無人島投資調(diào)查：沒有一兩億別去碰

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李亞蟬 發(fā)自廣州    

一則廣西最新頒布的無居民海島使用權(quán)出讓評估辦法讓無人島投資再次引發(fā)人們關(guān)注，最低價格為離岸最遠的六等林業(yè)島，每公頃只要14元。

然而，盡管擁有一片“水清沙白”的私人島嶼是很多人心所向往，但當(dāng)“島主”并非那么容易。

以《海洋保護法》頒發(fā)后，我國首個取得海島使用權(quán)的民營企業(yè)明島實業(yè)有限公司為例，其規(guī)劃投資洋嶼島的三期項目資金總共達到了十幾億元。

中國島主聯(lián)盟盟主林東認為，投資者在購買無人島之前需要給出詳細的投資規(guī)劃方案，投資動輒幾億元，且如果兩年內(nèi)不落實投資，使用權(quán)將會被收回。中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮也表示，當(dāng)前無人島的商業(yè)開發(fā)利用情況不容樂觀，私人資金有限，而且開發(fā)模式不成熟。

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地方新政

廣西將售無人海島“14元購島”系誤讀

每經(jīng)記者 李亞蟬 發(fā)自廣州

“最近兩天接了超過50多個電話，500多人加我微信，美國和丹麥的島主也來電話了。”中國島主聯(lián)盟盟主林東近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

緣由在于廣西壯族自治區(qū)海洋與漁業(yè)局發(fā)布的 《廣西壯族自治區(qū)無居民海島使用權(quán)出讓評估辦法》（以下簡稱《辦法》）。根據(jù)《辦法》，廣西各等級無人島中，最貴的是填海連島用島，最便宜的是林業(yè)用島。離岸最近的四等島單價為10.08萬元/公頃，而離岸最遠的六等林業(yè)島每公頃只要14元。

對于14元的價格，廣西海洋局海域和海島管理處的一名負責(zé)人秦主任告訴記者，14元只是依據(jù)國家的規(guī)定公布的最低單價，單位是元/公頃·年，并不是“買島”只需14元。

每公頃14元島嶼并不存在

不過，秦主任表示，在實際操作中，買島的價格極有可能高于14元的最低單價，還要考慮購買島嶼使用權(quán)者的目的與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展需要是否相吻合等因素。而且，“14元”只是按國家規(guī)定制定出的最低單價標(biāo)準(zhǔn)，其實廣西并不一定有符合該條件的島嶼。

據(jù)悉，單價14元的島嶼是離岸距離超過25公里的六等林業(yè)用島。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者查看廣西公布的兩批29個無人島目錄，發(fā)現(xiàn)并無符合此條件的島嶼，甚至沒有一個將主要用途定位在林業(yè)用地的島嶼。

但此次廣西出臺的無人島使用權(quán)的管理辦法顯示，總體價格并不算高。從廣西海洋局公布的兩批開發(fā)利用無居民海島名錄看，超過10公頃已經(jīng)算比較大的海島。如果以14元的單價、20公頃、50年使用期限計算，擁有一個海島50年的使用權(quán)僅需1.4萬元。

民資購島關(guān)注焦點為旅游娛樂

據(jù)了解，《中華人民共和國海島保護法》的出臺被認為“解凍”私人購島，而廣西最近頒布的《辦法》被認為是進一步掃清購島障礙，標(biāo)志著廣西無居民海島使用權(quán)出讓的程序和制度得以完善。

在投資使用上，無人島分為六個等級、七個功能定位，其中，旅游娛樂功能定位島嶼是民資購島關(guān)注的焦點。

林東也認為，事實上，在《海島保護法》出臺之后，地方海洋局出讓無人島使用權(quán)的主要目的在于招商引資，投資者在購買無人島之前需要給出詳細的投資規(guī)劃方案，投資動輒幾億元，且如果兩年內(nèi)不落實投資，使用權(quán)將會被收回。“手頭只有1億、沒有2億，不要談投資海島。”

