葉檀：根治房地產(chǎn)腐敗 最好讓市場(chǎng)說話

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

2013年以來，中央已部署了三輪巡視。今年7月，2014年中央第二輪巡視啟動(dòng)，這也是十八大以來的第四輪中央巡視。8月4日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》刊文指出房地產(chǎn)與腐敗關(guān)系密切。根據(jù)中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報(bào)，整體上看，在前三輪被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)腐敗，占比達(dá)95%。

事實(shí)證明，房地產(chǎn)是腐敗高發(fā)區(qū)。房地產(chǎn)是地方政府手中最大宗、最值錢的資產(chǎn)，地方政府可以進(jìn)行土地交易，得到地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗多，說明官員在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ鈨r(jià)格高、獲利厚，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

財(cái)政部公布的2013年全國財(cái)政決算表顯示，地方政府土地出讓金收入決算數(shù)為3.9073萬億元，是預(yù)算數(shù)的152.6%。2011年，全國土地出讓金高達(dá)3.1萬億元，2012年降到2.7萬億元。土地出讓金占國有土地使用權(quán)出讓收入的95%，作為衡量地方政府依賴土地財(cái)政的重要指標(biāo)，2013年國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到4.1266萬億元的歷史紀(jì)錄，同比增長約45%。

如果以千分之二的保守傭金估算腐敗租金，僅以土地出讓金一項(xiàng)計(jì)算，有78.146億元，這點(diǎn)錢在土地財(cái)政的大海里，一點(diǎn)痕跡也不會(huì)露。這還是最保守的估計(jì)，如果以土地款、工程款的10%計(jì)算租金，租金數(shù)量非?？膳隆?/p>

找個(gè)土地貪腐犯容易，進(jìn)行制度制約不容易。

最好的辦法是讓市場(chǎng)說話，把租金降到零，減少土地貪腐的內(nèi)在動(dòng)力。如果土地市場(chǎng)自由交易，政府官員的手插不到市場(chǎng)，即使有租金，數(shù)額也會(huì)低得多，甚至可以忽略不計(jì)。

政府對(duì)市場(chǎng)的管制越少，租金就越低。7月8日披露的 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭維護(hù)市場(chǎng)正常秩序的若干意見》，涉及改革市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、大力減少行政審批事項(xiàng)等內(nèi)容，明確要求制定市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單，法無禁止即為許可，各類主體可平等進(jìn)入市場(chǎng)。在行業(yè)準(zhǔn)入方面，在市場(chǎng)門檻方面，政府不再插手，行政執(zhí)法管的是企業(yè)是否遵守游戲規(guī)則。

負(fù)面清單管理方式推進(jìn)不很理想，在土地市場(chǎng)根本就無法推行，地方政府擁有土地事實(shí)上的所有權(quán)，所有的環(huán)節(jié)從規(guī)劃、審批、征地、生地變熟地，政府是土地市場(chǎng)最重要的審批者與交易者，除非土地所有制變革，否則，土地市場(chǎng)就是一個(gè)天然的尋租場(chǎng)。

既然如此，最好的辦法是讓尋租場(chǎng)透明，讓尋租場(chǎng)中有不同的利益訴求相互制約，提高尋租成本。

不妨來看看香港地區(qū)的土地市場(chǎng)。在1997年香港回歸之前，香港賣地?cái)U(kuò)大貧富差距，卻未造成普遍貪腐。一則稅收對(duì)公共財(cái)政重要性高于賣地，從1971/1972年度到1997/1998年度的27年間，香港政府賣地收入累計(jì)2554.23億元，占同期財(cái)政總收入的13.5%。因此，政府不會(huì)偏袒開發(fā)商，還要顧及到其他企業(yè)的生存環(huán)境。二則香港有廉政公署作為鷹眼，盯著公職人員。三則香港有“立法會(huì)”，政府的貓膩有其他利益群體盯緊。

英國土地歸英女王所有，個(gè)人和私人機(jī)構(gòu)僅擁有土地使用權(quán)，但英國的土地使用權(quán)可以自由交易，使用權(quán)受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，以至于國民常常忘記自己獲得的不過是使用權(quán)，而非所有權(quán)。如果政府或公共機(jī)構(gòu)進(jìn)行法定建設(shè)，需要通過強(qiáng)制購買來獲得土地使用權(quán)，這一交易透明公平，受到法律保護(hù)。

境內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加上中國本土特色，中國土地市場(chǎng)改革思路大致如下：中國的土地管理部門屬于國土資源部，國土資源部負(fù)監(jiān)督之責(zé)；同時(shí)作為中紀(jì)委負(fù)有全權(quán)督查之責(zé)；人大代表權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)政府有否決權(quán)；法律作為公平的救濟(jì)底線，捍衛(wèi)老百姓完整的土地使用權(quán)。