杭州房價下跌真相：城市擴(kuò)張供應(yīng)激增

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

最近曝出的杭州等城市多個項(xiàng)目價格出現(xiàn)調(diào)整，讓年初就已傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管國家統(tǒng)計(jì)局24日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個，但環(huán)比下跌的城市已達(dá)6個。部分城市提高首套房貸款利率的同時，有報(bào)道稱多家銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。除了興業(yè)銀行承認(rèn)停辦房地產(chǎn)夾層融資，相關(guān)銀行都否認(rèn)停貸的說法。

眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民——出于對樓市調(diào)控升級、上市房企資金鏈緊張的擔(dān)憂，昨日A股大幅走低，房地產(chǎn)板塊跌幅超過4%，上實(shí)發(fā)展等多只個股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場卻很難出手。而手握現(xiàn)金的居民，買了，怕房價真的跌；不買，又怕還要漲，稀里糊涂中不知如何下手。樓市到底會不會崩盤？房價又該去哪兒？有專家認(rèn)為，盡管中國的房地產(chǎn)還沒有走到崩盤的境地，但確實(shí)已經(jīng)走到了一個亟需變革與調(diào)整的十字路口。

“價格確實(shí)降了。”昨日（2月24日）下午，杭州樓盤降價風(fēng)波當(dāng)事方之一的梁鴻眉，在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長，由其開發(fā)的天鴻·香榭里是此次高調(diào)降價的項(xiàng)目之一。

2月18日，位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進(jìn)，曝出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

對此，濱江集團(tuán)（002244，SZ）董秘李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，他同時提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。

浙江大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，杭州周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場供大于求的局面。

降價引發(fā)蝴蝶效應(yīng)

由于杭州的房價水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國內(nèi)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這只是杭州的個別現(xiàn)象；也有人認(rèn)為，降價緣于開發(fā)商的資金鏈問題；更有市場分析稱，這或是整個房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險爆發(fā)的征兆。

步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價氛圍之中。當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛在論壇、微博等網(wǎng)絡(luò)互動平臺上，猜測誰會是第一個降價的樓盤。

至于降價，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟件園房源庫存并不大，但相鄰的余杭北區(qū)塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科的北辰之光和濱江集團(tuán)的萬家名城，其中后者濱江·萬家名城較低的開盤價給區(qū)域帶來了較大的沖擊。

市場數(shù)據(jù)顯示，2月22日，濱江·萬家名城開盤2、9號樓共計(jì)274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號樓均為精裝房源，價格將在首開均價14660元/平方米的基礎(chǔ)上微調(diào)；9號樓為毛坯房源，價格以首開均價12660元/平方米的基準(zhǔn)微調(diào)。

梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬家名城等項(xiàng)目價格調(diào)整后，迫于銷售壓力，同時為了回籠資金以及公司計(jì)劃在杭州再拿土地，公司決定跟進(jìn)降價。

上述樓盤的降價亦引發(fā)市場的“蝴蝶效應(yīng)”。據(jù)杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于杭州主城區(qū)的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價格260萬元起，優(yōu)惠幅度較大。同時，位于濱江區(qū)的天陽·半島國際和保利·梧桐語也趁機(jī)推出特價房。

庫存量居高不下

值得注意的是，杭州樓盤的本輪降價與其巨量的庫存或不無關(guān)系。李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。

平安證券研報(bào)認(rèn)為，本次先后宣布降價的德信·北海公園和天鴻·香榭里均位于拱墅區(qū)，當(dāng)前區(qū)域庫存約1.06萬套，去化達(dá)17.6個月?？紤]到拱墅區(qū)2013年土地成交建面218萬平方米,同比增長184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

對于全市的庫存，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（2月24日）18時，杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山）的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個月平均銷售面積計(jì)算，去化月數(shù)為15.6個月，處于相對較高的位置。

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，杭州商品房庫存面積的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應(yīng)。這些疊加在一起，給市場傳達(dá)的信號就是，供應(yīng)巨大，而需求有限。最先作出反應(yīng)的，往往是那些實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當(dāng)真正的風(fēng)險來臨時，最快倒下的也將是這些企業(yè)。

