李宇嘉：傳統(tǒng)救市思路解決不了高庫存

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

目前，“去庫存”已經(jīng)取代“分類調(diào)控”，成為樓市未來一段時(shí)間的主題。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測，主要城市樓市的消化周期普遍在15個(gè)月左右，即便是被稱為樓市“避風(fēng)港”的一線城市，也將在未來不得不面對如何消化庫存的難題。一線城市樓市的去化周期達(dá)到11個(gè)月，北京庫存突破1000萬平方米，去化周期高達(dá)16個(gè)月，廣州和深圳的去化周期分別達(dá)到11.8個(gè)月和17.6個(gè)月。70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市6月房價(jià)集體下跌，這是2012年以來的第一次，而百城房價(jià)顯示一線城市房價(jià)跌幅在擴(kuò)大，這預(yù)示著一線城市房價(jià)將深陷下跌周期，未來庫存還會(huì)繼續(xù)攀升。

樓市主題由“分類調(diào)控”快速切換到“去庫存”，僅僅半年時(shí)間，需求被過度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供給與新增城鎮(zhèn)人口和拆遷需求一致，甚至還小于后者，但新增供給漏掉了保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房、個(gè)人自建房和部分企業(yè)建房等等，實(shí)際供給要在商品房供給的基礎(chǔ)上增加50%左右。2013年，全國城鎮(zhèn)商品房竣工750萬套，但保守估計(jì)的實(shí)際供給在1000萬套以上。

但是，有效需求卻被高估，首先是新增城鎮(zhèn)人口帶來的需求被高估，應(yīng)該扣除非戶籍流動(dòng)人口的絕大部分，這部分人群沒有購買力。建成區(qū)范圍擴(kuò)大而“被城市化”的人群也應(yīng)該扣除，因?yàn)樗麄儽旧砭蛽碛凶》?；其次，未來拆遷需求規(guī)模很大，根據(jù)“六普”，城鎮(zhèn)25%的家庭還居住在平房中、24%的家庭住房內(nèi)沒有單獨(dú)的廚房或廁所。但拆遷需求不可控、周期長，在拆遷安置和補(bǔ)償、公共服務(wù)設(shè)施供給成本不斷上升、拆遷社會(huì)成本不斷上升，以及被拆遷戶收入水平難以支持的情況下，拆遷需求被拉長到不可預(yù)知的未來，明顯被高估。

業(yè)內(nèi)估計(jì)，1990年代以來建設(shè)的商品住房中，有約40%的部分被投資需求或改善需求所吸納，掩蓋了需求畸形的問題。特別是2010年以來的樓市銷量中，超過50%的部分被投資需求或改善需求所吸納，城鎮(zhèn)家庭多套住房擁有率從2011年的15.9%迅速上升到2014年3月的21%。而支撐投資需求和改善需求源源不斷入場的動(dòng)力是房價(jià)上漲，以及由此帶來的資產(chǎn)收入。而房價(jià)之所以能夠上漲，源于房地產(chǎn)成為地方政府融資的發(fā)動(dòng)機(jī)、財(cái)稅收入增長的主力軍。地方政府土地出讓和新區(qū)規(guī)劃，給房地產(chǎn)謀劃好了美好的前景預(yù)期，而借助于銀行貸款和社會(huì)融資的房地產(chǎn)開發(fā)，將全社會(huì)資金吸引到樓市，地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期一再實(shí)現(xiàn)，地方政府、開發(fā)商和購房者始終迷戀這種財(cái)富獲取模式，從而開啟一個(gè)又一個(gè)循環(huán)。

但是，一個(gè)健全的樓市，投資需求或改善需求始終不能占主導(dǎo)，供應(yīng)過剩、高房價(jià)、有效需求不足、靠信念和資金支撐樓市購買力的局面也不可能長期維持。在貨幣緊縮、清理影子銀行、清理地方債務(wù)、房價(jià)下跌預(yù)期和居民住房支付能力下降的沖擊下，首先退場的是投資需求，而消費(fèi)需求不僅無力接棒，而且不愿意接棒，因?yàn)榉績r(jià)高是一回事，供應(yīng)效率太差是另一回事，這不是他們能夠支付得起的房子，更不是他們想要買的房子，這是各地樓市庫存高企的第二個(gè)重要原因。

過去房價(jià)上漲時(shí)期，大家都關(guān)注炒作的概念是什么、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃是什么、房價(jià)未來能漲多少，包括地方政府、開發(fā)商和購房者在內(nèi)，誰也不關(guān)注是否適合生活和居住。即便是在遠(yuǎn)離城市中心的不毛之地上建房子，也會(huì)有開發(fā)商拿地、也有人去買房子。因此，地方政府想方設(shè)法地在城市外圍出讓更多的土地，或者通過新城規(guī)劃，或者通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，甚至將市政府搬到這些偏遠(yuǎn)的區(qū)域，以宣示這些區(qū)域的開發(fā)價(jià)值以及政府的背書。

但是，一個(gè)健全的樓市，不能指望在沒有人住的情況下還有需求源源不斷地進(jìn)場。當(dāng)大家發(fā)現(xiàn)政府承諾的規(guī)劃或者有名無實(shí)，或者屬于空頭支票，而開發(fā)商宣傳的“賣點(diǎn)”基本是噱頭，投資需求和改善需求開始退場了。樓市能夠繼續(xù)維持下去，只有靠做實(shí)有效需求，但看上去“高大上”的供應(yīng)不僅明顯不符合有效需求，而且嚴(yán)重貨不對板，庫存攀升在某種程度上是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果，或者是無效供應(yīng)的堆積。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，目前處于施工狀態(tài)的商品房建筑面積有61億平方米，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規(guī)模，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年，若考慮到地方政府儲(chǔ)備待出讓的土地、開發(fā)商手中囤積待開發(fā)的土地，未來潛在供應(yīng)夠7~10年來消化。這揭示了過去樓市常見的開發(fā)模式：土地一經(jīng)出讓，便進(jìn)入囤積狀態(tài)，什么時(shí)候開發(fā)取決于市場預(yù)期，橫豎囤積土地沒有經(jīng)濟(jì)成本。在不用配建基礎(chǔ)服務(wù)配套的情況下，輔之以預(yù)售支持，有的地方甚至可以“打樁即賣”或“賣規(guī)劃圖紙”，項(xiàng)目進(jìn)入銷售狀態(tài)是分分鐘的事情，關(guān)鍵是等待良好的銷售時(shí)機(jī)。因此，全國商品房施工面積從2010年的40.6億平方米迅速攀升到2014年上半年的61億平方米，不到5年時(shí)間增長了50%，導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)源源不斷，此種開發(fā)模式是造成庫存高壓的第三個(gè)原因。

需求被過度透支，供應(yīng)效率又非常低，后續(xù)供應(yīng)還在源源不斷地進(jìn)入，這是導(dǎo)致庫存高壓的三個(gè)原因。近期，新任住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上指出，今年下半年樓市政策要落實(shí)三個(gè)方面的工作：千方百計(jì)地消化庫存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。這事實(shí)上是對上述導(dǎo)致樓市庫存高企三個(gè)方面原因的深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)也給出了消化庫存的解決辦法，即降低價(jià)格、供應(yīng)老百姓需要的房子、供應(yīng)適合居住和生活的房子。但是，目前各地“去庫存”手法五花八門，但基本上還在延續(xù)過去救市的思路，為的是激活樓市，緩解短期經(jīng)濟(jì)增長壓力，增加地方政府土地收入，而并非是住建部要求的“去庫存”。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）