投融資模式：金融化變革改變房地產(chǎn)盈利前景

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速跡象。5月21日，中信證券“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌交易，成為首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品（REITs）。7月初，方興地產(chǎn)也成功分拆旗下酒店業(yè)務(wù)平臺金茂投資在港交所掛牌上市。

房地產(chǎn)金融化為行業(yè)帶來巨大發(fā)展空間，海通證券發(fā)布的研究報告顯示，從成熟國家實際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)金融有望成為地產(chǎn)價值創(chuàng)造鏈的新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司只有36家，卻有244只REITs在美國上市，其中最大的REITs西蒙地產(chǎn)市值達(dá)517.25億美元，是最大開發(fā)商市值的6倍多。

按照美國2010年上市REITS的規(guī)模，預(yù)測我國REITS最終規(guī)模有希望達(dá)到7.72萬億元，能夠解決房地產(chǎn)開發(fā)16.34%的資金來源，資產(chǎn)證券化的提速有望促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰，從而推動更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)得到蓬勃發(fā)展。

近年來，我國越來越多房企嘗試通過自主或聯(lián)合設(shè)立私募房地產(chǎn)投資基金開拓房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道，保利、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了私募房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。諾承投資與投中研究院聯(lián)合發(fā)布的《2013人民幣房地產(chǎn)基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產(chǎn)基金募集規(guī)模1381.1億元，較2012年增長近一倍，與2009年相比，5年時間基金募集規(guī)模增長達(dá)16倍。

保利等先期進(jìn)入房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的開發(fā)商所披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前這些企業(yè)利用房地產(chǎn)基金融資獲得的項目收益，已大大超過了行業(yè)平均水平，甚至有望比肩行業(yè)黃金十年的高收益。

隨著搜房成功入股世聯(lián)行與合富輝煌兩大地產(chǎn)中介公司，互聯(lián)網(wǎng)金融成為房地產(chǎn)服務(wù)商發(fā)力的重點方向。合富輝煌董事長扶偉聰在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，鑒于房地產(chǎn)金融存在巨大的發(fā)展空間，搜房與合富輝煌分別出資3億元和2億元成立金融服務(wù)集團(tuán)，向置業(yè)者、業(yè)主和合作伙伴提供金融支持，未來還將探索通過互聯(lián)網(wǎng)平臺募集社會資金，為房地產(chǎn)提供不同類型的金融服務(wù)。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，地產(chǎn)與金融的結(jié)合會更加密切，房地產(chǎn)金融化將為行業(yè)帶來巨大的變革?！毙呛蛹瘓F(tuán)總裁姚惠瓊表示。

保利地產(chǎn)：房地產(chǎn)基金投資收益超40%

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

早在2010年，保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，聯(lián)合中信證券成立了專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)——信保（天津）股權(quán)投資基金。保利地產(chǎn)董秘黃海此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，與目前市場上以債權(quán)投資為主的房地產(chǎn)私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃有凸蓹?quán)投資。保利地產(chǎn)已將房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)金融上升為公司戰(zhàn)略，基金不僅介入公司項目和業(yè)務(wù)，未來還將拓展至外部項目，當(dāng)做一個產(chǎn)業(yè)基金來運(yùn)作。

保利地產(chǎn)2013年年報顯示，信?；鸸芾淼馁~面資產(chǎn)價值2.24億元，投資收益達(dá)1.07億元，投資收益超過40%；攤薄凈資產(chǎn)收益率為20.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)11%的平均凈資產(chǎn)收益率。根據(jù)保利地產(chǎn)董事長宋廣菊預(yù)計，信?；鹩型谖磥?至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

華業(yè)地產(chǎn)：三次變化延伸產(chǎn)業(yè)鏈

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

光大證券的研報指出，多元擴(kuò)張、快速執(zhí)行，華業(yè)地產(chǎn)始終把握行業(yè)趨勢。公司的3次重大變化對新產(chǎn)業(yè)拓展和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸作出了實踐：一是2011年拓展金礦業(yè)務(wù)；二是2013年延伸地產(chǎn)服務(wù)至養(yǎng)老，設(shè)立華業(yè)康年公司；三是2014年豐富地產(chǎn)投資方式。

上述研報表示，2011年，為減少地產(chǎn)周期下行影響，華業(yè)地產(chǎn)成為當(dāng)年涉礦代表公司；2013年9月養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策頻出，公司于2013年11月開設(shè)養(yǎng)老子公司；2014年銀行資金支持大幅減少，資金渠道轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)私募基金，公司于2014年1月設(shè)立國泰君安申易基金。