桑豫峰稱，不排除還會有其他樓盤隨后跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業(yè)。如果杭州降價的樓盤形成一定風(fēng)潮，有可能會對上海以及長三角地區(qū)產(chǎn)生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。

發(fā)展都市圈的隱患

在杭州市區(qū)11.3萬套的巨量庫存中，余杭和蕭山分別高達(dá)2萬套、3.93萬套。據(jù)杭州日前公布的《關(guān)于杭州市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況》（以下簡稱《執(zhí)行情況》）顯示，杭州全市城市化率要達(dá)到75%以上。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，要加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，推進(jìn)城市有機(jī)更新，增強(qiáng)副城組團(tuán)城市功能，加快五縣（市）和中心鎮(zhèn)發(fā)展。大力發(fā)展都市圈經(jīng)濟(jì)。

陳建軍認(rèn)為，都市圈、城市群是城市化的重要內(nèi)容和主要載體。杭州城區(qū)面積不大，近年來一直加大發(fā)展都市圈經(jīng)濟(jì)，杭州對周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都愿意到杭州市區(qū)去買房。

陳建軍稱，都市圈的建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)投資有關(guān)系，杭州余杭區(qū)和蕭山區(qū)雖然都屬于杭州市區(qū)，但并不是主城區(qū)，拿地成本比較低。但在發(fā)展都市圈的背景下，土地價值被看好，不少國內(nèi)地產(chǎn)大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是余杭城西未來城海創(chuàng)園、城北臨平及蕭山等地。

數(shù)據(jù)顯示，2013全年，杭州全市共計(jì)出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，余杭區(qū)成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區(qū)出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，余杭和蕭山增幅明顯。

陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，這些周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場供大于求的局面。

針對房地產(chǎn)投資，據(jù)上述《執(zhí)行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1853.28億元，比上年增長16.0%。另據(jù)《杭州日報(bào)》日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2014年，杭州市年度固定資產(chǎn)投資總額計(jì)劃完成5000億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加至2230億元。

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樓市下跌風(fēng)聲再起 高庫存城市房價率先松動

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

1月房價數(shù)據(jù)很有看頭，不僅“地?zé)岱坷?rdquo;局面開年就席卷各大熱點(diǎn)城市，還有樓市大佬唱跌以及多地暫停房貸這些佐料。從昨日（2月24日）國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的實(shí)際數(shù)據(jù)看，總趨勢并沒發(fā)生實(shí)質(zhì)改變，但一些風(fēng)向也耐人尋味。

70個大中城市住宅銷售價格月度報(bào)告顯示，今年1月，70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有6個，持平的城市有2個，上漲的城市有62個。

鏈家市場研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內(nèi)部分化明顯加劇。價格下調(diào)城市數(shù)量大幅增加，尤以二手住宅市場表現(xiàn)更為明顯；一線城市一、二手住宅市場價格漲幅全部出現(xiàn)回調(diào)；高庫存城市率先出現(xiàn)降價。

房價下跌城市新增四個

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.40%，漲幅與去年12月份持平，同比上漲9.5%，相比去年12月份漲幅放緩0.2個百分點(diǎn)。

從房價環(huán)比下降的城市數(shù)量來看，1月，全國70個城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的有6個，除了上個月已出現(xiàn)降價的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟(jì)寧、杭州四個城市加入降價隊(duì)列。

尤為值得關(guān)注的是，北上廣深房價漲幅小幅下挫，1月，70個城市中，房價環(huán)比上漲最快的城市是廈門，漲幅為1.2%，除廣州外本月漲幅排名前十位均為二、三線城市。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年四季度以來，北上廣深等一線大城市都出臺了樓市調(diào)控的加強(qiáng)版，而且在控制需求方面起到了立竿見影的效果。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.53%、0.46%、0.33%，相比上月一線城市漲幅收窄，二線持平，三線略有回升。一線城市增速仍逐步放緩，增速已逐步接近二、三線城市。

而二手住宅價格則更表現(xiàn)出顯明的下降態(tài)勢，上月環(huán)比下降的城市有13個，比上月增加8個，環(huán)比持平城市達(dá)到9個，比上個月增加8個。2014年1月二手住宅環(huán)比上漲的城市數(shù)量為48個，比上月減少了16個。

