全國首單土地流轉(zhuǎn)信托調(diào)查：項目資金未到賬確權(quán)確地實施難

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 安徽合肥 、宿州、宣城攝影報道    

每經(jīng)記者 查道坤 安徽合肥 、宿州、宣城攝影報道

2013年11月，安徽省對外發(fā)布了 《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），再次扮演了土地改革先行者的角色。

實際上，早在《意見》發(fā)布之前，安徽安慶、宣城和宿州等市就率先開展土地流轉(zhuǎn)工作，但在實施過程中，不少參與流轉(zhuǎn)的企業(yè)面臨融資難題。為此，宿州引入了信托，國內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托計劃應(yīng)運而生。

土地流轉(zhuǎn)信托解決了融資難題，但新的問題隨之而來。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪宿州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信托項目還未真正實施，正在進行相關(guān)政策報批，信托資金也未進入。

更為嚴峻的是，上述信托項目還面臨土地確權(quán)問題。

“農(nóng)地通過信托與金融結(jié)合，很多情況還不明確，從法律層面來講，土地沒有確權(quán)，也就難以運作土地信托，所以，土地流轉(zhuǎn)信托項目存在很大風險。”相關(guān)學者表示。

2013年10月10日，安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱帝元公司）與中信信托有限責任公司簽訂協(xié)議，雙方拿到了中國土地流轉(zhuǎn)第一單信托產(chǎn)品的 “準生證”，中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期正式落戶安徽宿州。該信托項目期限為12年，首期流轉(zhuǎn)面積5400畝，流轉(zhuǎn)后用于建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園。

帝元公司總經(jīng)理張啟民對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，首單土地流轉(zhuǎn)信托最直接的現(xiàn)實意義，是可破解農(nóng)企的融資瓶頸，帝元公司給中信信托10%的收益率。

不過，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該信托項目報批手續(xù)還沒有完成，中信信托資金還未到賬。

更為嚴峻的是，有專家指出，“土地沒有確權(quán)，也就難以運作土地流轉(zhuǎn)信托，項目就存在很大風險?！?/p>

實際上，在土地確權(quán)方面，安徽省《意見》提出的階段性目標就是，要在2015年底前，實現(xiàn)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

這與國家層面關(guān)于土地改革的基本思路是一致的。在今年的“兩會”上，李克強總理在2014年政府工作報告中提出，抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)以及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進行農(nóng)村土地制度改革試點。

首單土地流轉(zhuǎn)信托項目遇困/

關(guān)于中信信托土地流轉(zhuǎn)信托項目，張啟民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，具體做法很復(fù)雜，首先是把農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)到村委會，村委會委托給鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府再委托給區(qū)政府，最后由帝元公司來接管。然后，區(qū)政府幫中信信托與帝元公司牽線搭橋，把歸集體的土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)，交給中信信托管理，而帝元公司只是服務(wù)商，“我們保證每畝土地的收益，中信信托承諾為產(chǎn)業(yè)示范園提供項目融資”。

按照帝元公司的規(guī)劃，要打造一個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園，包括糧食生產(chǎn)工程、規(guī)?；B(yǎng)殖、生物質(zhì)能源、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)科研五大板塊，形成一個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)循環(huán)產(chǎn)業(yè)。其中，5400畝土地流轉(zhuǎn)僅是帝元公司的第一步，按照計劃，公司將在2016年前建成占地2.3萬畝的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園項目，涵蓋蔬菜種植、畜禽養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品深加工、生物質(zhì)能源等，總投資高達10.5億元。

然而，從去年簽訂土地流轉(zhuǎn)信托協(xié)議以來，帝園公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的進展并不順利。今年3月11日，記者在位于宿州市埇橋區(qū)朱廟村的項目現(xiàn)場看到，除了蔬菜大棚和種植項目正在開展外，畜禽養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品深加工、生物質(zhì)能源項目尚未取得任何進展。

“后續(xù)養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源項目的節(jié)能評估、環(huán)境評估、專家論證和可行性報告均已通過，我們已經(jīng)拿到了發(fā)改委下發(fā)的項目立項文件。但是示范園里的土地都是耕地，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，耕地只能種植農(nóng)作物，我們后續(xù)的養(yǎng)殖業(yè)、生物質(zhì)能源無法在耕地上開展，希望政府能幫助解決項目建設(shè)用地問題。”張啟明表示。

