趙秀池：不動產(chǎn)登記難令房價應(yīng)聲而落

每經(jīng)編輯 趙秀池    

◎趙秀池

近日國土資源部宣布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時間表：2014年建立基礎(chǔ)性制度，2015年推進實施過渡，2016年全面實施。在2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

去年有業(yè)界大佬曾表示，若實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房價馬上會跌，真會如此嗎？筆者認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施不會對房價造成直接影響，更不會令房價應(yīng)聲而落。

不動產(chǎn)登記制度是國外物權(quán)管理的一種常見形式，我國也一直采取，只不過我國的不動產(chǎn)登記是根據(jù) 《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等分別登記，登記工作分屬不同部門?，F(xiàn)在需要做的是把分散登記的各類不動產(chǎn)進行整合、聯(lián)網(wǎng)，這對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府管理效率和管理水平都具有重要意義，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護制度”等安排必須要做的一項基礎(chǔ)性工作。

根據(jù)科斯定理，只要產(chǎn)權(quán)明確，交易費用為零，則市場配置資源才是有效的。要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，就必須完善市場經(jīng)濟的基本制度。產(chǎn)權(quán)明確、完全信息是使市場能夠有效配置資源的先決條件。

市場的價格是由供求關(guān)系來決定的，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度的建立，是否對房價造成影響，關(guān)鍵取決于該制度是否對房地產(chǎn)供求關(guān)系造成影響。如果有影響，則會影響房價，否則，則不會對房價造成什么影響。

筆者認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，可以起到摸清家底，全面掌握不動產(chǎn)信息的作用，使將來的房地產(chǎn)調(diào)控更有理有據(jù)，但并不能改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。因此，房價也不會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立應(yīng)聲而落。目前我國正處于城鎮(zhèn)化加速時期，到城鎮(zhèn)化完成之時，還有二三十年的路要走。

根據(jù)李克強總理的《政府工作報告》，當(dāng)前的重點是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。在這樣的背景下，我國城鎮(zhèn)人口在不斷增加，城鎮(zhèn)住房的需求在不斷加大，住房的供求矛盾仍然還很突出，尤其是一、二線城市，由于對人口有較強的吸引力，所以，在較長一段時間內(nèi)，住房仍會處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此，房價還在不斷攀升。根據(jù)3月份國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住房與去年同月相比，上漲的城市有69個，只有溫州一個城市下跌；二手房也是如此，與去年同月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有68個，價格下降的只有溫州和牡丹江。

還有人認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立為征收房產(chǎn)稅打下了基礎(chǔ)，而房產(chǎn)稅可以代替限購手段的應(yīng)用，從而成為抑制房價上漲的重要手段。筆者認為，房產(chǎn)稅既不能代替限購手段，也不能抑制房價上漲，在賣方市場中，反而會成為房價上漲的推手。

從重慶與上海的房產(chǎn)稅試點來看，房產(chǎn)稅的征收，并沒有改變這兩個城市房價上漲的趨勢。國外也沒有因為征收房產(chǎn)稅而使房價下降的先例。原因在于，在住房供不應(yīng)求狀態(tài)下，房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁給購房人的，征收房產(chǎn)稅反而會推高房價。

房產(chǎn)稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機。這是因為，只要住房價格的升幅高于房產(chǎn)稅，則把住房作為投資品就會有利可圖，人們就不會放棄通過投資房地產(chǎn)獲利的機會。除非房產(chǎn)稅的稅率等于或高于房價的升幅，而制定這樣精確的稅率難度是相當(dāng)大的。

根據(jù)十八屆三中全會的精神，要“完善稅收制度”，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。合理的稅收制度安排確實能夠起到增加財政收入，調(diào)節(jié)財富差距，有效調(diào)節(jié)人們的市場經(jīng)濟行為的作用，未來經(jīng)過頂層設(shè)計的房地產(chǎn)稅也會成為房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的一部分。

（作者為首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授）