三問房貸政策松綁：認房又認貸該不該取消

新華網北京9月25日電(記者 萬方)近日，關于央行的一則傳聞，攪得沉寂已久的房地產市場泛起層層波瀾。有消息稱，央行已通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款。其中，最讓市場沖動的是“重新認定居民首套房標準”。

政策放松對于“饑渴”已久的房企、地方政府來說，無疑是一劑強心針。然而，這劑“強心針”卻打得有幾分曖昧，雖然不少業(yè)內人士與專家預期首套房利率優(yōu)惠可期，但截至目前，房貸松綁的消息并未得到官方正式確認。

一問：限貸政策將全面松綁？

昨日，針對房貸放松的消息，農業(yè)銀行回應稱，已授權當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調整房貸相關政策。

此前，中行曾做出類似的表態(tài)，將對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支持居民合理購房需求。工行公開回應稱，該行正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接；建行則進一步表示，應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標準。

至此，四大行均已就被市場傳得沸沸揚揚的房貸開閘消息做出回應。

對比此前地方政府一頭熱、銀行“無動于衷”的現(xiàn)象，有業(yè)內人士指出，四大行雖未正面坐實松綁傳言，但從其曖昧的回應中，可以判斷出不同于以往的傾向，首套房利率優(yōu)惠預期可期。

事實上，自8月份以來，部分銀行已陸續(xù)傳來首套房貸松綁的消息：8月上海農業(yè)銀行有條件松動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行首套房貸款160萬以上可以享受基準利率的九六折……

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管部分城市銀行首套房貸利率開始出現(xiàn)“點式”松動，但大多數(shù)是有前提條件的，房貸利率并沒有出現(xiàn)全面松動。不過，從未來趨勢來看，他判斷，全國范圍內大中城市的首套房貸利率將從“點式”優(yōu)惠到實質性下降。

二問：“認房又認貸”該不該取消？

首套房標準如何認定，無疑位于此番討論的漩渦中心。有消息稱，上周五央行的吹風會上，已透露出放松首套房認定的傾向，標準新政策可能規(guī)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。

目前，大部分地區(qū)采取“認房又認貸”的政策，即如果曾貸款買過房，即使將原有住房出售即名下無房，再次購房時仍需按二套房利率。若銀行重新界定首套房認定標準，即認定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”，將對市場產生較大刺激效果。

交通銀行首席經濟學家連平認為，限貸放松不會大力度地一蹴而就，而會是逐步、漸次地向前推進，首先解決的是自住房(一套)限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動，“認房不認貸”是合理的。

張宏偉認為，全國范圍內的限貸政策松動，尤其是“認貸”標準全面松動目前尚難。“認貸”全面松動對于市場刺激力度較大，短期內不適合采用這樣的方式刺激市場，而應采取比較溫和的政策逐步進行調節(jié)，比如調整普通住宅標準、公積金貸款政策的支持等。

“不過，從去庫存的角度看，也不能排除全國范圍內部分大中城市首套房認定標準調整的可能性”，張宏偉補充到，在執(zhí)行力度方面，各銀行或會表現(xiàn)出“差別化”的執(zhí)行特征。對于部分開發(fā)商項目的“首套房認定標準”的執(zhí)行力度極有可能出現(xiàn)“階段性”放寬，這會對大中城市樓市成交量的復蘇起到一定刺激作用。但是，對于市場基本面良好的城市或當市場交易量開始大幅反彈時，“首套房認定標準”的執(zhí)行力度應該會從嚴，以給樓市適度降溫。

而“只要證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控要求，也可以對市場釋放一些刺激需求作用。”北京中原地產研究部總監(jiān)張大偉說。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]對“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態(tài)度。在接受媒體記者采訪時他指出，只要房貸還清都算首套貸款，“這樣有點過于放松，違背了樓市調控的精神”。

三問：政策開閘帶來啥影響？

樓市持續(xù)低迷，地方政府此前對“限貸”開閘呼吁已久：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》，明確取消限貸政策；9月15日，湖北省宣布，居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的7折……

被地方政府寄予厚望的限貸松綁，目前終于出現(xiàn)松動的風聲，究竟能對市場產生多大的刺激作用？

張宏偉認為，如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實質性下調，由于購房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3-6個月全國范圍內大中城市將出現(xiàn)成交量復蘇與好轉的行情。

而中原地產研究部總監(jiān)張大偉則以限購為例，表達了他對限貸開閘效果的謹慎態(tài)度。截至目前，46個限購城市中40個已經松綁限購，但作用仍然有限，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平，成色仍顯不足。

“地方政府積極呼吁松綁信貸主要有二：一是給市場信心，增加市場購房者救市預期；二是將穩(wěn)增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力”，張大偉分析。

“重新調整首套房認定標準，對全國不同樓市的影響會體現(xiàn)不一樣的效果。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受媒體采訪時表示，“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸政策對購房需求的抑制作用非常明顯。而對二三線城市來說，供大于求基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴重，所以放開限貸的影響就會比較有限。”

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