毛大慶講話的誤讀與真相

每經(jīng)編輯 毛大慶 誤讀 真相    

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5月1日，一份所謂的網(wǎng)傳萬科執(zhí)行副總裁毛大慶內(nèi)部講話，給很多準(zhǔn)備迎接“紅五月”的開發(fā)商潑了一盆冷水。

上述名為 《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的網(wǎng)絡(luò)文章，引用大量數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化面臨巨大壓力。

雖然萬科方面迅速澄清，堅(jiān)稱仍然非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)，但依然無法消除一些市場人士對樓市基本面的擔(dān)心。五一節(jié)后開市，招、保、萬、金等地產(chǎn)龍頭股連續(xù)下挫。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市的實(shí)際情況也許并沒有那么悲觀：不僅高端市場未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象，一些大型開發(fā)商的銀行貸款融資比重也較去年有所上升，即便是最致命的庫存滯銷問題，也能夠在購房者信心恢復(fù)以后逐漸化解。

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高端市場

反腐成房地產(chǎn)最大調(diào)控？京高端盤未現(xiàn)拋售潮

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

網(wǎng)傳文件中稱，毛大慶認(rèn)為反腐敗作為樓市的一個(gè)“擾亂因子”，對高端樓市的影響很大。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2014年五一假期(5.1~5.3)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量僅為31套，比去年同期下降了82%，為近6年來最低。

近日記者采訪了多家二手房中介，工作人員表示，目前二手房掛牌價(jià)比去年下半年有所下降，但并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。

昨日有消息稱，5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌成立。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，反腐跟目前政府推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記、特別是不同城市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，對于部分持有多套房產(chǎn)的官員來說，會有一定影響，有些人可能會選擇拋售房產(chǎn)。但反腐對于房地產(chǎn)的影響沒法量化，不一定會帶動(dòng)房價(jià)下跌。

反腐或影響高端物業(yè)需求/

上述網(wǎng)傳的毛大慶在某內(nèi)部活動(dòng)上的講話稱，“萬科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多達(dá)14~15次，一個(gè)樓盤配合調(diào)查如此密集 （售價(jià)在4萬~5萬元/平方米），其他開發(fā)商更貴的樓盤不敢想象是什么情況。”

隨后，萬科方面通過一份對總裁郁亮和毛大慶的采訪作出回應(yīng)。郁亮認(rèn)為，從提示風(fēng)險(xiǎn)的角度，贊成網(wǎng)文中的一些觀點(diǎn)，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。

毛大慶則表示，他的發(fā)言以提示風(fēng)險(xiǎn)為主，沒想到會有人將討論、問答的內(nèi)容糅合在一起，再經(jīng)過一些“標(biāo)題黨”式的轉(zhuǎn)載放大，有違他的本意。

其實(shí)在上述毛大慶內(nèi)部講話之前，萬科董事會主席王石也對反腐作過相關(guān)表態(tài)。據(jù)中國之聲《央廣新聞》報(bào)道，王石曾表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，最大的調(diào)控就是反腐，反腐以后高檔房子的需求立刻就減少了。

王石認(rèn)為，腐敗行為在房地產(chǎn)行業(yè)比較明顯。“反腐本身就是制止不正當(dāng)交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把這些非剛性需求的購買力抑制了，特別是對于高端房子的需求，一部分虛高的房價(jià)也就被抑制住了。”

對于開發(fā)商而言，反腐風(fēng)暴不僅客觀上減少了一部分潛在置業(yè)需求，間接增大了開發(fā)商工作成本，更重要的是加重了市場對于持有高端樓盤的猶豫心理。

在易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，反腐的初衷并不是為了調(diào)控房價(jià)，但持續(xù)的反腐工作客觀上起到了控制投機(jī)、抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控效果。

他表示，目前國家對于反腐的力度不斷加大，一定程度上震懾了部分擁有多套房產(chǎn)的官員。不過他也提醒，目前整個(gè)樓市在降溫，所以很難區(qū)分正常的物業(yè)拋售和部分官員的套現(xiàn)行為，在量化指標(biāo)上很難統(tǒng)計(jì)。

未現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象/

昨日，國土資源部官方微博消息稱，5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》，在國土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒有完善的情況下，高端住宅的私密性，往往使得內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)人、使用人等不為監(jiān)管部門所獲知，這使得部分人有了空子可鉆。

他指出，一般而言，部分企業(yè)為了討好一些官員，會或明或暗地拿房產(chǎn)來賄賂。從明的角度看，就是承諾給予住房，從而獲得各類商業(yè)審批的便利；從暗的角度看，就是對此類住房以低于市場同類物業(yè)的價(jià)格進(jìn)行出售。所以從房產(chǎn)拋售的角度而言，高端物業(yè)的價(jià)格最有可能出現(xiàn)松動(dòng)。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月第一周，北京二手房成交價(jià)格也延續(xù)了前4月的調(diào)整跡象，二手房價(jià)格調(diào)整逐漸加速。中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，“成交量已經(jīng)連跌3個(gè)月，價(jià)格自然就該松動(dòng)。二手房因?yàn)槭艿叫刨J等收緊的影響更大，所以在本輪市場調(diào)整中反應(yīng)最早。”

但鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，至少從數(shù)據(jù)上看，一沒有新增房源大幅增加，二沒有看到掛牌價(jià)有大幅回落。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份6個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交總量較3月縮減約一成。

一家高端樓盤銷售代理的高管透露，官員財(cái)產(chǎn)登記已屢次被提及，以前可能已經(jīng)有一部分官員將房產(chǎn)變現(xiàn)了，也有一部分轉(zhuǎn)移了，現(xiàn)在對二手房市場沒什么影響，但對新購房方面有一定影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電一家大型房產(chǎn)中介，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“有拋售現(xiàn)象，但不確定業(yè)主身份。”該中介的一位業(yè)務(wù)人員告訴記者，現(xiàn)在很多業(yè)主報(bào)價(jià)都在下調(diào)，280平方米的戶型，報(bào)價(jià)1550萬元，但是1500萬元就能買下。

去年9月，備受關(guān)注的北京農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元的總價(jià)，外加異地建設(shè)27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件獲得，實(shí)際成交總價(jià)為43.24億元，折合樓面價(jià)7.31萬元/平米。因此，該區(qū)域受到廣泛關(guān)注。

農(nóng)展館區(qū)域一位房產(chǎn)中介人員表示，該區(qū)域的老式二手房在42000~45000元/平方米，目前在售的一套房，業(yè)主報(bào)價(jià)38000元/平方米。

從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測到的房價(jià)指數(shù)來看，自1月以來，北京二手房掛牌價(jià)持續(xù)下調(diào)。其中，4月下調(diào)幅度最大，為2.2%，降價(jià)房源占比逐漸擴(kuò)大。4月份，87%的房源都對掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。

但記者走訪了北京通州新城多家中介，工作人員均表示目前未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。

不過嚴(yán)躍進(jìn)也表示，監(jiān)督房產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象，可以從部分高端物業(yè)、富人區(qū)等層面入手。但高端物業(yè)本身是市場所需要的，打擊腐敗不等同于打擊高端物業(yè)，否則會影響高端物業(yè)的投資積極性。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京只有五礦萬科如園、紫辰院、福熙大道等5個(gè)定價(jià)超5過萬元的項(xiàng)目上市。截至目前，5個(gè)項(xiàng)目的平均簽約率只有44%。