并且，北京二手住宅價格自2012年5月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

報(bào)告指出，1月房價漲幅穩(wěn)定，漲幅絕對值維持“合理”區(qū)間，同比漲幅開始放緩，預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)維持收窄態(tài)勢。

胡景暉表示，去年以來樓市宏觀調(diào)控思路也在發(fā)生變化，逐步從“嚴(yán)控需求”轉(zhuǎn)向在控制需求的基礎(chǔ)上，以增加供應(yīng)和加強(qiáng)保障為主的調(diào)控思路，調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變也給市場預(yù)期和購房人心態(tài)帶來了巨大的影響。

上述報(bào)告稱，未來樓市區(qū)域差異仍較顯著，一、二線城市需求仍偏旺盛，土地市場尚未退燒，價格漲幅仍明顯快于三、四線城市。

樓市“下跌論”盛行

今年前兩個月，樓市中最吸引眼球的反而不是房價，而是圍繞房地產(chǎn)出現(xiàn)的一系列事件及其討論。

昨日地產(chǎn)股重挫，格力地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、華夏幸福等六股跌停；四大地產(chǎn)股保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%，金地集團(tuán)重挫7%，萬科A跌逾6%，受此影響，滬深300指數(shù)大跌逾2%。

君富投資投資總監(jiān)王進(jìn)表示，昨日大盤下跌主要受銀行對房地產(chǎn)信貸收緊影響。市場對房地產(chǎn)形勢不樂觀，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下滑超預(yù)期，地產(chǎn)、銀行等權(quán)重股大跌帶動大盤下跌。

資本市場的劇烈反應(yīng)還像是對眾大佬近兩個月來不約而同對樓市表達(dá)擔(dān)心的一個注腳，自李嘉誠去年唱空房地產(chǎn)后，在房產(chǎn)大佬圈似乎看低房價成為一種“時尚”。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林春節(jié)前夕明確表示，2014年房價不一定會全面上漲，因?yàn)槌鞘兄g的分化已十分明顯。“現(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。”

向來唱多樓市的任志強(qiáng)一句“今年房價漲幅將大幅下降，不要對2014年太抱希望”更引發(fā)無數(shù)人跟風(fēng)提出“房價下跌論”。

包括昨天的房價指數(shù)等市場數(shù)據(jù)的確更傾向于地產(chǎn)降溫，春節(jié)后，北京等多地出現(xiàn)“地?zé)岱坷?rdquo;局面，多宗土地樓面價高于周邊在售樓盤價，準(zhǔn)地王還被緊急叫停。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，由于土地價高，開發(fā)商對一些樓盤定價過高，可能導(dǎo)致其銷售不暢。對于“地王”等高價土地，開發(fā)商可能陷入“不搶沒活干，搶了沒錢賺”的兩難境地。

但樓市今年暴跌恐怕難以實(shí)現(xiàn)，而且大佬們更多是說漲得不妙，而非大跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受供求關(guān)系的影響，在樓市調(diào)控的三年時間中，土地價格總趨勢是上漲的，這也是房價居高不下的原因。

樓市格局加速分化

盡管1月一、二、三線城市房價漲幅趨向一致，但在研究者看來，不同類別城市間的情況仍然涇渭分明，浙江杭州最近出現(xiàn)的樓市降價事件備受關(guān)注。

杭州熱點(diǎn)板塊的一處房產(chǎn)項(xiàng)目從之前的均價18000元/㎡下調(diào)至15800元/㎡，作為“1.5線”城市的代表，過去一年杭州成為開發(fā)商必爭之地，國內(nèi)大型房企紛至沓來，杭州去年土地成交金額和住房成交金額均實(shí)現(xiàn)翻番，創(chuàng)歷史新高。

但截至上月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，而北京、上海同期水平也只有6萬套左右，在此背景下，杭州也成為上月房價環(huán)比下降的六城之一。

張旭分析說，近期杭州的高房價、高庫存風(fēng)險逐漸凸顯，在需求規(guī)模較小且增長乏力的情況下，出現(xiàn)房企調(diào)低銷售價格的案例并不稀奇。