在張啟民的辦公桌上，擺放著各種關(guān)于申報項目建設(shè)用地的材料，他對記者介紹說，公司從去年簽訂土地流轉(zhuǎn)信托協(xié)議以來，一直在申報項目用地，“只有項目用地手續(xù)批復(fù)下來之后，才可以上馬其他項目，這也是目前急需要解決的首要問題，這個問題解

決了，后面的事情就會比較順利”。

對于帝元公司農(nóng)業(yè)示范園的用地問題，埇橋區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)辦主任李大務(wù)對記者表示，示范園耕地性質(zhì)確實制約其后續(xù)項目發(fā)展，眼下比較可行的方案是土地置換，即通過復(fù)墾其他土地，在保證總耕地面積不變的基礎(chǔ)上，把示范園的耕地置換成一般農(nóng)用地，但是苦于沒有指標?！拔覀円仓滥壳笆痉秷@遇到的一些問題，但是項目用地手續(xù)還是要按照規(guī)定申報，只要符合規(guī)定我們肯定會在第一時間進行協(xié)調(diào)，來解決公司的難題。”

按照中信信托和帝元公司簽訂的協(xié)議，中信信托作為受托人介入經(jīng)營管理，應(yīng)向帝元公司農(nóng)業(yè)示范園項目提供1.1億元融資，年利率10%。然而截至目前，中信信托1.1億元融資還沒有到賬。

據(jù)李大務(wù)介紹，“由于朱廟村的信托流轉(zhuǎn)項目相關(guān)手續(xù)報批沒有完成，所以中信信托的第一筆資金還沒有支付給帝元公司。”

“這筆資金原本用以支持后續(xù)生物質(zhì)能源、養(yǎng)殖業(yè)等項目開展，但是這些項目卻因土地性質(zhì)問題無法如期正常開展，所以中信信托資金遲遲未能到位?！睆垎⒚裾f，中信信托的融資款項必須根據(jù)項目進度專款專用，“意思就是，上馬一個項目，中信信托就會下來一部分資金，因為項目用地未獲批復(fù)，所以項目不能上馬，那么資金就無法下來。不過在項目上馬之前，我們也不希望使用這筆資金，畢竟要承擔近10%的融資成本”。

按照每畝1000斤小麥的補償標準，埇橋區(qū)朱廟村的5400畝土地，今年的租金達到600萬元。“由于中信信托資金還沒有到賬，所以今年村民的租金是由帝元公司墊付的，對于中信信托而言，上述土地信托產(chǎn)品的融資是否理想，目前也是未知數(shù)?！崩畲髣?wù)說。

張啟民透露，中信信托的款項可能會以借貸形式進入，帝元公司支付10%的年利率有償使用這筆資金。由于國家和當?shù)卣谵r(nóng)業(yè)項目上有3%~4%的財政貼息，因此帝元公司實際只需承擔6%~7%的年息，但對一家農(nóng)業(yè)企業(yè)來說，每年6%左右的融資成本也不輕松。

土地確權(quán)難致項目風險大/

上述土地流轉(zhuǎn)信托項目除了遭遇耕地性質(zhì)限制和資金瓶頸，還面臨土地確權(quán)問題。

在南京財經(jīng)大學經(jīng)濟學院張建教授看來，土地確權(quán)是決定土地信托能否成功運作的關(guān)鍵，“農(nóng)地通過信托與金融結(jié)合，當然是一種進步，但是很多情況還不明確，從法律層面來講，土地沒有確權(quán)，也就難以運作土地信托，土地流轉(zhuǎn)信托項目就存在很大風險?！?/p>

事實上，在與中信信托合作之前，為了解決帝元公司的資金難題，張啟民先后去了工、農(nóng)、中、建四大銀行，企圖用土地進行抵押貸款，但都吃了閉門羹。

“企業(yè)僅僅擁有土地的承包經(jīng)營權(quán)，并沒有土地所有權(quán)，因此無法從銀行貸款?！崩畲髣?wù)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，像山東頒發(fā)土地經(jīng)營權(quán)證，有了這個證，企業(yè)就可以拿土地去銀行抵押貸款，“但是我們這邊沒有，所以公司不能拿土地去作抵押，只能通過別的渠道來解決融資問題。”

據(jù)本報此前報道，目前我國農(nóng)村還有大量土地未進行確權(quán)登記頒證，這也是政府未來5年的工作重點。已確權(quán)頒證的土地，大部分是在上世紀90年代完成的，由于當時的測量精度、制度等問題，造成實際土地面積與憑證面積不符，這在土地流轉(zhuǎn)項目的實際推進中也會造成諸多不便，需要信托公司重新梳理土地確權(quán)工作。因此，選擇土地確權(quán)情況明確的項目對信托公司的介入更加有利。

