主流房企超五成貸款源自銀行 成本上漲吞噬利潤(rùn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“今年的銀行特別有意思，我在一季度拜訪了20多個(gè)行長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)今年銀行基本上沒(méi)任務(wù)，一季度房貸沒(méi)任務(wù)，以前都是有任務(wù)的……而且一些銀行成立了一個(gè)部門，里面的人是做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人?！边@是毛大慶講話中的一段話，內(nèi)容的核心是今年銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資包括開(kāi)發(fā)貸和住房按揭貸款都在收緊，似乎銀行非常不看好地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，包括萬(wàn)科、金地等已經(jīng)公布一季報(bào)的大型房企，借款規(guī)模均較前一年有大幅增長(zhǎng)。克而瑞對(duì)100家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企融資的統(tǒng)計(jì)研究顯示，銀行貸款是房企融資的主要途徑，融資規(guī)模占比達(dá)到57%，遠(yuǎn)高于去年同期35%的占比。

禮德財(cái)富CEO洪凱彬告訴記者，在銀根緊縮的大背景下，銀行傾向于將有限的貸款資源進(jìn)一步向主流房企傾斜，大房企并沒(méi)有資金斷裂的隱憂，但融資成本的上漲將進(jìn)一步侵蝕不斷縮小的利潤(rùn)空間。此外，大量小型房企只能尋求民間高利貸、信托融資甚至P2P網(wǎng)貸，生存環(huán)境愈加惡劣。

貸款向主流房企進(jìn)一步傾斜

“如果把開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭以及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)類貸款在銀行總貸款規(guī)模占比已經(jīng)達(dá)到很高的水平，部分股份制銀行甚至達(dá)到40%~50%，銀行本身就有降低地產(chǎn)類貸款占比的沖動(dòng)”，洪凱彬表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸在三、四線城市暴露，銀行在挑選客戶的時(shí)候更為謹(jǐn)慎，大型房企較以往更受歡迎，有限的貸款資源向主流房企進(jìn)一步傾斜。

央行此前公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，人民幣貸款新增加3.01萬(wàn)億元，較去年同期多增加2592億元，但同期社會(huì)融資規(guī)模為人民幣5.6萬(wàn)億元，較上年同期減少5612億元。

克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為，社會(huì)融資之所以出現(xiàn)大幅縮水，一方面是由于總體經(jīng)濟(jì)下滑，信貸信用風(fēng)險(xiǎn)增大，導(dǎo)致信貸需求在一月集中釋放之后減弱；另一方面，社會(huì)融資被央行有效控制，導(dǎo)致地產(chǎn)商的融資成本增加，對(duì)購(gòu)房者的貸款需求亦形成壓力。

然而，主流房企從銀行獲取貸款的規(guī)模“不降反增”?？硕鸬难芯繑?shù)據(jù)顯示，今年4月，100家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企融資總規(guī)模達(dá)323.38億元人民幣，同比上升143%。其中，銀行貸款是融資的主要途徑，融資規(guī)模占比達(dá)到57%，遠(yuǎn)高于去年同期35%的占比。

擁有多年商業(yè)銀行從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的洪凱彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從去年下半年起，越來(lái)越多的銀行察覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，并從今年開(kāi)始統(tǒng)一收緊房地產(chǎn)類貸款，銷售規(guī)模較小以及主要布局在三、四線城市的房企已經(jīng)被銀行擋在門外。

記者查閱數(shù)家上市房企的一季報(bào)發(fā)現(xiàn)，大型房企的借款規(guī)模出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。其中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)一季度長(zhǎng)期借款分別較去年末增加71億元、156億元、57億元，環(huán)比增加19.3%、20%、33%，保利地產(chǎn)與金地集團(tuán)的短期借款更是大幅飆升88%與96%。這足以印證萬(wàn)科總裁郁亮的判斷，緊縮的信貸環(huán)境對(duì)于龍頭房企反而更有利。

