百城房?jī)r(jià)連跌3個(gè)月 多地“救市”效果暫未顯現(xiàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京     

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

在此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中，“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。當(dāng)前，各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓，以浙江為例，在8個(gè)限購(gòu)城市中，已出現(xiàn)了集體限購(gòu)松動(dòng)。四川更是出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來(lái)支持剛需市場(chǎng)。不過(guò)從短期來(lái)看，成效并不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)的問(wèn)題應(yīng)該交給市場(chǎng)去解決，地方政府不宜過(guò)多干預(yù)。

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在地方政府積極“救市”之時(shí)，房?jī)r(jià)仍然在固執(zhí)地往下走。

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來(lái)的第3個(gè)月持續(xù)下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。

截至目前，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有31個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占比超過(guò)60%。

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，放松限購(gòu)無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場(chǎng)回升的關(guān)鍵要素。

在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示，今年底或明年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)回到更多由公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合理供求關(guān)系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展，因此房?jī)r(jià)不會(huì)再重復(fù)過(guò)去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)環(huán)比連跌3個(gè)月

百城房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月下跌，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，76個(gè)城市環(huán)比下跌，24個(gè)城市環(huán)比上漲。與6月相比，7月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個(gè)，其中漲幅在1%以上的有3個(gè)，較6月減少4個(gè)；7月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有39個(gè)，較6月增加4個(gè)。

包含四個(gè)一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過(guò)全國(guó)。房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅逐漸加深，同比漲勢(shì)也日漸微小。7月百城住宅價(jià)格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第7個(gè)月縮小。100個(gè)城市中，有48個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較6月減少15個(gè)。

此外，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23家公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)了的50%，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因是庫(kù)存。上半年，我國(guó)商品住房銷售面積為42487萬(wàn)平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長(zhǎng)8.3%。

“從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給，普通商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2~3年的調(diào)整期。盡管長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說(shuō)。

樓市正逐步回歸理性

當(dāng)前，大部分限購(gòu)城市也開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施，天津、南寧、無(wú)錫、合肥等超過(guò)30個(gè)城市限購(gòu)政策調(diào)整或取消，但業(yè)內(nèi)對(duì)放松限購(gòu)的效果預(yù)期并不看好。

黃瑜表示，部分庫(kù)存過(guò)大、需求不足的城市，通過(guò)放松限購(gòu)、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。供應(yīng)方面，迫于庫(kù)存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價(jià)加推、降價(jià)促銷等策略，加大推盤以價(jià)換量以保障業(yè)績(jī)。“在市場(chǎng)信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感，促銷項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大，但需求方面，消費(fèi)者仍然預(yù)期市場(chǎng)保持下行，入市意愿不高，市場(chǎng)成交沒(méi)有明顯改善。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計(jì)在2014第三季度，限購(gòu)等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，千方百計(jì)消化庫(kù)存。

7月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的2014年《中國(guó)住房發(fā)展（中期）報(bào)告》顯示，我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中國(guó)樓市告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，正逐步回歸理性。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，市場(chǎng)的問(wèn)題要交給市場(chǎng)解決，對(duì)于這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過(guò)多干預(yù)。

他認(rèn)為，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房?jī)r(jià)、庫(kù)存、投資等多元指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)跌幅不超過(guò)30%，庫(kù)存沒(méi)有超過(guò)6至10個(gè)月，投資也沒(méi)有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財(cái)政政策。

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地方救市1

浙江多個(gè)城市限購(gòu)“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”

每經(jīng)記者 徐杰 實(shí)習(xí)記者 沈溦發(fā)自浙江杭州

8月1日，浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布通知，即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。由此，前后一周時(shí)間內(nèi)，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波和金華等4個(gè)城市相繼放松限購(gòu)。此外，據(jù)中新網(wǎng)消息，衢州、臺(tái)州多個(gè)樓盤的銷售人員告訴記者，目前當(dāng)?shù)叵拶?gòu)令也已口頭取消，不過(guò)正式文件還未下發(fā)。