“雖然此次降價風(fēng)波不同于2011年底房企因資金鏈條吃緊而被迫降價，但在情況相近的城市間，同樣具備傳導(dǎo)效應(yīng)。”張旭說。

中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

張旭說，在信貸政策不會明顯放松的情況下，這種市場的自發(fā)調(diào)整，要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。

“預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫存風(fēng)險高的二線以及三、四城市，價格調(diào)整的趨勢還將延續(xù)，而一線城市盡管供需依然旺盛，但受大環(huán)境影響，釋放能力或明顯減弱，價格上漲幅度將持續(xù)降低。”張旭說。

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杭州兩房企降價成焦點(diǎn) 是“非常不妙”還是莫名其妙

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自杭州

風(fēng)起于青萍之末。

2月24日，杭州部分樓盤降價，卻引發(fā)A股市場的地產(chǎn)板塊整體暴跌，那些不久前才發(fā)布了亮麗業(yè)績的上市公司的股價也出現(xiàn)大幅下挫。雖然很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許是市場的過度解讀，但需要注意的是，資本市場往往被看作是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，一有風(fēng)吹草動就出現(xiàn)的暴跌，恰恰說明這一板塊的脆弱。此外，南京樓市的信貸情況、大小房企的資金面變動等跡象，都從側(cè)面說明，這個市場的風(fēng)險正在悄然積聚。

因降價幅度過大，且引來早先購房者的不滿，近日，杭州兩樓盤的降價事件，引來了輿論的極大關(guān)注。

之前，李嘉誠從內(nèi)地多個地產(chǎn)項(xiàng)目抽身、王石在微博中稱“樓市非常不妙”，再加上杭州一直居高不下創(chuàng)紀(jì)錄的一手房庫存量……在這樣一系列的背景下，這一次杭州兩個樓盤降價的行為，被賦予了更深層次的意義。

就在上周末，市場上還傳出多家銀行停止房地產(chǎn)貸款的消息，牽動眾券商召開電話會議探討未來宏觀和房地產(chǎn)基本面可能的演進(jìn)走勢。

對此，業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，杭州樓盤降價只是普通的銷售行為，只是在社會對高房價的無奈之下被額外賦予了意義。銀行業(yè)人士也稱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)貸款政策沒有變化。

降價是在情理之中

2014年1月房價排名全國第七、又被視為準(zhǔn)一線城市的杭州，在馬年打響了降價第一槍。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，首先降價的樓盤是德信·北海公園，宣布以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米。這個降價也包括了最后推出的樓王。

資料顯示，德信地產(chǎn)是成立于1993年的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，總部位于杭州。

隨后，喊出降價口號的樓盤是離德信·北海公園不遠(yuǎn)的天鴻·香榭里。該樓盤在原先均價17200元/平方米的基礎(chǔ)上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格“放血”。

資料顯示，開發(fā)天鴻·香榭里的是一家叫浙江廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房企，后者隸屬于浙江天鴻集團(tuán)。

兩家房企的降價行為，瞬間成為了媒體關(guān)注的公眾事件。公開資料和報(bào)道顯示，2012年杭州的龍年第一降，就是在城北，這一次領(lǐng)降的仍然是城北。德信地產(chǎn)營銷中心副總監(jiān)杜盛表示，降價只是巧合，集團(tuán)戰(zhàn)略除拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，也要在銷售上實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；?/p>

分析認(rèn)為，杭州在這個區(qū)域集中了8家在售樓盤，還有多個待售樓盤，而此區(qū)域又靠近杭州余杭區(qū)，余杭也有不少在售和待售樓盤，因此競爭壓力一直巨大。去年延續(xù)至今的杭州一手房高庫存量，卻絲毫沒有減少的態(tài)勢，10余萬套的高庫存之下，即便沒有任何新樓盤入市，要消化庫存也要較長時間，所以出現(xiàn)降價也在情理之中，開發(fā)商降價清盤回籠資金本就正常。

樓盤降價行為被放大

房產(chǎn)專家、雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，此次杭州樓市降價行為，更多地是一種市場自發(fā)調(diào)節(jié)行為。但并不意味著是全面開打價格戰(zhàn)、房價走下坡路開始的信號。