在無人島投資上，中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮表示，私人購島的利用方式主要是從事休閑度假、觀光旅游或淡水養(yǎng)殖、蔬果種植等農(nóng)業(yè)開發(fā)。目前尚沒有私人海島收獲到較為可觀的經(jīng)濟收益，絕大部分處于“燒錢”狀態(tài)。

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人物訪談

中國島主聯(lián)盟盟主林東：不可能形成購島熱

擁有私人島嶼的夢想由來已久，盡管看起來遙遠，但在《海島保護法》出臺之前，已經(jīng)有人開始尋找屬于自己的“桃花島”，并在為數(shù)不多的“島主”中形成特殊的圈子。林東是島主圈子里的 “達人”——中國島主聯(lián)盟盟主，以擁有20多個島嶼著稱。近日，在一家湖邊茶餐廳，林東接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者的專訪。

林東是以玩為主的島主，由于購買時間較早，大部門島嶼租金并不高。盡管他所“擁有”的島嶼中也有海島，但林東主要玩的并不是海島，而一個名叫“迦蘭島”的湖島。

在離水位2米遠的地方，林東修了環(huán)島路，在路邊的50厘米遠處種上了楓樹。然而，湖區(qū)出現(xiàn)了五、六十年都沒有過的漲水。兩個多月后，初成規(guī)模的楓樹環(huán)島線連同道路一起被淹壞，連木屋腳都因淹水而出現(xiàn)了白蟻。幾十萬的投入付諸水流。

“我今年8月份以后要開始重新打造迦蘭島。”林東總結(jié)。

林東告訴記者，他偏愛湖島，除了喜歡湖島的寧靜之外，海島建設(shè)比湖島要復(fù)雜得多。

事實上，一名島主認為，國家《海島保護法》出臺以后，大大提高了“純玩”島主進軍無人島的門檻，因為如果通過海洋局購買島嶼使用權(quán)，并取得海島證，則意味著巨額的投資承諾，這對于“純玩”島主來說顯然是不劃算的。

未來不會出現(xiàn)購島熱

【廣西海洋局無人島使用權(quán)出讓細則公布之后，“14元購島”的傳言一時甚囂塵上。這讓林東最近不斷地需要向通過電話、QQ、微信的咨詢者進行解釋，接受本報專訪時，他在回應(yīng)一位朋友的電話咨詢時更直言：“沒有2億元就不要想投資海島”?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱“NBD”）：您第一次購島是什么時候？

林東：2006年，我開始主動投資島嶼。一是因為希望享有湖邊的安靜，有空去休閑。二是當(dāng)時已經(jīng)意識到島嶼是不可再生的稀缺資源，從經(jīng)濟角度來看，也是升值的。2009年，我購買島嶼最多，但主要是湖島，只有兩個海島。

NBD：這么多島嶼中，投入比較多的是哪個？大約投入多少？

林東：我的大部分島嶼都沒怎么投入，相對較大的是迦蘭島。其實我在島上的投入不大，基本功能都放在湖邊，包括兩棟房子，另外租下以前村委會的大樓用作碼頭，有快艇和摩托艇。一個快艇就大約30多萬元。

NBD：廣西海洋局無人島使用權(quán)出讓細則公布之后，“14元購島”的傳言很多。是不是購島并不需要多少資金呢？

林東：不是這樣的，其實國家將無人島使用定為七大功能，無人島的使用方向是限定的，購島要先提交方案，兩年內(nèi)沒有按方案落實，使用權(quán)就會被收回。

所以，實際購島價格是不是最低標(biāo)準(zhǔn)，這并不是問題，問題在于方案，就像房地產(chǎn)，買地不是問題，建設(shè)這棟樓才是問題。島嶼的管理比房地產(chǎn)還要嚴格，因此，購島的話，兩年內(nèi)就要投資。沒有大企業(yè)是玩不起的，相關(guān)管理部門也不會批準(zhǔn)。

