16家銀行涉房資產(chǎn)至少萬億未入賬 史玉柱曾喊話

16家上市銀行涉房固定資產(chǎn)“失真”：至少萬億元未入賬

如果將計價模式由國內(nèi)現(xiàn)行的成本模式改為國際慣用的公允價值模式，銀行資本充足率將大幅增加，再融資壓力陡降

■本報記者張歆

一座座高樓大廈以及其驚人的市價，竟然在上市銀行的財報中集體縮水甚至隱身了。

這當(dāng)然不是神話，也不是魔術(shù)，甚至并不依靠違規(guī)的騰挪資產(chǎn)。確切的說，在會計準(zhǔn)則的“掩護(hù)”下，16家上市銀行的自有房產(chǎn)以成本加折舊的形式躺在報表上，而其真實的交易價值卻并未入賬，成為了一筆看得見卻用不了的“私房錢”。

據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至今年一季度末，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的市價也將達(dá)到1.4萬億元，較目前的凈值“富余”近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產(chǎn)價值可能達(dá)到數(shù)萬億元。

16家銀行涉房固定資產(chǎn)

凈值合計接近5000億元

如果想要搞清楚上市銀行自有涉房資產(chǎn)(不是簡單的房產(chǎn)以及建筑物，還包括在建工程、裝修等其余費用)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，我們必須先理順上市銀行固定資產(chǎn)的總規(guī)模和增速等相關(guān)情況。

同花順[2.39% 資金 研報]數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計7409億元。其中，四大行固定資產(chǎn)規(guī)模最為龐大，合計超過5831億元。四大行中，中行和農(nóng)行的固定資產(chǎn)規(guī)模長期占據(jù)前兩位，而工商銀行[-0.58% 資金 研報]和建設(shè)銀行[-0.25% 資金 研報]則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至去年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計為7341億元。也就是說，今年一季度的增量約為68億元，單季度的資產(chǎn)增速接近1%。

不過，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設(shè)備及運輸工具。其中，對于絕大多數(shù)上市銀行來說房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都最為龐大，辦公設(shè)備和運輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。

以招商銀行[-0.90% 資金 研報]為例，該行截至2013年年底的固定資產(chǎn)凈值為233億元，其中，房屋及建筑物、裝修費和在建工程的資產(chǎn)凈值合計186億元，電子設(shè)備及運輸工具的資產(chǎn)凈值合計約為47億元。

本報記者對于16家上市銀行截至2013年年底房屋及建筑物、裝修費和在建工程的合計資產(chǎn)凈值進(jìn)行逐一統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不包含南京銀行[0.26% 資金 研報]的15家上市銀行的合計凈值為4856億元。

其中，農(nóng)業(yè)銀行[-1.24% 資金 研報]的凈值最高，超過了1200億元；建行次之，超過了950億元；而工商銀行和中國銀行[0.00% 資金 研報]的涉房資產(chǎn)凈值比較接近，均超過了826億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值最高，興業(yè)銀行[-1.47% 資金 研報]其次，中信銀行[-1.87% 資金 研報]排名第三，上述三家銀行的資產(chǎn)凈值均超過了100億元。

考慮到南京銀行的固定資產(chǎn)總量約為寧波銀行[0.11% 資金 研報]九成多以及寧波銀行涉房資產(chǎn)凈值為20.5億元，測算南京銀行上述相關(guān)凈值約為19億元，也就是說，16家銀行涉房固定資產(chǎn)賬面凈值約為4875億元，占固定資產(chǎn)的總比重約為66%。如果按照一季度固定資產(chǎn)的增速來推算，截至一季度末，上市銀行的涉房固定資產(chǎn)凈值約為4924億元，今年全年很可能將突破5000億元。

而如果按照上述數(shù)據(jù)和方法測算上市銀行2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至當(dāng)年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。

