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。
刺激二手房交易對(duì)于消化新建商品房沒有太大作用,本質(zhì)是為2年到5年的短期交易降低成本,有利于投資者入場(chǎng),投資者手握最敏感資金,一旦房地產(chǎn)投資收益2年超過信托等投資品收益,有部分資金可能重新入場(chǎng)。
不要對(duì)調(diào)低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望,在賣方市場(chǎng)中,賣方可以轉(zhuǎn)嫁給買方,到手的是凈收入。2011年調(diào)高營業(yè)稅,短期內(nèi)也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭,投到水里會(huì)有漣漪,但不是持續(xù)不斷的投石激水。
只有房產(chǎn)稅才能起到長(zhǎng)期作用,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會(huì)將加快房產(chǎn)稅立法,四中全會(huì)校準(zhǔn)的是法治社會(huì)、法治市場(chǎng)的大方向,不太可能出臺(tái)細(xì)則,此時(shí)提出房產(chǎn)稅立法加快,無異于恐嚇市場(chǎng)。
財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單,透露稅收改革時(shí)間表:“十二五”完成營改增目標(biāo);完善消費(fèi)稅制度;逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制等。對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅,表示加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時(shí)間表,應(yīng)該是視市場(chǎng)冷熱、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否而定,最快是“十二五”期末,即2015年制定。
降低房貸利率具有長(zhǎng)期效果,美國等大多通過房貸利率來調(diào)節(jié)市場(chǎng)冷熱。國慶節(jié)前夕,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,調(diào)整首套房認(rèn)定方式。住建部、財(cái)政部、央行近日聯(lián)合發(fā)文,降低住房公積金申請(qǐng)門檻。
可惜,商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率,首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快,有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場(chǎng)時(shí)代,商業(yè)銀行不可能放棄利潤來給房地產(chǎn)市場(chǎng)抬轎子,除非央行給房貸定向?qū)捤?。這未必不是好事。
長(zhǎng)期加快房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)性的辦法是房貸資產(chǎn)證券化,類似于美國版MBS。這是完美的設(shè)計(jì),銀行10萬億元左右的個(gè)人房貸進(jìn)行證券化成為理財(cái)產(chǎn)品,由投資者購買理財(cái)產(chǎn)品釋放出資金,定向投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需貸款與改善型住房。
可惜得很,商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí),房貸表面是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,個(gè)人房貸的違約率只有0.4%左右,是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行如果進(jìn)行MBS產(chǎn)品設(shè)計(jì),搭上大量人力物力,沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù),銀行內(nèi)在動(dòng)力不足。
如果把優(yōu)質(zhì)的房貸打包成產(chǎn)品出售,銀行寧愿自己持有,如果是房?jī)r(jià)已經(jīng)下行的市場(chǎng)貸款,金融同行也不會(huì)出手購買。并且,房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率還不如貸款利率,盈利空間不大。人人都知道是大方向,但人人都愿意跟在他人身后行事,不想貿(mào)然成為先烈。
媒體一直在宣稱房貸資產(chǎn)證券化將撬動(dòng)10萬億元資金,就現(xiàn)實(shí)而言尚有很長(zhǎng)的路要走。因此,最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產(chǎn)稅收政策預(yù)期不明,房貸有所下降但不足以撬動(dòng)投資者信心。
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