中小房企生存調(diào)查：買不起地買理財產(chǎn)品

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上海

有的賣項目 有的借高息債部分房企面臨“保命還是保本”抉擇

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

如果拿2002年時的上海房地產(chǎn)50強和現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)作比較，可以發(fā)現(xiàn)，當時大部分企業(yè)如今都已經(jīng)消失了蹤影。即使當年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項目叱咤風云的瑞安房地產(chǎn)，如今也不得不發(fā)行高息票據(jù)以歸還債務(wù)。

至于同樣在當年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產(chǎn)公司，如今則已慢慢淡出行業(yè)，而開發(fā)了半島酒店這一著名地標物業(yè)的盛高置地，在去年甚至已經(jīng)把整個公司賣給了綠地。

在中小企業(yè)處境艱難的同時，大公司的市場份額則日趨增長?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄說，整個上海房地產(chǎn)市場的市場份額日趨集中，大公司的優(yōu)勢未來將更趨明顯。

賣項目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發(fā)行5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發(fā)行的一項三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者的年息只有6.875%。

據(jù)稱，所得款項凈額用于償還將于短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務(wù)，余款則用作撥付集團房地產(chǎn)或設(shè)備的資本開支。瑞房方面進一步表示，進行票據(jù)發(fā)行旨在償還集團現(xiàn)有債項及補充該集團用作其擴展及增長計劃的資金。

另外，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產(chǎn)償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認的是，瑞安房地產(chǎn)從去年底開始就一直處于“瘦身”狀態(tài)。

5月30日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對于這筆交易，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼財務(wù)總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業(yè)資產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及投資回報期。

去年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信托達成買賣協(xié)議，向中國人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產(chǎn)與買方陽光保險集團訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號的辦公物業(yè)及停車位，總代價24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“今年全年商業(yè)物業(yè)銷售目標為人民幣50億元，我們將繼續(xù)尋求合適的市場機會，以擴大盈利基礎(chǔ)及增加商業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。”

對此，有業(yè)界人士評論認為，瑞安賣出項目是正確的決策，對于其他更小的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不賣項目加大現(xiàn)金流就是“等死”。根據(jù)以往的規(guī)律，每次出現(xiàn)危機的時候，都會產(chǎn)生房地產(chǎn)公司賣出項目的現(xiàn)象。有些房企甚至將以往高價拿下卻無力開發(fā)的地塊直接賣出，如同制造企業(yè)賣出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產(chǎn)尚且如此，其他銷售規(guī)模比瑞安房地產(chǎn)還要小的中小房企處境更為艱難。

衛(wèi)民不動產(chǎn)智庫營銷負責人蔡衛(wèi)民觀察發(fā)現(xiàn)，很多中小房企從今年初開始選擇撤退，逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將重心放到其他產(chǎn)業(yè)上。

2008年以來，華麗家族陸續(xù)拋售旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權(quán)。2013年上半年，華麗家族宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)退出，進入其他領(lǐng)域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計劃剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向文化傳媒領(lǐng)域，但這一計劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預(yù)警”/

讓房地產(chǎn)企業(yè)感到生存壓力的是目前低迷的市場環(huán)境。

德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，共計成交59.6萬平方米，環(huán)比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當月全市商品住宅新增供應(yīng)85.3萬平方米，環(huán)比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來同期最低水平，是2013年以來除了春節(jié)月份外成交量最低的月份。

德佑地產(chǎn)市場分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經(jīng)跌破了60萬平方米，一般樓市月成交低于50萬平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經(jīng)進入了“冰凍預(yù)警”的階段。而在接下來的6月，開發(fā)商為了沖刺上半年業(yè)績，將面臨更嚴峻的去化壓力，6月新推的樓盤將與此前去化不佳的項目一起陷入更為激烈的競爭中，這或?qū)⑹沟媚壳吧虾３蹙咭?guī)模的降價潮在廣度和深度上都得到提升。

“現(xiàn)在很多中小房企的想法是，再不收縮就來不及了。”上海一家國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，過去幾年許多開發(fā)商盲目拿地，沒有做出準確的預(yù)估，在房價上漲的時候問題被掩蓋，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，壓力開始迫近。