“前幾天我才跟一家銀行行長(zhǎng)交流，現(xiàn)在銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的目標(biāo)客戶幾乎都集中在全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，這批企業(yè)獲取貸款的條件仍然較為寬松”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，對(duì)于百?gòu)?qiáng)以外的房企而言，銀行會(huì)根據(jù)不同的項(xiàng)目評(píng)估決定是否放款，考量的因素包括土地價(jià)格、目標(biāo)客戶、開(kāi)發(fā)進(jìn)度甚至降價(jià)可能性，企業(yè)若沒(méi)有較大的規(guī)模，并且地段并不優(yōu)越的項(xiàng)目，要想成功獲取開(kāi)發(fā)貸款基本不可能。

即便能順利獲得貸款，融資成本的上漲難免對(duì)利潤(rùn)造成侵蝕。洪凱彬表示，由于國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化進(jìn)度加速，余額寶等理財(cái)產(chǎn)品的井噴引發(fā)社會(huì)資金成本不斷上漲，即便是大房企，開(kāi)發(fā)貸款的利息成本普遍要較基準(zhǔn)利率上浮20%~30%，加上繁瑣的審批程序降低了資金的有效利用率，最終依然將侵蝕企業(yè)的利潤(rùn)空間。

部分中小地產(chǎn)商融資更難

洪凱彬告訴記者，民間高利貸與信托融資是中小房企為數(shù)不多的融資渠道，前者的月均利息高達(dá)3%~4%，過(guò)高的利息成本導(dǎo)致企業(yè)往往只能用于應(yīng)付短期資金周轉(zhuǎn)，后者的年化資金成本約在18%~20%，盡管低于民間高利貸，但在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑的大趨勢(shì)下，足以吞噬企業(yè)的利潤(rùn)。

歐陽(yáng)捷告訴記者，由于大型房企融資渠道暢通，對(duì)信托的依賴程度極低，這些企業(yè)傾向于盡快歸還信托借款，以新城控股為例，其信托借款接近償清。但很多中小型房企被迫加大了信托的融資力度，如果市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，未來(lái)房地產(chǎn)信托難以避免兌付危機(jī)。

除此之外，目前炙手可熱的P2P網(wǎng)貸也逐漸受到中小型房企重視。現(xiàn)正從事P2P網(wǎng)貸的洪凱彬向記者透露，越來(lái)越多小型房企已經(jīng)瞄上P2P網(wǎng)貸，資金需求缺口普遍在5000萬(wàn)~2億元左右。

洪凱彬告訴記者，有部分中小型房企試圖通過(guò)P2P網(wǎng)貸公司，甚至通過(guò)關(guān)聯(lián)公司組建P2P網(wǎng)貸平臺(tái)獲取融資。但從目前的情況來(lái)看，由于大多數(shù)企業(yè)資金狀況不佳，且抵押物多數(shù)地處三、四線城市，大多數(shù)P2P網(wǎng)貸公司對(duì)于房地產(chǎn)貸款并不感興趣。

更值得擔(dān)憂的是，個(gè)人住房按揭貸款有進(jìn)一步收緊的勢(shì)頭。

洪凱彬認(rèn)為，在以往，房貸對(duì)于銀行而言是“低風(fēng)險(xiǎn)低收益”的業(yè)務(wù)，但隨著今年以來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)于銀行而言，房貸不僅利潤(rùn)低，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)提高。因此在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，銀行收緊個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的趨勢(shì)不會(huì)改變。

“房貸的收緊，對(duì)于主流房企而言最大的影響在于放緩了資金回流的速度，但由于這些企業(yè)與銀行往往有深入的合作，銀行的房貸業(yè)務(wù)也必然會(huì)優(yōu)先滿足主流房企的需求”，歐陽(yáng)捷告訴記者，對(duì)于大多數(shù)銀行看不上的中小型房企而言，房貸收緊將進(jìn)一步加大它們?cè)谛磐械雀呦⑷谫Y渠道的兌付壓力?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，信貸緊縮將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)加速分化，未來(lái)將有更多中小型房企退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度有可能更快得到提高。