中國銀行：房地產(chǎn)調(diào)控手段回歸市場化

每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京

9月25日，中國銀行國際金融研究所發(fā)布了2014年四季度經(jīng)濟金融展望報告。報告認(rèn)為， 當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)整有利于經(jīng)濟增長“去房地產(chǎn)化”，也有利于調(diào)控手段回歸市場化，同時為居民購房需求的平穩(wěn)釋放提供了機遇。

住房信貸差別化將加強執(zhí)行

全國經(jīng)濟下行背景下，2014年上半年房地產(chǎn)銷售相對低迷，房價漲幅回落明顯，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。

中行報告認(rèn)為，要看到房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟增長最嚴(yán)峻的時刻還未到來。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將著眼于防止房地產(chǎn)市場調(diào)整過于激烈引發(fā)的金融風(fēng)險上升。政策方面，一是適時促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策向市場化回歸，放松限購的城市數(shù)目還可能進(jìn)一步增加。二是房地產(chǎn)信貸支持力度加大。盡管全面取消“限貸”的可能性不大，但是“差別化信貸”的執(zhí)行力度將進(jìn)一步增強，主要體現(xiàn)在首套置業(yè)者的首付比例有可能進(jìn)一步降低，房貸優(yōu)惠利率幅度也有望加大，不排除對改善性住房信貸需求也將提供更多支持。三是政府也可能利用樓市調(diào)整的有利時機，適時回購部分商品房用于保障性住房，同時加快二、三線城市戶籍改革，形成新的潛在購買需求。

對于近日傳聞的四大行將調(diào)整首套房按揭貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠(yuǎn)征表示，若此政策調(diào)整是真實的，那么需要研究改善型需求到底有多強，他認(rèn)為在房地產(chǎn)下行階段可能會有更多購房者推遲改善，因此這項調(diào)整對房地產(chǎn)市場并不會有太大刺激作用。

“對房屋個貸銀行積極性不高，主要是此類貸款的期限錯配乘數(shù)是最高的。”曹遠(yuǎn)征表示，唯有實施住房抵押貸款證券化，才能改變這種情況，給銀行支持住房按揭貸款創(chuàng)造更好的條件。

談到房屋貸款的風(fēng)險，曹遠(yuǎn)征表示，商業(yè)銀行的22%的貸款在房地產(chǎn)中，其中4%是開發(fā)貸，18%是住房個貸，銀行的撥備計提足以覆蓋此類貸款的風(fēng)險。

貨幣政策維持總量穩(wěn)定

對四季度的貨幣政策形勢，中國銀行報告認(rèn)為，未來仍會堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在穩(wěn)定總量的同時實行定向調(diào)控。究其原因，一方面是貨幣存量規(guī)模仍然較大。與此同時，隨著出口逐步改善和人民幣波動更加平穩(wěn)，外匯占款將平穩(wěn)增長。由此可見，流動性格局并未發(fā)生方向性變化，貨幣池子的規(guī)模足夠大，沒有全面增發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟增長的必要性。另一方面，全面的寬松政策往往導(dǎo)致資金流向房地產(chǎn)、融資平臺和一些產(chǎn)能過剩行業(yè)，而新興產(chǎn)業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域和小微企業(yè)仍然面臨融資難、融資貴的問題。這會帶來金融體系風(fēng)險上升和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡加劇。通過定向?qū)捤烧?，則可以降低被“擠出”部門的融資成本，實現(xiàn)穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重目的。

曹遠(yuǎn)征表示，央行的SLF工具對短端利率可以進(jìn)行有效干預(yù)，PSL工具干預(yù)的是長端市場利率，但是對于1-3年期的中期利率實際上是銀行使用最多的，目前還沒有有效的調(diào)節(jié)工具。他認(rèn)為，未來只有資產(chǎn)證券化是中國金融的發(fā)展方向。

中行報告預(yù)期未來央行很可能在小微企業(yè)、棚戶區(qū)改造等領(lǐng)域繼續(xù)開展定向降息措施?？偟膩碚f，未來的貨幣政策仍會以穩(wěn)健為主，控制總量的同時進(jìn)行定向調(diào)整，進(jìn)而達(dá)到降低社會融資成本和促進(jìn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的目的。