據(jù)介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由于紡織等行業(yè)出口形勢不好，企業(yè)主沒有多余資金投資房地產(chǎn)，房產(chǎn)供應(yīng)過量、成交低迷的情況更為嚴重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣房的收入償還土地出讓金，但銷售的低迷讓這一計劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場極為敏感。上述房企高管告訴記者，現(xiàn)在房企要從銀行貸款做開發(fā)幾乎是不可能的，而針對購房者的住房貸款卻仍然嚴格。另據(jù)記者了解，以往一些房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可以通過與開發(fā)商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類貸款也被終止。

貸款搜索平臺融360近期報告顯示，在調(diào)查的21個城市中，首套房貸利率上浮至基準利率1.1~1.2倍已是普遍現(xiàn)象，超過40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風險/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購的房地產(chǎn)基金帶來機會，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機構(gòu)帶來了經(jīng)營風險。

“基金公司永遠是在你最困難的時候出手，絕不會雪中送炭。如果在一家公司快破產(chǎn)的時候買項目，對他們來說就是最成功的。”上述房企高管說。

瑞安房地產(chǎn)沒有透露近期出售的西湖天地的交易價格，但據(jù)推測，在目前的行情下，價格不會很高。

蔡為民了解到，目前國內(nèi)眾多房企都處在資金嚴重缺乏的狀態(tài)下，市場上有大量的項目待轉(zhuǎn)讓，最近數(shù)月，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓非常頻繁。另外，很多信托公司對房地產(chǎn)公司的要求越發(fā)苛刻，除了要求20%以上的高回報率之外，還會要求房企在一、二線城市有項目。

“中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除了央企、國企，其他公司都缺錢。”蔡衛(wèi)民說。

蔡為民甚至預(yù)言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤降價、房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。對于基金來說，地產(chǎn)行情眼下還未見底，要到下半年，上海等一線城市價格降幅達10%~15%時，基金才可能會較大規(guī)模出手。

在項目和股權(quán)的交易過程中，目前買方的議價能力更強，因此開發(fā)商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風險能力差的中小房企將會經(jīng)歷一輪洗牌。

而對那些提供給房企借款的金融機構(gòu)來說，上述洗牌很可能會孕育一定的金融風險。事實上，去年記者就曾報道過上海新江灣城、松江等地區(qū)的房地產(chǎn)項目因為債務(wù)到期無法償還，而給信托借款機構(gòu)帶來的一系列負面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風險有可能繼續(xù)存在，甚至比去年更嚴重。

房企積極布局新領(lǐng)域/

面對愈發(fā)艱難的市場環(huán)境，中小房企的出路在哪？房地產(chǎn)市場的不景氣，導(dǎo)致一些房企通過各種途徑逐步退出房地產(chǎn)，而那些具有一定優(yōu)勢，只是存在暫時困難的房企，開始在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型。

融創(chuàng)對綠城的收購提供了一種思路。宋衛(wèi)平將綠城出售后轉(zhuǎn)向新 “藍城”，不再從事高風險、資金需求龐大的全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)開發(fā)，而是將精力集中于其擅長的代建業(yè)務(wù)，以優(yōu)勢與同行合作。此外，上海的倉儲物流地產(chǎn)并未受住宅市場的氣候影響，反而出現(xiàn)了機會。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，國內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。平均投資回報率高達6.7%。近期工業(yè)用地新政的出臺，將對上海工業(yè)土地和物業(yè)市場產(chǎn)生重大影響。

世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管高級董事羅瑾認為，新政的出臺是因為上海建設(shè)用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優(yōu)化，萬科等龍頭房企都開始積極布局這一領(lǐng)域。

一些房企嘗試通過服務(wù)、深化利用資源創(chuàng)造更大價值，以降低投資風險。其中，大數(shù)據(jù)的運用讓房企在拿地前有更精準的判斷，在項目開發(fā)設(shè)計和配套上更令消費者滿意?？傊?，房企精細化運作、升級轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。

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記者觀察

中小房企的出路在于模式創(chuàng)新

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

無論在經(jīng)濟界，還是在自然界，大型企業(yè)或者動物，總會比中小型的企業(yè)或動物來得更具優(yōu)勢，這是亙古不變的準則。

目前，雖然銀行只向大企業(yè)提供開發(fā)貸的策略，以及全國多數(shù)城市的市場出現(xiàn)成交量大幅下滑現(xiàn)象，給中小地產(chǎn)商在短期內(nèi)帶來了經(jīng)營上的困難，有些甚至已經(jīng)威脅到了企業(yè)生存的根本。但眼前的困難未必是一件壞事，中小房企有可能重新思考開發(fā)經(jīng)營的模式，從而找到新的生存之道。