安信證券也表示，公司在2014年將有100億元的銷售額，在地產(chǎn)行業(yè)利潤率越來越低的背景下，公司可能拓展多個產(chǎn)業(yè)，金融方面已經(jīng)和國泰君安成立子公司，公司投資1億元，占比25%，具體由國泰君安運(yùn)營，未來可能會積極尋找其他的投資標(biāo)的。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：輕重資產(chǎn)雙輪驅(qū)動

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“必須堅持一定收益率、必須堅持區(qū)域深耕、必須堅持土地規(guī)模適中、必須堅持團(tuán)隊能力匹配”，此前在接受采訪時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層人士表示，這是目前遠(yuǎn)洋堅持的四項投資標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)，也使得遠(yuǎn)洋選擇穩(wěn)健地發(fā)展。

一邊是逐漸高企的運(yùn)營成本，一邊是居高不下的土地價格，對于重點布局一線城市的房企來說，當(dāng)行業(yè)利潤被逐漸攤薄，高周轉(zhuǎn)似乎成為了制勝的關(guān)鍵。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，遠(yuǎn)洋高層人士還表示，降低庫存是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式，目前便需要把已經(jīng)完工的項目存量消化掉，同時，要控制新增投入，加快銷售速度。

在堅持住宅開發(fā)的同時，經(jīng)營性物業(yè)以及輕資產(chǎn)運(yùn)營管理也成為遠(yuǎn)洋長期的發(fā)展策略。2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)的收入達(dá)到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億元。據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)（重資產(chǎn)）和房地產(chǎn)金融（輕資產(chǎn)）將占到遠(yuǎn)洋未來盈利的三分之二。

陽光城：嚴(yán)格控制投融資風(fēng)險

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

作為過去幾年利用房地產(chǎn)私募基金和信托獲得高速成長和高凈資產(chǎn)收益率的地產(chǎn)公司，陽光城最近幾年一直是資本市場的 “寵兒”。憑借對房地產(chǎn)基金、信托等金融工具的嫻熟利用，在過去幾年間，陽光城獲得了高速增長，平均凈資產(chǎn)收益率連續(xù)兩年高出行業(yè)平均水平。

2013年年報顯示，陽光城營業(yè)收入比前一年增長超過36%，總資產(chǎn)較前一年增長98.91%，凈資產(chǎn)增長48.17%。

在依靠金融工具迅速擴(kuò)張、提高凈資產(chǎn)收益水平的同時，陽光城也在警惕來自金融市場的風(fēng)險。去年，陽光城總裁陳凱就提出，成長型房企要能夠抵制誘惑，學(xué)會用股加債的方式融資，和他人分享收益，降低風(fēng)險和融資成本。

宋都股份：牽手平安信托探索地產(chǎn)金融創(chuàng)新

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

近一年內(nèi)，扎根于長三角核心城市的宋都股份在地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新方面做出了積極探索。

去年8月，宋都股份發(fā)起再融資預(yù)案，募集資金投向剛需房項目建設(shè)，今年4月，宋都股份、宋都集團(tuán)和平安信托共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金，從而在募資渠道上將占據(jù)先機(jī)。

公告披露，平安信托與宋都控股、宋都集團(tuán)擬采用項目合作的方式，對宋都集團(tuán)開發(fā)或代建的單個或多個房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資合作。

宋都股份認(rèn)為，這是公司在構(gòu)建與公司快速發(fā)展相適應(yīng)的投融資平臺方面做出的有益創(chuàng)新，可有效提高公司融資能力，并實現(xiàn)公司投資效率的提高。

香江控股：全金融布局助力地產(chǎn)業(yè)務(wù)起飛

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在大房企云集的華南，香江控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯得并不起眼，但甚少人知道的是，香江控股的第一大股東——南方香江集團(tuán)擁有強(qiáng)勁的金融背景。公開信息顯示，南方香江集團(tuán)是一家致力于金融投資領(lǐng)域的綜合性公司，也是國內(nèi)最早投資金融業(yè)的民營企業(yè)之一，已投資銀行、證券、基金、保險、私募股權(quán)投資（PE）、擔(dān)保、小額貸款等多個金融領(lǐng)域，是廣發(fā)銀行、廣發(fā)證券、廣發(fā)基金、廣東南粵銀行的大股東之一，此外還投資了3家村鎮(zhèn)銀行及眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)。

據(jù)悉，香江集團(tuán)于2012年初組建成立了深圳市前海香江金融控股集團(tuán)，主要經(jīng)營融資類業(yè)務(wù)、投資類業(yè)務(wù)和管理咨詢業(yè)務(wù)。借助集團(tuán)多元化的金融平臺，香江控股有望融合銀行資源、地產(chǎn)基金及小額貸款等迅速壯大自身實力。