NBD：如果僅做私人休閑，除了購島投入之外，還需要多少投入？

林東：海島比湖島還要更復(fù)雜。淡水、電力、碼頭、防臺風(fēng)、防腐蝕等方方面面都要考慮，海邊鹽堿度高，可能以為建筑物使用5年沒問題，其實3年后全部爛了。成本要根據(jù)不同島、不同地方、不同臺風(fēng)條件而定。

即使只需要一個能居住的、具有最基本功能的海島，沒有5000萬元“最低消費”，就不要搞了。除非搭個木屋住兩天就走。

NBD：現(xiàn)在大家都這么關(guān)注購島問題，您認為，未來國內(nèi)會形成購島熱嗎？

林東：不可能。地方政府出臺細則引起民眾、投資商對海島資源的保護、開發(fā)的興趣和熱愛，有能力、有夢想的人可以嘗試去學(xué)習(xí)，試探著和相關(guān)主管部門溝通，看能不能找到一些投資渠道。

但這其實是開啟了一種需求，如果資金足夠，用旅游用島建設(shè)方案去申請，還是有一定修改權(quán)的。但只是供私人用，成本太高。

往南的海島投資機會大一些

【畢竟海島是不可再生資源，隨著國內(nèi)旅游市場的發(fā)展，開發(fā)“水清沙白”的海島旅游似乎充滿商機。對于無人島旅游投資，林東說，由于在國內(nèi)海域越往南可以開放的時間越長，因此想成功的話，他認為往南機會更大。但據(jù)他估計，目前投資無人島旅游的有八成是失敗的?！?/p>

NBD：現(xiàn)在是不是已經(jīng)有一些人在無人島投資？情況怎么樣？

林東：島嶼利用的價值包括投資開發(fā)、保值、私人娛樂。投資開發(fā)就是按照國家規(guī)定的七種功能，投資旅游綜合的大部分是不靠譜的，十個有八個虧的，要有資金準(zhǔn)備，要有配套。單單投資一個島很難盈利。比如有個福州的島主，他以前找的是集體土地，建設(shè)別墅區(qū)，現(xiàn)在都爛尾了。

NBD：投資海島旅游的具體風(fēng)險是什么？

林東：海島建起來，房屋設(shè)施維護就跟陸地上一樣，但是承擔(dān)的風(fēng)險更大。拿災(zāi)害來說，做得比較好的放雞島在2008年遭遇一場臺風(fēng)，幾千萬元的投資就沒有了。

此外，從上海以北，每年能使用海島的時間并不長，可能只有4個月的時間，5月份才通航，特別是遼寧，10月份冷了，半年時間都要維護。

NBD：如果想投資島嶼，您有什么建議？

林東：要投資島嶼的話，越往南，每年可以用的時間長，投資成功機會多。所以，主要還是海南那幾個島。

另外，島嶼并不是一個系統(tǒng)，島跟內(nèi)陸配套起來才是系統(tǒng)。如果島嶼離大陸較近，費用就比較低，如果島上有淡水就更簡單，還有電，距離近的話可以拉電過去，此外，還有碼頭建設(shè)、配套設(shè)施等。

比如要投資一個無人島，基礎(chǔ)設(shè)施就需要5億元，再花1億元建賓館，可能一年就能掙1000萬元。但假設(shè)投資有人島，建沙灘和賓館，1億元就足夠。因此，我認為，做娛樂旅游島基本上會虧損，因為基礎(chǔ)設(shè)施投入非常大，而且在建設(shè)過程中，比預(yù)算多了2倍以上，因此，投資海島比投資陸地困難得多。

