限貸放松能否提振房地產(chǎn)市場(chǎng)

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

9月22日，“央行通知四大行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。9月23日，信息變得更加撲朔迷離。有報(bào)道稱興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行在某些地區(qū)已調(diào)整了房貸政策，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，但兩家銀行隨后予以否認(rèn)。

到目前為止，房地產(chǎn)已基本取消限購(gòu)，限貸逐步放松，呵護(hù)市場(chǎng)之意明顯。但取消限購(gòu)限貸，能否從根本上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然值得思考。

取消限購(gòu)是為了增加消費(fèi)者，如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升，就是限購(gòu)?fù)顿Y者也會(huì)打通關(guān)節(jié)進(jìn)入市場(chǎng)，如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險(xiǎn)不明朗，就是向全世界開放市場(chǎng)，也不會(huì)引來(lái)購(gòu)房者。

本地居民在當(dāng)?shù)刭?gòu)房如果屬于剛性需求，原本就不在限購(gòu)之列，如果屬于投資性需求，進(jìn)入市場(chǎng)取決于投資性收益。由于房?jī)r(jià)環(huán)比下行，投資性需求收益率下降，還會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市兌現(xiàn)困難的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，也是籠罩在投資者頭上的陰云。

我國(guó)剛性需求以家庭戶數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)。5月14日國(guó)家衛(wèi)計(jì)生委副主任王培安在發(fā)布 《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告2014》時(shí)指出，中國(guó)家庭數(shù)量達(dá)4.3億戶，居世界之首，家庭規(guī)模日益小型化。如果4.3億戶每戶擁有住房100平方米，中國(guó)需要的剛性住房面積為430億平方米。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)，截至8月末，商品房待售面積5.616億平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右。最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)86.4%。這一數(shù)據(jù)是較為保守的數(shù)據(jù)，保障房、福利房納入的不夠。

住宅庫(kù)存與剛性需求量相比，似乎不高。問(wèn)題在于，如果人口不流動(dòng)，剛性需求絕大部分被自有住房滿足。西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院甘犁課題組研究結(jié)果是住房擁有率高達(dá)89%，現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能，只需要它的三分之一，就能把這新增的需求給完全滿足。

只有兩個(gè)辦法可以解決庫(kù)存難題，或者通過(guò)人口流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等辦法，創(chuàng)造剛性需求。比如，有人在老家縣城購(gòu)入一套住宅，卻在青島長(zhǎng)期工作，有可能在青島再購(gòu)入一套住宅。城鎮(zhèn)化如果有1億農(nóng)民工朋友進(jìn)城，假設(shè)全部需要在城市重新購(gòu)房，需要3000萬(wàn)套住宅，這是很樂(lè)觀的估計(jì)，如果人房分離只有研究的最高5.8%，那么我們只需要百萬(wàn)套住宅。難題在于，進(jìn)入城市的農(nóng)民朋友如果迄今仍未在城市購(gòu)房，大部分屬于較為貧困的群體，他們需要的是保障房，而無(wú)能力購(gòu)買商品房。

還有一個(gè)辦法就是創(chuàng)造投資者，讓中國(guó)百萬(wàn)個(gè)家庭財(cái)富在百萬(wàn)美元以上的家庭，源源不斷地把錢砸到房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說(shuō)，讓房地產(chǎn)成為家庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市，家庭資產(chǎn)中的70%到80%是住宅，正因如此，這些城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

現(xiàn)在投資者還愿意繼續(xù)購(gòu)房投資嗎？手上握有現(xiàn)金的人巧遇少數(shù)性價(jià)比較高的樓盤，可以購(gòu)入。但整體而言，投資者購(gòu)房看中的是房地產(chǎn)的投資收益。不要說(shuō)現(xiàn)在沒有取消限購(gòu)，就是已經(jīng)取消了限購(gòu)，房地產(chǎn)價(jià)格能否漲過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，都是個(gè)大問(wèn)題。

以風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行理財(cái)產(chǎn)品作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)普益財(cái)富監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至9月20日，84家銀行共發(fā)行了817款理財(cái)產(chǎn)品，保本浮動(dòng)和保證收益型理財(cái)產(chǎn)品共199款，市場(chǎng)占比為24.36%；銀行理財(cái)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率較上一期上升5個(gè)基點(diǎn)，至5.12%。無(wú)論如何，房地產(chǎn)投資收益應(yīng)高于5.12％。但房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)下跌。

銀行房貸成本居高不下，按照融360網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，最低的民生銀行基準(zhǔn)價(jià)打85折，首套房貸利率為5.57％，還有備注“近三個(gè)月內(nèi)金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元的客戶可以享受8.5折利率。這500萬(wàn)元并非存款，而是需要在民生銀行購(gòu)買相應(yīng)金額的理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)間要求基本在6個(gè)月以上”，銀行對(duì)于房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度一望可知。如果貸款難利率高，房地產(chǎn)收益率不可能上升，投資者也就不可能入市。

要提振樓市信心，或者宣布房產(chǎn)稅10年內(nèi)不征收，或者大幅壓低房貸利率，舍此，別無(wú)他途。