朱廟村村委會書記沈加亮對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“流轉(zhuǎn)是土地確權(quán)的目的，也是大家共同的愿望。但目前的情況是真正實現(xiàn)確權(quán)確地非常困難，要做到非常精確的話，會導(dǎo)致很多麻煩，不如采用確權(quán)不確地的方式將其流轉(zhuǎn)出去。”

所謂“確權(quán)不確地”，是指土地使用權(quán)屬于農(nóng)民，但土地由政府集中起來，集中處理。

但一位參與土地信托研究的律師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“因為沒有土地經(jīng)營權(quán)證，同時為了要減少與企業(yè)溝通的成本，以這種方式（確權(quán)不確地）確權(quán)，實際上 （農(nóng)民）是隱身在政府之后的，等于政府對該項目進行了信用背書。一旦因信托公司經(jīng)營不善或出現(xiàn)尋租問題導(dǎo)致雙方陷入權(quán)益糾紛，農(nóng)民將無法直接向委托方（如中信信托和帝元公司）維權(quán)，只能找政府。這不利于厘清政府與市場的邊界?！?/p>

值得注意的是，在安徽省發(fā)布的《意見》中，關(guān)于農(nóng)村土地確權(quán)工作也作出明確規(guī)定，此次改革試點的最重要內(nèi)容就是積極探索發(fā)展土地股份合作社、探索推進征地制度改革以及建立宅基地退出補償激勵機制，建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織宅基地的制度。今后，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進行流轉(zhuǎn)，前提是要對農(nóng)民的土地進行確權(quán)登記。

不過在李大務(wù)看來，雖然土地確權(quán)登記對土地流轉(zhuǎn)信托至關(guān)重要，但在實際實施過程中卻并不順利?！巴恋卮_權(quán)是一件費力不討好的事情，原因是，首先誰來承擔此項工作的成本目前尚無定規(guī)；其次，有的家庭實際擁有的土地面積大于承包土地面積，有的則小于承包土地面積，最高誤差會超過50%，這也給土地確權(quán)工作造成困難”。

據(jù)記者了解，目前參與土地流轉(zhuǎn)信托的各家信托公司都會將土地流轉(zhuǎn)項目主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的東部省份，原因就是這些地方土地確權(quán)登記工作相對完善，便于開展土地流轉(zhuǎn)。

“從調(diào)研的情況來看，各地農(nóng)地確權(quán)頒證的情況千差萬別，我們現(xiàn)在做的幾單土地流轉(zhuǎn)信托項目都集中在經(jīng)濟相對較發(fā)達的地區(qū)，這些地區(qū)確權(quán)工作相對較完善，這是信托能夠順利介入項目的關(guān)鍵?！眳⑴c了土地流轉(zhuǎn)工作的北京信托公司員工陳圓對記者說。

盈利前景尚不明朗/

對于土地流轉(zhuǎn)信托，中信信托董事長蒲堅曾公開表示，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過信托機制產(chǎn)生了一個比較明確的現(xiàn)金流，從而具備了價值評估、確定的基礎(chǔ)。在確立資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，通過信托公司的增信機制產(chǎn)生了抵押融資、轉(zhuǎn)讓等行為的可能性。條件成熟時，還可將農(nóng)地信托收益權(quán)進行資產(chǎn)證券化，或者由證券公司發(fā)行可上市流通的資產(chǎn)管理計劃，讓農(nóng)戶認購信托受益權(quán)，農(nóng)戶可憑借受益權(quán)憑據(jù)實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)性收入和財產(chǎn)權(quán)流通的溢價性收入。

“通過引入信托機制，確立農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的價值，將農(nóng)民最重要的資產(chǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，從僵化的非流通資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成可流通資產(chǎn)，進而使得更高級的生產(chǎn)關(guān)系成為可能?！逼褕员硎?。

南京財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授張建也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“土地流轉(zhuǎn)信托項目，是在探索以信托制度參與農(nóng)村土地改革的同時，將農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)確定為財產(chǎn)權(quán)，進而演變成金融產(chǎn)品，通過信托制度設(shè)計，把土地承包經(jīng)營權(quán)的信托受益轉(zhuǎn)化成為法律允許、市場認可的可抵押、轉(zhuǎn)讓的金融產(chǎn)品，成為農(nóng)民可攜帶的財富，為農(nóng)民提升承擔社保、房屋租購等方面的支付能力，參與城鎮(zhèn)化進程創(chuàng)造了條件?！?/p>