章惠芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，杭州在降價的樓盤其實(shí)不止德信和天鴻兩家，只是這兩個樓盤比較高調(diào)，其他一些樓盤比較低調(diào)而已，比如價格上有商量的余地。德信和天鴻如此高調(diào)，就是為了突出降價效應(yīng)。

而這次大張旗鼓地降價，區(qū)塊聯(lián)動的效應(yīng)比較明顯，一些原本只是觀望的樓盤可能會跟進(jìn)，價格差不多但地段更差的樓盤，肯定要做價格上的調(diào)整。

采訪中，不少地產(chǎn)界人士都認(rèn)為，兩家樓盤降價的行為被放大，因此才受到了輿論高度的關(guān)注。

2008年，杭州曾出現(xiàn)過一次全面降價的行情，不僅僅是郊區(qū)樓盤，市中心的大盤也沒有扛住，在當(dāng)時被戲稱為房價 “一夜回到解放前”。這次杭州房價是否會重演2008年場景，成為市場一種預(yù)期。

對此，章惠芳不太認(rèn)同，認(rèn)為可能性不大。其表示，雖然杭州庫存量創(chuàng)新高，但分布不均衡，有些區(qū)塊高庫存，有些區(qū)塊供應(yīng)量甚至還不夠需求。今年更多應(yīng)該是房企的戰(zhàn)略突圍年，為加快資金流，房企對銷售量的考核比利潤率的考核會更高，所以這是市場調(diào)控行為。

與此同時，工行浙江省分行行長沈榮勤告訴記者，對房地產(chǎn)的貸款政策以及整體行情上，就銀行業(yè)的判斷和感受來看，并沒有變化。沈榮勤說，現(xiàn)在社會對房價議論很多，要么覺得還要一直漲，要么覺得要開始降了。今后房價應(yīng)該會是兩極分化的態(tài)勢，地段好的賣得俏、價格高，地段差的受冷落、價格低。

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樓市真的走到崩盤邊緣了嗎？

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管上月的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但關(guān)于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

其中一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強(qiáng)表示“不要對2014年太抱希望”。2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

眾說紛紜

2014年房價不一定會全面上漲，因?yàn)槌鞘兄g的分化已十分明顯，今年樓市并不樂觀。現(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。

——萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林

不能講直接對房地產(chǎn)的政策才叫調(diào)控，貨幣政策也是調(diào)控。今年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)形勢不妙。沒有價格永遠(yuǎn)增長的房地產(chǎn)市場。精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！

——萬科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我們認(rèn)為房價增幅會大幅下滑。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。不要對2014年太抱希望。

——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)

預(yù)計(jì)今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動之后，房屋過剩問題也將水落石出，現(xiàn)在這個問題非常突出，金融部門都在做準(zhǔn)備，大家都說今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題。

——社科院副院長李揚(yáng)

馬光遠(yuǎn)：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

2014年的房地產(chǎn)市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，中國房價對中國宏觀經(jīng)濟(jì)會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達(dá)到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應(yīng)，在對房價未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國社科院副院長李揚(yáng)。中國宏觀經(jīng)濟(jì)2014年面臨經(jīng)濟(jì)減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險。他認(rèn)為，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準(zhǔn)備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場的降價，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房價未來的恐慌。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預(yù)示，2014年中國房地產(chǎn)市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味著過去近20年的流動性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了高速增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長。除了這兩個因素之外，事實(shí)上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強(qiáng)調(diào)，就中國房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。

事實(shí)上，對于中國的房地產(chǎn)而言，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經(jīng)濟(jì)增長的日子也必將到頭，為了應(yīng)對房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應(yīng)對提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險進(jìn)行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的政策應(yīng)對。

目前盡管風(fēng)險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國經(jīng)濟(jì)而言，沒有比房價下跌更大的風(fēng)險了。

馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財(cái)經(jīng)作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠(yuǎn)的一個樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當(dāng)于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經(jīng)有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當(dāng)前樓市表現(xiàn)與“崩盤”一詞聯(lián)系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

個別業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也公開看衰中國樓市，比如，地產(chǎn)大腕王石用“非常不妙”表達(dá)看法。中國社科院副院長李揚(yáng)表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準(zhǔn)備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實(shí)不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認(rèn)為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認(rèn)，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標(biāo)來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過?，F(xiàn)象，也進(jìn)一步證實(shí)部分城市房地產(chǎn)“泡沫”很嚴(yán)重。