據(jù)了解，2011年，浙江省內(nèi)的杭州、溫州等11個(gè)地級(jí)市中有8個(gè)宣布實(shí)施樓市“限購(gòu)令”。目前，除紹興、舟山依然執(zhí)行限購(gòu)政策外，其他6個(gè)城市均已松動(dòng)。

浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2010年前，浙江省各市房?jī)r(jià)普遍偏高，經(jīng)過(guò)這些年限購(gòu)，下降趨勢(shì)已近觸底，現(xiàn)在第一時(shí)間放開(kāi)限購(gòu)很正常。

一周內(nèi)4地松綁限購(gòu)

7月28日~8月1日，浙江省內(nèi)的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動(dòng)限購(gòu)消息，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在各地為樓市“松綁”的基礎(chǔ)上，房屋成交量并沒(méi)有大幅上漲。以杭州為例，透明售房網(wǎng)公開(kāi)資料顯示，從7月28日放松限購(gòu)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾天的 “小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購(gòu)松綁前的水平。

而從房屋庫(kù)存量來(lái)看，截至7月底，寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬(wàn)套、660萬(wàn)平方米，可售面積較年初增加31%。按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計(jì)算消化周期，寧波市區(qū)商品住房平均消化周期超過(guò)20個(gè)月。

王永太認(rèn)為，2010年以前，浙江多個(gè)城市的樓市供需失衡是造成高庫(kù)存的根本原因。“在2010年以前，浙江全省的房?jī)r(jià)均價(jià)甚至一度超過(guò)了天津全市的均價(jià)，其中杭州始終處于‘準(zhǔn)一線’水平。之前的過(guò)度消費(fèi)，導(dǎo)致這幾年銷量大幅下降，房?jī)r(jià)增速放緩，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。”

放寬商貸可能性較小

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道了杭州公積金貸款首付比例有所放松的消息，杭州市住房公積金管理中心表示，首套房首付三成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來(lái)的七成下調(diào)至六成。銀行商業(yè)貸款方面，杭州目前執(zhí)行的政策還是首套房基準(zhǔn)利率，個(gè)別評(píng)級(jí)高的客戶可能享受九五折利率；二套房依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10%的底線。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次“松綁”后，浙江樓市能否真正回暖，關(guān)鍵還得看銀行“臉色”。

透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接此前在接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù)，上半年的購(gòu)房者中，有三成左右使用公積金貸款或組合貸款。杭州公積金貸款調(diào)整，會(huì)催生一定購(gòu)買力，但限購(gòu)調(diào)整、限貸不變的市場(chǎng)，不會(huì)是具有轉(zhuǎn)折意義的市場(chǎng)。

方張接認(rèn)為，公積金調(diào)整撕開(kāi)了限貸政策調(diào)整的一個(gè)口子，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)貸款政策也會(huì)放松限制，一旦限購(gòu)、限貸都逐步放松，市場(chǎng)底部就會(huì)加快來(lái)臨。

對(duì)于放寬商業(yè)貸款的可能性，王永太則持保守態(tài)度，“目前來(lái)看，銀行貸款限制放寬可能性很小，從控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，降低貸款首付，意味著金融風(fēng)險(xiǎn)增大，從目前浙江金融市場(chǎng)情況看，這樣的放寬不太可能；另一方面，政府調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)不能上漲的同時(shí)，促進(jìn)房產(chǎn)銷售額，要達(dá)到這一目的，還需要更細(xì)致的研究，出臺(tái)更有針對(duì)性的政策。”

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地方救市2

四川居民首套房享基準(zhǔn)利率 銀行獲3%財(cái)政補(bǔ)貼

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

樓市低迷至今，多地紛紛松綁限購(gòu)，但效果尚未顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士將制約這一樓市僵局的關(guān)鍵直指信貸。

7月31日，成都市財(cái)政局官網(wǎng)發(fā)布消息稱，四川省財(cái)政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)按照國(guó)家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內(nèi)首次購(gòu)買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(guò)（含）人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。