雖然土地流轉(zhuǎn)信托的意義重大、前景美好，但是信托項目也面臨資金反哺和盈利不明的難題。

在中信信托首吃螃蟹之后，國內(nèi)多家信托公司紛紛跟進，在全國各地找土地開展土地流轉(zhuǎn)信托計劃。其中，北京信托、中糧信托、華寶信托、中航信托等公司先后在北京、安徽、山東、黑龍江，江蘇等地探索各自的土地信托模式。

不過，土地信托最核心的是收益問題，農(nóng)業(yè)企業(yè)盈利能力通常不高，通過農(nóng)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的盈利作為信托的利基，存在較大風險。

有業(yè)內(nèi)人士表示，相對于信托公司經(jīng)營的其他行業(yè)，土地信托項目周期較長，如上述宿州項目周期達到12年。周期長就會面臨是否能有長期穩(wěn)定收益的風險，這也是信托涉足土地流轉(zhuǎn)項目面臨的最大考驗。

對此，信托行業(yè)資深人士宋曦對記者表示，土地流轉(zhuǎn)信托盈利模式肯定有，只是目前盈利點還未成熟。他們不會通過前端的農(nóng)民市場盈利，而是通過后端獲得一定的收益。

“不同于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，信托僅僅充當一個融資借貸的角色，對于土地流轉(zhuǎn)信托而言，信托扮演的是搭建平臺進行資源整合的角色。就目前了解的情況而言，農(nóng)業(yè)普遍的問題是有資源缺要素，有些時候資金不是最關(guān)鍵的問題，市場才是。信托公司可以利用自身豐富的資源平臺，整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售等各個環(huán)節(jié)，尋求盈利。”宋曦說。

信托與農(nóng)民“關(guān)系不大”/

在宿州土地流轉(zhuǎn)信托項目中，參與土地流轉(zhuǎn)信托以后，農(nóng)民收益由過去的單一租金，變?yōu)椤盎镜刈?浮動收益”兩部分。其中，基本地租部分按每畝1000斤中等質(zhì)量小麥最低保護價計算，并規(guī)定每畝基本地租不低于1000元；浮動收益部分則是扣除土地整理的投入成本以及各種服務(wù)和管理費用后的土地收入增值部分?！澳壳熬褪前凑彰慨€1000斤小麥的的租金給村民，而且每年都是要提前支付。浮動收益還得看后期的經(jīng)營情況，外界所說的70%的土地增值收益給農(nóng)戶，這個并不存在?！崩畲髣?wù)對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

而在沈加亮看來，上述土地流轉(zhuǎn)信托項目其實與村民沒有太大關(guān)系，是信托公司與政府以及帝元公司之間的合同關(guān)系。帝元公司與農(nóng)民之間的合同性質(zhì)沒有變，農(nóng)民的每畝租金還是1000斤小麥一畝。

“信托公司來了之后，村民收入沒有增加，別說70%的土地增值收益了，信托公司的資金還沒有進來，今年的錢還是由帝元公司支付給我們的，按照此前的說法今年的租金本來應(yīng)該由信托公司來支付?！鄙蚣恿琳f。

不過在宿州市埇橋區(qū)政府副區(qū)長吳緒峰看來，農(nóng)民將土地交給信托公司，一方面可分享土地增值收益和土地市場化成果，另一方面信托公司在當?shù)亟ㄔO(shè)現(xiàn)代農(nóng)場也可為失地農(nóng)民提供就近工作機會?！斑^去無法在銀行抵押的農(nóng)村土地使用權(quán)，如今通過信托機構(gòu)有望獲得貸款，這為農(nóng)村的能人大戶增加了融資渠道。信托機構(gòu)涉足土地流轉(zhuǎn)，大大降低了土地流轉(zhuǎn)風險，也讓政府吃下了定心丸?！?/p>

關(guān)于埇橋區(qū)接下來是否會繼續(xù)采用信托模式開展土地流轉(zhuǎn)，李大務(wù)稱，目前整個埇橋區(qū)土地流轉(zhuǎn)55萬畝，全區(qū)的土地是220萬畝。“中信信托目前是第一家，以后是否繼續(xù)引進，只能看帝元公司以后的經(jīng)營情況，如果經(jīng)營得好，那么自然就會有其他信用公司來主動找我們，我們當然也不會拒絕，只要給農(nóng)民的租金達到要求就行。”