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島主案例

無人島“海島證”民資第一人：計劃總投資十幾億發(fā)電燒了6000萬

每經(jīng)記者 李亞蟬 發(fā)自廣州

福建連江縣洋嶼島海域，30萬條黃魚游弋水中，承載主人的開發(fā)海島夢。

島主名叫姚財明，2012年成為洋嶼島真正的主人，他同時也是2010年無人島開發(fā)“破冰”后國內(nèi)民間資本取得無人島“海島證”的第一人，其也創(chuàng)辦了明島實業(yè)有限公司。

一路走來，明島實業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理費趙峰在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時自信地表示，公司項目肯定有希望。但對于升溫的無人島投資熱，他提醒稱，投資無人島不是那么簡單，應(yīng)該謹慎。“要回收成本3億多，必須達到3年左右。”費趙峰計算。

前期投資3億多元/

姚財明是洋嶼島附近的漁民出身，年紀(jì)尚輕時，就組建了遠洋捕撈船隊，開始持續(xù)多年的遠洋捕撈生涯。

然而，過度捕撈、海域污染，近海漁業(yè)資源趨于枯竭，沿海漁民不得不逐鹿遠洋。在多年的遠洋捕撈過程中，近海的魚越來越少，姚財明的捕撈隊越跑越遠。

“他就想回老家進行生態(tài)保護，把魚恢復(fù)起來，漁民就不用再跑那么遠了。”費趙峰告訴記者，明島實業(yè)的洋嶼島項目的目的之一，就是通過3~5年時間，恢復(fù)到上世紀(jì)50、60年代的魚的數(shù)量。

2009年1月，明島實業(yè)有限公司成立，姚財明開始大手筆投資近海養(yǎng)殖。

2010年國家出臺 《海島保護法》，“島主風(fēng)”一時刮起。不過，中國島主聯(lián)盟盟主林東告訴記者，由于要取得無人島的“房產(chǎn)證”，需要有非常詳細的規(guī)劃方案，投資動輒幾億元，因此，盡管當(dāng)時“島主風(fēng)”熱，卻鮮有民資申領(lǐng)海島證。

一名地方海洋局的海島和海域處負責(zé)人也告訴記者，2010年至今，其所在省份無人島咨詢者眾多，但多知難而退，幾個定位綜合旅游用途的無人島至今尚未迎得“島主”。

但對于明島實業(yè)而言，這并不是難題。2011年底，由國家海洋局第三海洋研究所負責(zé)編制的《連江縣洋嶼島保護和利用規(guī)劃》正式通過專家組評審；2012年，姚財明獲得福建連江洋嶼島旅游綜合開發(fā)項目的使用權(quán)證。

費趙峰告訴記者，《海洋保護法》頒發(fā)后，姚財明是第一批申請海島使用權(quán)手續(xù)的人。當(dāng)時，福建頒發(fā)了約7本海島證，明島實業(yè)排名第三位，排在第一位和第二位的都是國有企業(yè)。“我們是民營企業(yè)第一證，應(yīng)該是福建省第一個，也是中國第一個。”

買下洋嶼島的資金為460多萬元。不過“一證難求”的無人島“房產(chǎn)證”并不是因為這筆資金而頒給姚財明。費趙峰告訴記者，姚財明用自有資金投資了3億多元，主要投在了兩個海壩上。

據(jù)悉，洋嶼島項目以投石筑壩的形式將島東、西兩山連接，圍堵面積8萬平方米水域，可抗臺風(fēng)、赤潮、高溫等自然災(zāi)害。大壩采取梯形結(jié)構(gòu)，底座寬96米、平均高度28米、頂層寬度9米、北面海堤長320米，南面海堤長215米。

費趙峰說，光建這個公司就花費了2億多元。此外，到目前為止，島上還沒有通電，采用燒柴油方式發(fā)電，已經(jīng)燒了近6000萬元的柴油。

收回成本需3年以上/

洋嶼島位于海峽西岸福建省會福州市連江縣的最東端、環(huán)馬祖澳旅游圈東部，總占地面積約330畝，距陸地最近處僅1公里。該島處于岷江入?？诘难髱Z島，水質(zhì)條件是國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，有大量魚群經(jīng)過，同時該島海域是暖流經(jīng)過的地方，也沒有赤潮經(jīng)過。除此之外，該島嶼位于全球唯一的大黃魚種群聚集地核心地帶，在這一海域有200多斤重的天然大黃魚。