8月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向多家四川國(guó)有商業(yè)銀行核實(shí)了上述說(shuō)法，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們?cè)谏现芤阎ぴ撜?，目前尚未?duì)信貸進(jìn)行調(diào)整，還在等待政策的具體細(xì)則出臺(tái)。

不過(guò)，有銀行界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的房貸利率受資金供需關(guān)系影響，在當(dāng)前銀行資金鏈緊張、資金來(lái)源被大量分流的情況下，銀行不一定會(huì)犧牲房貸利息而接受貼息政策，該政策的刺激效果可能有限。

“補(bǔ)貼”支持剛需市場(chǎng)

四川財(cái)政發(fā)布的這條“補(bǔ)貼”銀行、鼓勵(lì)銀行支持剛需房購(gòu)買的政策，引發(fā)了房企和購(gòu)房者的關(guān)注。

一家國(guó)有商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，財(cái)政補(bǔ)貼金額是銀行房貸總額的3%，這是政府在增強(qiáng)購(gòu)房者信心，予商業(yè)銀行以支持。等到具體細(xì)則公布，銀行會(huì)積極配合，做出相應(yīng)調(diào)整。

據(jù)成都市財(cái)政局官網(wǎng)消息稱，按照 《四川省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政廳關(guān)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條財(cái)稅政策措施》文件精神，最新舉動(dòng)為的是發(fā)揮財(cái)政政策引導(dǎo)作用，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買基本住房，促進(jìn)全省建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。

此次新政針對(duì)的是面積在140平方米以下、小區(qū)容積率1.0以上、成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下的“首套普通商品房”，也即剛需房。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，四川這一政策相當(dāng)于對(duì)銀行貼息的方式支持剛需市場(chǎng)，而住建部部長(zhǎng)陳政高此前曾公開(kāi)表示的今年下半年要千方百計(jì)“去庫(kù)存”。

顧云昌指出，貸款是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，尤其是對(duì)于剛需購(gòu)買者來(lái)說(shuō)。地方政府用貼息的方式鼓勵(lì)銀行放貸，既是為了促進(jìn)解決居民住房的民生問(wèn)題，又旨在解決樓市低迷、庫(kù)存量過(guò)高的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

銀行是否接招有待觀察

不過(guò)，也有銀行界、房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策雖意圖甚好，但銀行是否接招還有待觀察。

記者注意到，財(cái)政貼息的前提是“貸款利率不超過(guò)同期基本利率”，而幾乎所有銀行都不提供基準(zhǔn)利率貸款，首套房房貸均會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮，不少銀行都上浮至少10%執(zhí)行。因此，四川財(cái)政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎(chǔ)利率？

中原地產(chǎn)華西區(qū)董事、總經(jīng)理莊澤寶也認(rèn)為，這項(xiàng)政策并非強(qiáng)制命令，具體執(zhí)不執(zhí)行、如何執(zhí)行是看各個(gè)銀行。另外，銀行也會(huì)觀望細(xì)則的出臺(tái)，3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行？分多長(zhǎng)時(shí)間返？這些都將影響銀行具體房貸政策的實(shí)施。

一家國(guó)有商業(yè)銀行在四川的一位高管坦言，銀行并不是愿意放松房貸，事實(shí)上，首套房對(duì)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行是愿意貸款的。

他表示，資金來(lái)源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問(wèn)題。隨著市場(chǎng)上大小信貸融資公司的加入，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的吸金，銀行資金來(lái)源已被嚴(yán)重分流。因此縱使有財(cái)政貼息，銀行也會(huì)考量成本和收益，恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。

事實(shí)上，除了對(duì)銀行貼息，政府刺激樓市的另一種常見(jiàn)做法是直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。成房聯(lián)總經(jīng)理冷泉頤認(rèn)為，比起貼息銀行，將補(bǔ)貼返給購(gòu)房者的做法可能更有效。

顧云昌指出，這兩種辦法都可行，貼息的方法國(guó)外多有運(yùn)用，也比較規(guī)范。3%的返利并不低，政府的姿態(tài)是關(guān)鍵。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）