過去的三四年里，雖然有大批的中小地產(chǎn)商因為融資成本和土地成本的高企，經(jīng)營利潤削薄，隨著市場環(huán)境的不斷變化而慢慢退出房地產(chǎn)行業(yè)。但也有一小部分企業(yè)逆勢而上，適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，由小變大。

收購綠城的融創(chuàng)就是一個例子。要知道，就是在上市的2010年，融創(chuàng)的銷售額也不過只有84億元。而當時銷售額超百億的房企已有近20家。融創(chuàng)當時在全國的房企中也只能算是家“中小企業(yè)”，但通過合作，融創(chuàng)借助國企、央企力量獲得了低廉的項目融資成本，借助綠城、方興的力量，豐富了自己的高端產(chǎn)品線，利用自身強大的銷售能力，最終在短短四年里成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一線房企。

同樣，陽光城、旭輝、泰禾等福建房企，也是通過調(diào)整經(jīng)營策略等方式，在短短幾年內(nèi)完成了銷售額的爆發(fā)式增長。

上述這些案例告訴我們，盡管房地產(chǎn)行業(yè)目前的經(jīng)營環(huán)境不如已經(jīng)過去的“黃金十年”那么美好，但也并不代表中小企業(yè)只有死路一條。

最根本的是，企業(yè)能夠及時進行模式創(chuàng)新，根據(jù)整個宏觀經(jīng)濟面的發(fā)展趨勢，在行業(yè)內(nèi)開創(chuàng)全新的經(jīng)營模式。

比如，朗詩、三湘借助于國家發(fā)展綠色科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)的政策，積極發(fā)展具備高科技含量的地產(chǎn)特斯拉；又比如，一些房企在海外市場找到了屬于自己的天地；也有一些企業(yè)利用對土地和行業(yè)的熟悉，發(fā)展房地產(chǎn)基金，投資優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，為投資者創(chuàng)造更多的收益；還有企業(yè)從事物流倉儲物業(yè)的開發(fā)，獲取了可觀的收益。

對于中小地產(chǎn)商來說，也許眼前的經(jīng)營困境，讓它們不得不賣掉部分項目，有的甚至要退出房地產(chǎn)行業(yè)，但也給它們打開了另一片前景更為廣闊的天地，假以時日，這些企業(yè)未必不會在新的領(lǐng)域迅速成長為行業(yè)龍頭。

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建中小房企生存樣本：龍巖長汀商會會長高息借貸后失聯(lián)

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福建

在5月23日的融創(chuàng)收購綠城新聞發(fā)布會上，綠城中國董事長宋衛(wèi)平說，比起房地產(chǎn)業(yè)排名前30的企業(yè)，中小地產(chǎn)商處境更為艱難，拿不到銀行貸款。身為浙江省房地產(chǎn)商會最資深副會長的宋衛(wèi)平，對這些企業(yè)的情況知之甚深。《每日經(jīng)濟新聞》記者以福建省為樣本，調(diào)查了解到，部分地方中小房企已經(jīng)出現(xiàn)了老板因為欠債到期無法償還 “跑路”的現(xiàn)象。

日前，福建閩西地區(qū)的龍巖市爆發(fā)了一起小開發(fā)商“卷款”跑路事件。據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計，該開發(fā)商涉及民間借款超過8億元，借貸網(wǎng)絡(luò)涉及人數(shù)達“幾百上千人”。據(jù)線索人爆料，該開發(fā)商或因無法籌集足夠資金撬動當?shù)匾惑w量巨大的重點項目而出逃。

根據(jù)福建省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，該省的房屋銷售面積從2013年4月以來同比增幅持續(xù)下降，到今年前4月同比增幅首次降為負數(shù)，與此相對的是2013年4月同比增幅高達142.1%。

不僅是小型房企生存艱難，就連房地產(chǎn)50強排行榜中的福建上市房企也不得不面臨轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資的現(xiàn)實。

案例1

：民間融資達數(shù)億/

最近一個月來，龍巖街頭巷尾都在談?wù)摦數(shù)亻_發(fā)商黃水木跑路事件。作為當?shù)貥酥拘皂椖渴兰o天成商業(yè)廣場項目的開發(fā)商以及龍巖新羅區(qū)公園式地產(chǎn)“巨筑”的操盤手，天成房地產(chǎn)公司董事長黃水木的“跑路”既讓人意外，又帶有預(yù)警意味。

