35城庫存同比增超兩成 一線樓市處境微妙

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

千方百計(jì)去庫存，這句話說易做難。

截至7月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%。各地依然面臨“壓力山大”的窘境。

目前，福建、湖南等地已經(jīng)發(fā)文，通過財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式刺激樓市，并且尺度和力度越來越大。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動(dòng)，一旦銀行實(shí)施，預(yù)期購房者將被刺激入市。

7月35城樓市新增供應(yīng)環(huán)比減7.1%/

數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的35個(gè)城市中，有30個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到112.4%、84.0%和68.3%；5個(gè)城市庫存同比下滑，太原的跌幅最大，為19.2%。

在去化艱難時(shí)，房企也選擇放緩入市節(jié)奏的策略。7月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1951萬平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少11.4%；成交行情略有反彈，環(huán)比增長13.4%，但同比仍然處于下跌態(tài)勢，并且1575萬平方米的成交量也仍然少于庫存增量。其中，一線城市庫存3402萬平方米，環(huán)比上漲4.4%，已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比正增長，并且遠(yuǎn)高于二、三線城市1%左右的增幅。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著降溫氣氛的加重，一線城市的成交量持續(xù)疲軟，相應(yīng)的新增供應(yīng)難以得到有效去化，進(jìn)而使得庫存積壓。高庫存的壓力下，一線城市房企的降價(jià)促銷力度也會加大。

亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月25日，北京樓市共新增8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達(dá)1.9∶1。這意味著，每新增兩套住宅就只有一套能賣出去，而去年很多熱銷盤的供需比都是1∶4，甚至1∶5。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來新盤供應(yīng)量大增，原因在于去年的土地成交量較高，在經(jīng)過9到12個(gè)月的前期開發(fā)后，項(xiàng)目大多集中在今年上市。

地方去庫存力度升級/

目前，各地樓市政策呈現(xiàn)由單純松綁向全方位救市轉(zhuǎn)變的趨勢。

8月5日，內(nèi)蒙古包頭市人民政府發(fā)布 《包頭2014房交會優(yōu)惠政策》，給予購房者直接財(cái)政補(bǔ)貼，除發(fā)放15000元的購房券外，購買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼；8月8日公布的“閩八條”不僅涉及到放開福州、廈門兩個(gè)中心城市的限購、普通商品住房的認(rèn)定，更為突出的是在放松信貸方面———提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定；而第二個(gè)出臺省級樓市提振文件的湖南，在去庫存方面“下藥”更猛，“湘五條”直接明確規(guī)定將由政府回購普通商品房用做保障房源。

各地接連出臺的刺激樓市政策對市場已經(jīng)有所影響，比如安徽合肥取消限購首周，當(dāng)?shù)刈≌瑐浒?164套，環(huán)比增長23.7%。其中合肥市區(qū)1811套，環(huán)比暴增40%。

但更多人對地方政府救市效果持觀望態(tài)度，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研在評論剛剛?cè)∠拶彽睦ッ鳂鞘袝r(shí)就指出，影響市場成交的主要是限購、限貸及房地產(chǎn)稅。在供過于求的情況下，限購的存在本身就不合理。他認(rèn)為，取消限購對昆明市場成交不會產(chǎn)生太大影響，因?yàn)槟壳袄ッ鳂鞘羞€是剛需為主，取消限購與否對剛需并無太大影響。

張大偉說，認(rèn)房不認(rèn)貸，預(yù)計(jì)將接棒限購松綁，成為8月份樓市松綁的最主要政策。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，救市已從過去的去庫存逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸P活城市經(jīng)濟(jì)的做法，隨著合肥、廈門等庫存去化好的城市也加入救市大軍，說明地方政府救市不光是為了樓市著想，也在為城市均衡的發(fā)展所考慮。

北京深圳辟謠放松限購 /

限購松綁是否會蔓延至一線城市已經(jīng)得到否定答案。深圳、北京等地均辟謠此前的放松限購傳聞，而一線城市庫存增幅卻超過二、三線樓市，這使得北上廣深樓市處境十分微妙。

偉業(yè)我愛我家報(bào)告顯示，目前來看，北上廣深四地的新房庫存分別是8.3萬、7.5萬、6.1萬和3.5萬套的水平，按照7月份的去化量估算，去化所需時(shí)間從13個(gè)月到16個(gè)月不等?？紤]到四大城市較大的人口基數(shù)和潛在購房需求，四城存量與二、三線部分城市相比依然處于相對較低的水平。

但買方市場格局已經(jīng)形成，近兩個(gè)月來，北京不少剛需項(xiàng)目降價(jià)也未能刺激市場成交，相反，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在8月份北京計(jì)劃開盤的32個(gè)項(xiàng)目中，有16個(gè)中高端改善型樓盤入市，多數(shù)項(xiàng)目每套總價(jià)均超過500萬元。

企業(yè)經(jīng)營策略也因2014年拐點(diǎn)來臨而發(fā)生改變，泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男在中指院品牌研討會時(shí)稱，北上廣深依然是目前抗風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)避風(fēng)港。

不過，近日中指院發(fā)布的《2014中國城市居民居住滿意度研究報(bào)告》顯示，北京和深圳并列第9，上海和深圳則在10名開外，交通、教育和醫(yī)療等區(qū)域配套不足成為一線城市居民滿意度偏低的主要原因。

中指院分析師稱，隨著市場由熱轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商布局一線城市時(shí)，不僅僅需要資金等硬實(shí)力，更謹(jǐn)慎的拿地眼光以及住宅舒適度等軟實(shí)力對于企業(yè)盈利以及品牌塑造更加關(guān)鍵。