首創(chuàng)置業(yè)：

輕資產(chǎn)模式弄潮兒

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在踏出輕資產(chǎn)第一步之后，近兩年的時間里，首創(chuàng)置業(yè)對于輕資產(chǎn)的運(yùn)用越發(fā)得心應(yīng)手。

2012年11月，首創(chuàng)置業(yè)公告稱，公司擬以8.26億元將位于北京市房山區(qū)的一項目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。首創(chuàng)置業(yè)是創(chuàng)博盛拓基金的次級有限合伙人。這是首創(chuàng)旗下地產(chǎn)基金接手的第一個項目，意味著首創(chuàng)向輕資產(chǎn)模式正式進(jìn)軍。

不同于各房企熱衷于 “抱團(tuán)取暖”，首創(chuàng)置業(yè)更熱衷與基金合作。從麗澤商務(wù)區(qū)項目到大興自住房項目再到珠海橫琴自住房項目，今年以來首創(chuàng)更是加速了“輕資產(chǎn)”的腳步。在當(dāng)前房企融資成本高企的大背景之下，基金融資能更有效地降低企業(yè)的資金壓力，通過資產(chǎn)證券化提高項目的收益率。

首創(chuàng)置業(yè)的投資者關(guān)系總監(jiān)馮瑜堅此前表示，基金是一個互相選擇的過程，更偏向新項目，并不是所有的項目都能做基金融資，“如果有合適的機(jī)會，公司也在積極拓展基金融資方式”。

新湖中寶：

“地產(chǎn)+金融”并舉

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

7月5日，新湖中寶公告稱，擬收購陽光保險部分股權(quán)。上述舉動只是新湖中寶金融產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域的一環(huán)，近年來，其先后控股新湖期貨、參股湘財證券，并投資盛京銀行、成都農(nóng)商行、溫州銀行、吉林銀行、大智慧等，目前已在包括銀行、保險、期貨、證券等多元金融投資市場中占據(jù)先機(jī)。

在加強(qiáng)金融領(lǐng)域布局的同時，新湖中寶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣可圈可點。據(jù)統(tǒng)計，截至去年末，公司項目儲備權(quán)益建面達(dá)1601萬平方米，海涂開發(fā)儲備811萬平方米。2014年，其計劃實現(xiàn)結(jié)算額90.73億元，同比增長64.63%。

今年3月份，新湖中寶分別與上海房屋、樂居和克爾瑞達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，這將有望讓其在房屋代理銷售、地產(chǎn)電商服務(wù)、地產(chǎn)信息咨詢和大數(shù)據(jù)分析方面打開新的發(fā)展空間，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷模式。

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在醞釀多年之后，泛海建設(shè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略終于浮出水面。

今年3月28日，停牌一周的泛海建設(shè)復(fù)牌，宣布以現(xiàn)金收購泛海系旗下民生證券73%的股權(quán)，泛海建設(shè)也將從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗禺a(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”的綜合性上市公司，同時將更名為“泛海控股”。這也意味著公司正式開啟了”輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式“。

整體架構(gòu)轉(zhuǎn)變的背后，也意味著泛海控股房地產(chǎn)開發(fā)思路發(fā)生了變化，在2013年堅持縮短項目去化周期后，如今再度明確以項目銷售為先導(dǎo)，針對不同城市正制定實施符合市場導(dǎo)向的銷售策略。

泛海方面相關(guān)人士曾表示，此次轉(zhuǎn)型泛海將完成地產(chǎn)和金融的結(jié)合，加上其他戰(zhàn)略投資，這些產(chǎn)業(yè)將在上市公司的平臺下形成行業(yè)本身互補(bǔ)、互為支撐、聯(lián)動發(fā)展的新業(yè)務(wù)格局。

恒大地產(chǎn)：

入股華夏銀行布局社區(qū)金融

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

近年來跨界擴(kuò)張兇猛的恒大地產(chǎn)也將目光瞄準(zhǔn)了金融行業(yè)。去年11月至今年3月間，恒大地產(chǎn)通過多家子公司共斥資36.5億元購入華夏銀行5%的股權(quán)，成為后者第五大股東。

第一上海證券分析師柯學(xué)鋒向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面，恒大未來有望借力華夏銀行為集團(tuán)合計291個樓盤提供社區(qū)金融服務(wù)，借助金融手段夯實自身的商業(yè)生態(tài)圈，為公司帶來持續(xù)性的經(jīng)營收入；另一方面，華夏銀行較低的估值也為恒大提供了良好的介入機(jī)會，未來有望帶來良好的投資回報。

此外，在融資渠道上恒大地產(chǎn)尋求更多元化，公司成功發(fā)行合共250億元的永續(xù)債，帶動公司凈負(fù)債率下降14.7%。