龍巖市是福建省內(nèi)近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的城市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年龍巖中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資還未突破50億元，為47.24億元，2013年則躍升至破百億。同時，開發(fā)企業(yè)累計土地購置費也從7.59億元躍升至2013年的40億左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查獲悉，龍巖房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅飆升的背后，是中小開發(fā)商靠大量高成本民間借貸撐起來的虛假“景氣”。當市場出現(xiàn)成交量大幅下滑，曾經(jīng)的投資火熱，很快就變成“空中樓閣”。

身兼龍巖長汀商會會長職務(wù)的黃水木，在龍巖當?shù)氐禺a(chǎn)界小有名氣，旗下龍巖天成房地產(chǎn)公司（以下簡稱龍巖天成）開發(fā)運營的龍巖世紀天成廣場，算得上地標性質(zhì)的商業(yè)綜合體項目，被認為是“運作相當成功”。

一份由投行提供的信托計劃顯示，截至2013年11月底，龍巖天成的資產(chǎn)質(zhì)量還很“健康”。資料顯示，資產(chǎn)總額19.31億元，負債總額6.65億元，資產(chǎn)負債率為34.46%。負債結(jié)構(gòu)方面，流動負債3.72億元，占負債比重為55.92%，其中，應(yīng)付賬款1.50億元，占流動負債的比重為40.35%；其他應(yīng)付款1.95億元，占流動負債比重為52.36%；非流動負債2.93億元，均為公司長期借款。

憑借上述“健康”的財務(wù)數(shù)據(jù)，這家公司曾計劃以 “世紀天成廣場的租賃收益”募集4.16億元，用于世紀天成廣場建設(shè)尾款支付、裝修及環(huán)境改造。

但是，在看似“健康”的財務(wù)背后，龍巖天成卻有著驚人的民間借貸。

“他運用商會會長身份，以需要支付澳洲風情園地價款的理由通過民間借貸融資。”前期介入調(diào)查的債權(quán)人律師對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，龍巖長汀商會成員就有不少借出了千萬為單位的資金，此外黃水木動用了全公司力量，建立由上至下龐大的借貸網(wǎng)絡(luò)。

債權(quán)人律師對記者表示，警方已經(jīng)確認黃水木失聯(lián)。5月28日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在龍巖世紀天成廣場看到，政府已經(jīng)組織設(shè)立債權(quán)人登記中心。

一位債權(quán)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不少債主都是黃水木以開發(fā)澳洲風情園項目為名進行借款，且黃水木發(fā)動整個天成公司的員工向外借錢，部分借款月利息高達8分，甚至還有最近的，借款期限短至1～2個月的。根據(jù)債權(quán)人律師的不完全統(tǒng)計，上述公司的民間借貸總額超過8億元，而據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)此前的報道，上述民間借貸的規(guī)模達到10多億。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福建房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)資金到位情況中的國內(nèi)貸款部分總量占整個資金比重只有14%，低于全國21%的占比。一方面這說明福建跟全國其他地區(qū)相比，民間融資的運用更為發(fā)達，也同時意味著更高的融資風險。

案例2

：轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資/

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾在2013年業(yè)績會上，介紹福建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)說，銀行開發(fā)貸主要向前幾大開發(fā)商傾斜，如果不是央企、國企、上市企業(yè)，基本上拿不到銀行的資金。

事實上，禹洲地產(chǎn)目前也正處于困境。

禹洲股東會后，管理層在媒體采訪時表示，截至5月中旬，禹洲地產(chǎn)完成全年銷售目標的30%，禹洲地產(chǎn)今年設(shè)定的銷售目標為132億元。去年同期，禹洲地產(chǎn)已完成當年銷售目標70%。

禹洲地產(chǎn)公告顯示，2014年前四個月，禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)累積銷售金額實際為29.10億元，同比去年同期44.15億元，下降34%；累積銷售面積為246731平方米；平均銷售價格為11796元/平方米。累計的認購未簽約金額約為11.32億元。

2014年推盤明細顯示，禹洲中央海岸三期項目上半年計劃推出住宅50454平方米，全年計劃推出136943平方米。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，該項目開盤當日去化僅僅2～3成，被認為是“賣得不好”。業(yè)內(nèi)人士認為，主要的原因是項目定價太高，性價比不足。