市價與成本價差距懸殊

真實規(guī)模為萬億元量級

上述的資產(chǎn)凈值雖然貌似已經(jīng)“很強(qiáng)大”，但實際上僅僅是公允價值(也就是市價)的冰山一角。

按照目前上市銀行普遍的成本法會計準(zhǔn)則，“購置或新建的固定資產(chǎn)按取得時的成本進(jìn)行初始計量，固定資產(chǎn)折舊按其入賬價值減去預(yù)計凈殘值后在預(yù)計使用壽命內(nèi)采用年限平均法計提”。

簡單來說，就是原有的涉房固定資產(chǎn)在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價值已經(jīng)大幅增加。

以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說資產(chǎn)原值超過了850億元，目前折舊率約為28%。按照中國銀行年報中標(biāo)注的“房屋和建筑物預(yù)計使用年限為15-50年，預(yù)計凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產(chǎn)對應(yīng)的折舊年限應(yīng)在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國房地產(chǎn)價格高歌猛進(jìn)的階段，雖然各地房價上漲幅度并不完全一致，但是倍增甚至增數(shù)倍都是很常見的現(xiàn)象。而且，上市銀行中除了農(nóng)業(yè)銀行，多數(shù)銀行十年來的機(jī)構(gòu)網(wǎng)點布局主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房價的漲幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。

一位從事地產(chǎn)中介超過十年的段姓工作人員對《證券日報》記者表示，以上市銀行總部密集駐扎的金融街[0.00% 資金 研報]區(qū)域為例，十年前的房價約為1.4萬元/平米，而如今的價格已經(jīng)飆升至7萬元-8萬元/平米，而且這一價格也僅僅是有價無市，輕易也不會有哪家機(jī)構(gòu)舍得把金融街的房產(chǎn)出售，因為該區(qū)域房產(chǎn)極具稀缺性，出售后就很難在同一區(qū)域購回了。

以相對建成較晚的金融街B7大廈(即現(xiàn)北京銀行[-1.44% 資金 研報]和中國人壽[-0.51% 資金 研報]大樓)為例，如果按照地產(chǎn)中介介紹的B7大廈成本(2005年價格在1600元/平方米左右)與目前的市價大致計算，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價格似乎有所波動，該項目整體增值也肯定超過100億元了。

而位于該大廈附近的建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行[0.00% 資金 研報]等銀行的大廈建成時間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于B7大廈(其建設(shè)時間多是在1993年-2005年間)，成本更要低得多。

一些一線城市地鐵沿線區(qū)域的商鋪的價格飆升的更快。北京市大興區(qū)黃村區(qū)域的一位地產(chǎn)中介則表示，三年前其所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的售價不足2萬元/平米，地鐵開通后，現(xiàn)在已經(jīng)漲至近4萬元/平米。

上述段姓工作人員同時提醒本報記者，商業(yè)銀行的一些老舊網(wǎng)點還有根據(jù)城市規(guī)劃拆遷的可能，而拆遷時的補(bǔ)償也將是頗為可觀的。

由于各家銀行房產(chǎn)的年限、區(qū)域復(fù)雜，通過現(xiàn)有報表披露出來的情況來測算現(xiàn)在準(zhǔn)確的市價幾乎是不可能的，但是考慮到經(jīng)過折價30%后目前的賬面凈值還逼近5000億元，購買成本應(yīng)該是7000億元左右，即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的市價也將達(dá)到1.4萬億元，較目前的凈值“富余”近1萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的資產(chǎn)價值可能達(dá)到數(shù)萬億元。

“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某銀行前行長曾對記者談及“購房心得”，“當(dāng)時確實沒想到，才幾年時間房價已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質(zhì)性影響”。

記者注意到，在16家上市銀行中，絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-5%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。而四大行的地產(chǎn)資產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務(wù)重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。

不過，四大行中除農(nóng)行外重組已經(jīng)歷數(shù)年，即使是當(dāng)年的評估值也遠(yuǎn)非目前的市價，且由于其基數(shù)巨大，其增值部分也將十分驚人。