湖南擬回購商品房作保障房 定價(jià)差異成最大難點(diǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

繼福建之后，湖南成為第二個(gè)出臺(tái)省級(jí)“救市”政策的地方。

湖南省住建廳印發(fā)的 《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）明確規(guī)定，將從政府回購普通商品房用于保障房、異地購房者可申請(qǐng)公積金貸款等五方面，促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

湖南省的救市舉措并不意外。8月6日，該省省會(huì)城市長沙市住建委正式解除樓市限購令，以緩解高企的樓市庫存。

多位業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政府回購普通商品房、異地購房可用公積金貸款等措施數(shù)年前已有地方政府嘗試，由于牽涉多方利益難以解決不了了之，因此這次救市政策實(shí)際效果仍有待觀察。

商品房回購價(jià)格難確定

上述《意見》表示，湖南省各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。此外，鼓勵(lì)被征收對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償，省政府支持被征收對(duì)象到市場(chǎng)上購房。

“通過政府回購商品房的做法有利于釋放救市信號(hào)，緩解庫存壓力以提振市場(chǎng)信心，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是沒錯(cuò)，但實(shí)際操作卻困難重重?！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

今年受市場(chǎng)下行的影響，湖南省房地產(chǎn)成交陷入低迷。以長沙為例，根據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年長沙市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積766.37萬平方米，同比下降19.56%，網(wǎng)簽均價(jià)為6326元/平方米，同比下跌6.22%。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，長沙商品房庫存去化周期達(dá)18個(gè)月，庫存壓力驟增。

張大偉表示，早在2008年次貸危機(jī)期間，北京、深圳等城市也探索過類似的做法，但最后不了了之，一方面是由于開發(fā)商與政府難以達(dá)成價(jià)格協(xié)議，另一方面，用納稅人的錢購買商品房用做保障房的做法，容易引起一些不滿，操作過程也容易出現(xiàn)尋租空間，因此大多是“雷聲大雨點(diǎn)小”，甚少成功的案例。

克而瑞廣州高級(jí)分析師肖文曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者?！氨Ｕ戏康膬r(jià)格一般僅為商品房的一半，在兩者的定價(jià)策略存在巨大差異的情況下，按照市場(chǎng)價(jià)回購顯然不可能，但要開發(fā)商給予大額度的折扣肯定不愿意，如何尋求大家都滿意的價(jià)格相當(dāng)困難，所以我認(rèn)為這個(gè)做法缺乏實(shí)操性?！?/p>

公積金異地貸款落地難

在申請(qǐng)公積金貸款方面，《意見》提到，住房公積金繳納人在繳存地以外的省內(nèi)其他市州購買自住住房，可享受在購房所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。無房戶租賃住房用于本人自住的，可提取住房公積金支付房租，但月提取額不得超過本人住房公積金月繳存額。

張大偉認(rèn)為，受今年銀行緊縮房貸的影響，利率更低的住房公積金成為許多剛需買家首選的貸款方式，放開異地購房者公積金貸款有助于降低銀行商業(yè)貸款收緊的影響，但在實(shí)際操作中，各地政府是否愿意配合則有待觀察，此前國內(nèi)部分城市也嘗試公積金異地貸款，但沒多久就做不下去。

據(jù) 《南方都市報(bào)》報(bào)道，早在2009年5月，廣州、深圳、佛山、珠海、惠州等珠三角9城市住房公積金管理中心簽訂了 《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，實(shí)現(xiàn)公積金可異地互貸，但由于各城市之間繳存金額不均衡，沒有統(tǒng)一結(jié)算和支付，容易占用本地資金，造成貸款額度緊張，因此自2011年起，9市住房公積金互貸處于名存實(shí)亡的境地。

肖文曉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于省內(nèi)各個(gè)城市的繳存基數(shù)并不同，但購房需求大多是從中小型城市流向省會(huì)城市，這意味著往往是繳存額少的外地買家需要在省會(huì)城市申請(qǐng)較高的貸款額度，在如今住房公積金額度緊張的背景下，很有可能對(duì)本地繳存者帶來不公平的現(xiàn)象，所以實(shí)際操作相當(dāng)困難。