中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)得了“三高癥”：蛋糕好吃，小心噎著

每經(jīng)編輯 孫宇婷 賈麗娟    

從數(shù)據(jù)上看，我國(guó)在市場(chǎng)規(guī)模上后來居上。

我國(guó)60歲及以上老年人有1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，城鄉(xiāng)失能、半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%。

而且，老年人口還在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

2013年全國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)500多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張，按照國(guó)際上每千名老人擁有的床位數(shù)40至50張的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)養(yǎng)老床位空缺近一半。

據(jù)推算，2015年我國(guó)老年人僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就超過4500億元，創(chuàng)造的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位將超過500萬個(gè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖然誘人，但要從中獲利并非易事。從實(shí)踐來看，養(yǎng)老地產(chǎn)有“三高”：高定位、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)。

原因何在？

中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司和其他國(guó)有或民營(yíng)企業(yè)，談不上分工合作，相比于美國(guó)的成熟模式，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式在國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、行業(yè)業(yè)態(tài)、老年人生活習(xí)慣的影響下顯得水土不服。結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段都能看到開發(fā)商的身影。

不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向國(guó)外“取經(jīng)”，特別是CCRC模式（持續(xù)照料退休社區(qū)），近幾年得到了不少關(guān)注。

但是，曾在歐美研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤說，“CCRC在美國(guó)也是小眾產(chǎn)品，真正能夠負(fù)擔(dān)起這種生活方式的人寥寥無幾。”

歷史經(jīng)驗(yàn)教導(dǎo)我們，開發(fā)一條具有中國(guó)特色的養(yǎng)老地產(chǎn)道路，才是正道。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)，不是地產(chǎn)業(yè)，其中醫(yī)療是核心。

目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個(gè)醫(yī)院進(jìn)行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護(hù)理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護(hù)理工作。

現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個(gè)醫(yī)院”，但是，醫(yī)院不是“蓋”的，關(guān)鍵是要有醫(yī)療資源。而好的醫(yī)療資源，不是投大錢就能有的，中國(guó)的醫(yī)療資源長(zhǎng)期分布不均，使得養(yǎng)老和醫(yī)療高效結(jié)合難以實(shí)現(xiàn)。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)不一定高端才賺大錢。國(guó)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)不約而同地選擇了“高端”，月均支出動(dòng)輒上萬元。有投資機(jī)構(gòu)做過調(diào)研，中國(guó)家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，僅5.1%的老年人能承受這種高端定位所要求的高端收費(fèi)。

這“三高癥”令得許多私營(yíng)養(yǎng)老院因入住率偏低而步履艱難，已經(jīng)有公司決定退出。

很明顯，無論在哪國(guó)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都不是“躺著數(shù)錢”的行業(yè)。開發(fā)商要做的不是開發(fā)，而是經(jīng)營(yíng)。

北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩說，“養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長(zhǎng)很多，而運(yùn)營(yíng)達(dá)到平衡點(diǎn)一般需要3~4年以上，達(dá)到盈利狀態(tài)一般要5~6年時(shí)間。這個(gè)周期對(duì)于投資商來說是一個(gè)不小的考驗(yàn)，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。”

在盈利難的現(xiàn)實(shí)下，不少所謂的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)另有目的。邱浩浩表示，由于養(yǎng)老項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實(shí)際上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

“能盈利的機(jī)構(gòu)的共同點(diǎn)有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)。”