房貸新政出臺(tái)北上廣反應(yīng)微弱：年底前無(wú)明顯反彈

國(guó)慶期間 “9·30房貸新政”對(duì)各地樓市影響

提要：一線城市和少數(shù)二線城市的庫(kù)存量并不是特別高，去化周期也不是特別長(zhǎng)，一旦需求開(kāi)始釋放，政策利好出來(lái)之后，年底有可能房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。但是對(duì)于大多數(shù)的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)見(jiàn)底反彈。

北京：

購(gòu)房者短期觀望

“9·30房貸新政”對(duì)北京影響未現(xiàn)，北京樓市在國(guó)慶假期的網(wǎng)簽量依然走低。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶假期前6天，北京市住宅網(wǎng)簽量為510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，為2009年以來(lái)第二低值。其中，住宅新房網(wǎng)簽472套，同比下滑39.7%；二手房網(wǎng)簽量?jī)H為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來(lái)同期的新低。

對(duì)此，我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“9.30房貸新政”對(duì)當(dāng)前樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大利好，但是通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行。在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，市場(chǎng)購(gòu)房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒，所以北京“十一”期間網(wǎng)簽量走低。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，這種觀望情緒將隨著商業(yè)銀行執(zhí)行情況的明確而消散。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，國(guó)慶假期北京樓市成交雖然比2013年同期明顯下滑，但優(yōu)于2012年同期，整體看樓市企穩(wěn)跡象明顯。“國(guó)慶期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反應(yīng)市場(chǎng)當(dāng)下情況，但體現(xiàn)了整體市場(chǎng)在9月份繼續(xù)復(fù)蘇的變化。”他說(shuō)，當(dāng)前雖然觀望依然為主流，但購(gòu)房者入市的積極性在提高，房貸新政導(dǎo)致部分剛需購(gòu)房者開(kāi)始集中看房。

張大偉進(jìn)一步指出，10月份將是信貸政策落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的利率變化將是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素。在央行[微博]松綁限貸后，北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年，四季度的情況也將好于三季度，但因?yàn)樘幱诨謴?fù)期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

胡景暉認(rèn)為，“房貸新政”在未來(lái)對(duì)于樓市成交量實(shí)際影響的釋放，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍然難以看到效果，但在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，效果將逐步顯現(xiàn)。受這一因素影響，四季度和春節(jié)前樓市成交量的復(fù)蘇將可以預(yù)期。“如果各大商業(yè)銀行能夠積極響應(yīng)央行房貸新政，那么對(duì)于部分合理的自住型和改善型購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，四季度和春節(jié)前這段時(shí)間都將是不錯(cuò)的置業(yè)時(shí)機(jī)。”他說(shuō)。

“受房貸新政影響，目前市場(chǎng)起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。”張大偉說(shuō)，如果再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。

上海：

回暖跡象明顯

上海市民的購(gòu)房熱情被明顯帶動(dòng)起來(lái)。證券時(shí)報(bào)記者在上海秋季房展會(huì)上看到，前來(lái)看房的市民絡(luò)繹不絕，不少是為了改善居住條件而來(lái)。他們表示，如果條件合適會(huì)考慮出手購(gòu)房。

黃金周市民購(gòu)房意愿回暖也可以從開(kāi)發(fā)商處得到印證。鵬欣集團(tuán)某樓盤的一位客戶經(jīng)理告訴記者，房展會(huì)期間該樓盤共成交14套，已達(dá)今年一個(gè)月平均成交量的70%，相比今年上半年房展會(huì)的冷清有明顯好轉(zhuǎn)。

綠地集團(tuán)的一位銷售人員也有相同的感受。他表示，上半年消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)疑慮較重，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，此次限貸松綁正好趕上“十一”黃金周，加之“十一”期間買房有一定優(yōu)惠，前來(lái)看房的市民多了不少。

不過(guò)，記者了解到，所謂的優(yōu)惠其實(shí)力度并不大，比較典型的是類似“7萬(wàn)抵12萬(wàn)”的形式，即預(yù)付7萬(wàn)元，屆時(shí)可在房?jī)r(jià)中抵扣12萬(wàn)元，相當(dāng)于優(yōu)惠了5萬(wàn)元。而在展會(huì)上，位于上海郊區(qū)的商品房總價(jià)普遍也在300萬(wàn)元以上，5萬(wàn)元只是一個(gè)零頭而已。

據(jù)了解，即使是這樣的優(yōu)惠在黃金周過(guò)后也大多將被取消。事實(shí)上，已有綠城集團(tuán)下屬的一家區(qū)域公司被曝出將從10月8日開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目實(shí)行5%-10%的漲價(jià)。而這或?qū)⒉恢皇蔷G城一家的行動(dòng)，多個(gè)樓盤的銷售人員均表示，受限貸松綁的利好影響，房企內(nèi)部也在醞釀?dòng)诠?jié)后漲價(jià)。