費趙峰說，明島實業(yè)正是依據(jù)這些條件為基礎(chǔ)，決定以漁業(yè)作為突破口，以投入帶動生產(chǎn)，以生產(chǎn)經(jīng)營的效益促進后期發(fā)展的資金投入。

3億多元投入后，明島實業(yè)卻在買魚苗上資金緊張。

去年，姚財明以洋嶼島使用權(quán)作抵押，從民生銀行福州分行獲得8000萬元信貸支持。“原來無居民海島和農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地是銀行不認可的，沒辦法做貸款。我們做了國內(nèi)的第一個突破。”費趙峰回憶。

不過，目前還僅是一個開始。據(jù)悉，明島實業(yè)投資洋嶼島的全部規(guī)劃分三期，第一期是天然大黃魚種群的恢復(fù)性開發(fā)，第二期是洋嶼島“萬畝海洋牧場”，第三期是無人島的旅游休閑綜合開發(fā)。三期計劃總投資將達十幾億元。

在收益上，費趙峰介紹，此前明島實業(yè)已經(jīng)賣掉一批黃魚，收入大約為兩三千萬元。目前還有30萬條平均重約1斤半的黃魚，市場價以每條600元保守估計，價值大概是1.8億元。由于這批黃魚到今年底才會大量銷售，屆時黃魚還將長大，預(yù)計每條可以賣到800~1000元，所以初步估計屆時的市場價值約有2.4億元。

這批魚要到2014年下半年才會有大量的銷售額。“魚苗投了約4000萬元，再加上一些補充餌料，這兩年的利潤是1.5億~1.8億元，所以要回收成本3億多，必須達到3年左右。”費趙峰計算。

對于再度升溫的投資無人島熱，費趙峰直言：“千萬不要瞎做，做得不好是要虧錢的，而且不是虧小錢，而是虧大錢。無人島開發(fā)并不簡單，首先要定位好以什么收回投資，要找一個突破口，是旅游，還是漁業(yè)資源開發(fā)？否則，貿(mào)然開發(fā)無人島，是不合理的。”

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮也表示，當(dāng)前無人島的商業(yè)開發(fā)利用情況不容樂觀，私人資金有限，而且開發(fā)模式不成熟。無人島整體的開發(fā)水平較低，難以形成較大的商業(yè)價值。通過開放私人購島保護無人島的效果目前并不明顯，困難主要是無人島的建設(shè)、開發(fā)難度較大，同時無人島開發(fā)所受到的限制也較多。

純玩型島主島上建房成本奇高/

與姚財明進行的海島開發(fā)不同，王越是“以玩為主”的島主。2011年，王越買下位于浙江舟山市嵊泗縣的虎嘯蛇島，定位是爬山休閑，王越說，決定租下一個島嶼是源于爬山和戶外運動的愛好。

按照我國規(guī)定，無人島屬于國家，私人可租賃其50年內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。王越最終以“不貴”的租金得到虎嘯蛇島。主要志在戶外運動的王越?jīng)]有重新蓋房子，而是直接對已經(jīng)壞掉的島上營房進行修繕。

王越回憶，由于海島本身是無人島，不管什么建材都要從陸地上用船運過去。“本來買沙子沒有多貴，但是搬到島上，費用就高了。粗略計算，價值200元的沙子搬到島上，成本就達到1200~1500元。”王越總結(jié)。

在虎嘯蛇島，王越一共修了15間標(biāo)間，主要用來邀請朋友。除了修建房屋外，他還修了路和碼頭，時至今日，他已經(jīng)在島上投入了幾百萬元。