但據(jù)筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠(yuǎn)，但仍沒有可能發(fā)生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴(kuò)大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區(qū)域房屋供應(yīng)過剩等），但也要認(rèn)識到，某個樓盤降價也與開發(fā)商自身的市場策略、項(xiàng)目特點(diǎn)以及資金情況等有關(guān)。不是每個樓盤每個開發(fā)商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認(rèn)識到中國樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個特點(diǎn)。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經(jīng)出現(xiàn)房價下降或者房價下降即將出現(xiàn)，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因?yàn)槊總€城市的資源、人口、房屋供應(yīng)等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯10年之久。由于我國房地產(chǎn)對金融業(yè)、地方財(cái)政、中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴(yán)重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發(fā)生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認(rèn)為中國樓市“崩盤”會發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準(zhǔn)備，或者為部分城市房價下降做好準(zhǔn)備，畢竟，在市場經(jīng)濟(jì)中房價有漲就有跌，中國樓市經(jīng)歷長期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。

譚浩?。簶鞘腥ツ膬?？進(jìn)入真正考驗(yàn)期

◎譚浩?。ㄘ?cái)經(jīng)評論人）

近一段時間以來，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負(fù)面的、對樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負(fù)面消息的擴(kuò)大。

有人說，樓市將面臨崩盤的考驗(yàn)。特別是三、四線城市，崩盤的危險性更大。也有人說，樓市崩盤的可能性不大，但風(fēng)險會越來越大，大幅降價的可能性也會很大。筆者的觀點(diǎn)是，不管會不會出現(xiàn)崩盤，也不管會出現(xiàn)怎樣的風(fēng)險。有一點(diǎn)可以肯定，那就是樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，考驗(yàn)樓市的時間真的到來了。

從開發(fā)商的角度來看，一些大型開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)開始調(diào)整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉(zhuǎn)移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開發(fā)企業(yè)青睞的地方。相關(guān)地塊的價格，也逆勢而上，屢創(chuàng)新高。

大型開發(fā)企業(yè)的這種策略調(diào)整，預(yù)示著三、四線城市的降價風(fēng)險在加大，中小開發(fā)企業(yè)被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環(huán)，三、四線城市的房價將出現(xiàn)對中小開發(fā)企業(yè)致命的下跌。

這對政府來說，特別是過度依賴“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的地方來說，經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政收入、居民就業(yè)、收入增長等，都將面臨十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何化解這些矛盾，對已經(jīng)習(xí)慣于利用樓市作支撐的地方政府來說，確實(shí)是一道難題。

將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的，還有前些年對樓市過于樂觀、對開發(fā)企業(yè)過于熱情的銀行。市場傳言，已有多家銀行開始停止涉房貸款，不僅對個人如此，對開發(fā)企業(yè)也如此。

雖然經(jīng)過全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門關(guān)閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發(fā)樓市的恐慌。大型開發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，不就是因?yàn)榭吹搅巳?、四線城市以及城市邊緣地帶的風(fēng)險嗎？而這樣的風(fēng)險，傳導(dǎo)到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開發(fā)企業(yè)的舉動，對樓市來說，無疑是雪上加霜，會加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況不斷好轉(zhuǎn)，美元升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來越大。2月24日，來自中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，人民幣兌美元的中間價報(bào)6.1189，這已是人民幣兌美元連續(xù)第5個交易日下跌。還有報(bào)道稱，美聯(lián)儲按期就將討論是否加息的問題。一旦美元步入升值通道，國際資本就將迅速向美國回流。到時候，樓市、股市都將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

中國經(jīng)濟(jì)不可能總在房地產(chǎn)的拉動下前行。而房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用，已經(jīng)走到了盡頭。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)的拉動作用，風(fēng)險將越積越多。到底該如何處置可能出現(xiàn)的風(fēng)險，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時候了。房地產(chǎn)崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國經(jīng)濟(jì)不能“硬著陸”，房地產(chǎn)同樣不能“硬著陸”。

樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，而這種考驗(yàn)，不只是對開發(fā)商，也針對地方政府、銀行，以及整個中國經(jīng)濟(jì)。