開(kāi)發(fā)商敢于漲價(jià)的原因或許正是看到了市民對(duì)于限貸松綁的關(guān)切。記者發(fā)現(xiàn)，在向開(kāi)發(fā)商咨詢的市民中，大多都會(huì)詢問(wèn)房貸新政能帶給他們?cè)鯓拥膬?yōu)惠。記者在采訪一位有意購(gòu)房的女士時(shí)，對(duì)方反倒頻頻向記者詢問(wèn)有關(guān)二套房貸利率的事宜。

一位開(kāi)發(fā)商的銷售人員表示，新政出臺(tái)后，二套房執(zhí)行首套房貸利率已是較大優(yōu)惠，鑒于目前銀行房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)空間不大，拿到七折房貸利率幾無(wú)可能。

據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均價(jià)27156元/平方米；去年同期成交商品房828套，均價(jià)22520元/平方米。從成交套數(shù)來(lái)看，今年國(guó)慶黃金周成交量略優(yōu)于去年同期。

廣州：

交易量不足去年一半

“9·30房貸新政”這股東風(fēng)并未讓廣州樓市回暖，眼下，成交情況依然低迷。

據(jù)10月7日房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期(10.01-10.06)廣州全市網(wǎng)簽401套，相比去年同期716套，下降43.99%，環(huán)比上月(09.01-09.06)741套跌45.88%；均價(jià)12076元/平方米，同比去年9423元/平方米，上漲28.15%；和今年9月15595元/平方米相比，跌22.56%。

數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域成交情況來(lái)看，國(guó)慶前六日，從化網(wǎng)簽114套，名列第一，均價(jià)7790元/平方米；其次，增城成交95套，名列第二，成交均價(jià)9953元/平方米；排名第三的是白云區(qū)，網(wǎng)簽46套，成交均價(jià)22067元/平方米；越秀區(qū)出現(xiàn)零成交 。

據(jù)2013年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間銷售前三的樓盤為碧桂園豪園、碧桂園天璽灣和恒大山水城，依次網(wǎng)簽234、65、39套單位。

從今年情況來(lái)看，國(guó)慶前六日的成交套數(shù)“TOP10”樓盤中，坐落于從化的珠光流溪御景是成交最多的樓盤，網(wǎng)簽69套名列第一，成交均價(jià)為8138元/平方米。名列第二的是增城保利東江首府，網(wǎng)簽43套，網(wǎng)簽均價(jià)為10344元/平方米。白云區(qū)的保利西海岸成交30套，成交均價(jià)為18599元/平方米，排名第三。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶前六日成交量排名前三樓盤的交易量共計(jì)142套，僅占去年銷售量前三樓盤的40%左右，還不足一半。

深圳：

豪宅簽約波瀾不驚

一些深圳高端住宅項(xiàng)目的一線銷售人士反映，國(guó)慶期間的意向客戶數(shù)量確有一定增加，但對(duì)于銷售一直較為平穩(wěn)的豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響多大尚需觀察。

深圳銀湖區(qū)域一高端住宅項(xiàng)目的銷售部人士認(rèn)為，由于自身項(xiàng)目具有不可復(fù)制的城市中心綠地資源，相信央行推出的信貸新政，將使得具備潛力的改善性需求客戶加快入場(chǎng)。

“之前出現(xiàn)過(guò)需要更換大戶型的客戶，因?yàn)椴荒塬@得較低的首付比例，為了購(gòu)買房子必須把原有住宅出售，相信未來(lái)這類客戶將不必做出這樣的決策。”他告訴證券時(shí)報(bào)記者。

位于蓮花山不遠(yuǎn)處的某高端商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售人士告訴記者，國(guó)慶期間前來(lái)看房的意向客戶數(shù)量較國(guó)慶前一周要多30%至50%左右。不過(guò)，她認(rèn)為，類似公司這種豪宅項(xiàng)目，受市場(chǎng)波動(dòng)的影響其實(shí)并不算大，簽約量一直都很穩(wěn)定。

事實(shí)上，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在信貸新政出臺(tái)之前的9月大部分時(shí)間，深圳樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖。

深圳市規(guī)土委10月6日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳一手住宅成交均價(jià)為22799元/平方米，環(huán)比上漲2.1%，結(jié)束了連續(xù)三個(gè)月的下跌。9月單月成交量則達(dá)到了3113套，為今年以來(lái)首次站上3000套關(guān)口，環(huán)比漲幅7.8%。

全國(guó)：

年底前無(wú)明顯反彈

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，就全國(guó)而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會(huì)不會(huì)超過(guò)庫(kù)存的增幅。假如庫(kù)存回落了，則有利于房?jī)r(jià)慢慢止跌反彈。一線城市和少數(shù)二線城市的庫(kù)存量并不是特別高，去化周期也不是特別長(zhǎng)，一旦需求開(kāi)始釋放，政策利好出來(lái)之后，年底有可能房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。但是對(duì)于大多數(shù)的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)見(jiàn)底反彈。

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