禹洲另一云廈門島內(nèi)項目云頂國際在4月開盤時，售價也達到了38000元/平方米，遠高于近日開盤的島內(nèi)剛需項目31000元/平方米的售價。

為了解決開發(fā)資金所需，禹洲地產(chǎn)在4月通過兩度出讓股權(quán)獲得11.1億元注資。

4月16日，禹洲地產(chǎn)公告稱，其全資附屬公司及孫公司福建盈豐和福建大世界華夏與合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲訂立增資協(xié)議。根據(jù)增資協(xié)議，福建大世界華夏注冊資本將由5億元增加至11.1億元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲將各自向福建大世界華夏注入3.05億元，各持有其27.5%股權(quán)，福建大世界華夏將不再為禹洲地產(chǎn)的附屬公司。禹洲地產(chǎn)稱，該項增資出于發(fā)展福州禹洲·東方威尼斯項目的資金需求。

隨后，禹洲地產(chǎn)于4月17日公告稱，其全資附屬廈門禹洲集團地產(chǎn)、全資附屬廈門貴豐、廈門禹洲海景城房地產(chǎn)及中信信誠資產(chǎn)管理訂立增資協(xié)議。中信信誠同意向海景城房地產(chǎn)作出5億元的投資，增資完成后，中信信誠持股20%，禹洲地產(chǎn)持股由100%攤薄至80%。投資將由廈門禹洲海景城房地產(chǎn)用發(fā)展禹洲·中央海岸三期。

案例3

：資產(chǎn)作價2.2折 借“殼”借款/

由于無法通過正常的渠道獲得借款，福建的很多中小房企會用借“殼”借款——通過非地產(chǎn)公司的優(yōu)質(zhì)項目向銀行融資，而實際抵押物則為該地產(chǎn)公司資產(chǎn)包。

福建某地的一實業(yè)公司（非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）在2012年的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，利潤達20億元，系銀行系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)客戶。在該公司目前的“業(yè)務(wù)”占比中有相當一部分是借“殼”貸款。

該公司有關(guān)負責人聶東（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，最近一年內(nèi)，至少有20多家企業(yè)企圖借殼借款。這些借“殼”借款的公司基本都是從事房地產(chǎn)開發(fā)，特點是規(guī)模較小，且是最近兩年新進入房地產(chǎn)行業(yè)，前期在做實業(yè)方面積累了一定的資金，隨著實體經(jīng)濟賺錢越來越難，于是轉(zhuǎn)投地產(chǎn)。

聶東提供的一份資料顯示，福建三明某地的一家地產(chǎn)開發(fā)商富源（化名）地產(chǎn)，原先是做建材生意，2011年正式進入房地產(chǎn)市場。不過，富源也遭遇了融資困境。

材料顯示，富源2012年開發(fā)的一地產(chǎn)項目總投資3.2億元，其中自有開發(fā)資金約1億元，計劃通過銀行融資2.2億元。其中用于拿地的資金為6000萬元。根據(jù)富源測算，該項目計劃建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商業(yè)部分，其余為自持物業(yè)，包括酒店和商業(yè)。富源計劃在2014年4月開始銷售。不過在開始銷售之前，富源就遇到問題，計劃通過銀行融資的部分并沒有實現(xiàn)，除了通過小貸公司籌集了5000萬元和其他借款1750萬元之外，富源沒辦法融到更多資金，同時財務(wù)成本也超出了預(yù)期，在總支出中增加了3000萬元。盡管距離獲得預(yù)售還有幾個月時間，但富源急需下融資來持續(xù)工程開發(fā)。

“眼下房地產(chǎn)行業(yè)低迷，三四線城市的行業(yè)風險更加凸顯，愿意借錢的人并不多。”聶東表示，最后在雙方協(xié)商之后，富源竟以整個資產(chǎn)包按2.2折作價進行抵押借款。“一般行業(yè)在建工程是按照4.5～6折進行打折。”聶東表示，一些優(yōu)質(zhì)的項目可能獲得更好的折扣，然而以2.2折進行抵押融資的確實罕見。

億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說，這些企業(yè)多以貿(mào)易等公司名義借款，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)收縮，銀行的借款就有到期無法償還的可能性，進而孕育金融風險。