每經(jīng)專家團：樓市真的走到崩盤邊緣了嗎？

每經(jīng)編輯 馬光遠 馮海寧 譚浩俊    

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管上月的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但關(guān)于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

其中一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強表示“不要對2014年太抱希望”。2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

眾說紛紜

2014年房價不一定會全面上漲，因為城市之間的分化已十分明顯，今年樓市并不樂觀。現(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。

——萬達集團董事長王健林

不能講直接對房地產(chǎn)的政策才叫調(diào)控，貨幣政策也是調(diào)控。今年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)形勢不妙。沒有價格永遠增長的房地產(chǎn)市場。精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！

——萬科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我們認為房價增幅會大幅下滑。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。不要對2014年太抱希望。

——華遠地產(chǎn)董事長任志強

預(yù)計今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動之后，房屋過剩問題也將水落石出，現(xiàn)在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大家都說今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題。

——社科院副院長李揚

馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠（經(jīng)濟學(xué)家）

2014年的房地產(chǎn)市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，中國房價對中國宏觀經(jīng)濟會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經(jīng)濟好壞的關(guān)鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應(yīng)，在對房價未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經(jīng)濟2014年面臨經(jīng)濟減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風險。他認為，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場的降價，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房價未來的恐慌。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預(yù)示，2014年中國房地產(chǎn)市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國經(jīng)濟復(fù)蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟事實上已經(jīng)告別了高速增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強調(diào)，就中國房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。

事實上，對于中國的房地產(chǎn)而言，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。我們擔心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經(jīng)濟增長的日子也必將到頭，為了應(yīng)對房地產(chǎn)下跌的風險，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應(yīng)對提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對中國房地產(chǎn)目前的風險進行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風險的政策應(yīng)對。

目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國經(jīng)濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。

馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財經(jīng)作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經(jīng)有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當前樓市表現(xiàn)與“崩盤”一詞聯(lián)系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經(jīng)不遠了。

個別業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也公開看衰中國樓市，比如，地產(chǎn)大腕王石用“非常不妙”表達看法。中國社科院副院長李揚表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過剩現(xiàn)象，也進一步證實部分城市房地產(chǎn)“泡沫”很嚴重。

但據(jù)筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠，但仍沒有可能發(fā)生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區(qū)域房屋供應(yīng)過剩等），但也要認識到，某個樓盤降價也與開發(fā)商自身的市場策略、項目特點以及資金情況等有關(guān)。不是每個樓盤每個開發(fā)商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認識到中國樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個特點。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經(jīng)出現(xiàn)房價下降或者房價下降即將出現(xiàn)，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因為每個城市的資源、人口、房屋供應(yīng)等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因為房地產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟停滯10年之久。由于我國房地產(chǎn)對金融業(yè)、地方財政、中國經(jīng)濟實際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發(fā)生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認為中國樓市“崩盤”會發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準備，或者為部分城市房價下降做好準備，畢竟，在市場經(jīng)濟中房價有漲就有跌，中國樓市經(jīng)歷長期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。

譚浩?。簶鞘腥ツ膬?？進入真正考驗期

◎譚浩俊（財經(jīng)評論人）

近一段時間以來，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負面的、對樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負面消息的擴大。

有人說，樓市將面臨崩盤的考驗。特別是三、四線城市，崩盤的危險性更大。也有人說，樓市崩盤的可能性不大，但風險會越來越大，大幅降價的可能性也會很大。筆者的觀點是，不管會不會出現(xiàn)崩盤，也不管會出現(xiàn)怎樣的風險。有一點可以肯定，那就是樓市已進入真正的考驗期，考驗樓市的時間真的到來了。

從開發(fā)商的角度來看，一些大型開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)開始調(diào)整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉(zhuǎn)移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開發(fā)企業(yè)青睞的地方。相關(guān)地塊的價格，也逆勢而上，屢創(chuàng)新高。

大型開發(fā)企業(yè)的這種策略調(diào)整，預(yù)示著三、四線城市的降價風險在加大，中小開發(fā)企業(yè)被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環(huán)，三、四線城市的房價將出現(xiàn)對中小開發(fā)企業(yè)致命的下跌。

這對政府來說，特別是過度依賴“土地財政”和房地產(chǎn)的地方來說，經(jīng)濟增長、財政收入、居民就業(yè)、收入增長等，都將面臨十分嚴峻的考驗。如何化解這些矛盾，對已經(jīng)習慣于利用樓市作支撐的地方政府來說，確實是一道難題。

將面臨嚴峻考驗的，還有前些年對樓市過于樂觀、對開發(fā)企業(yè)過于熱情的銀行。市場傳言，已有多家銀行開始停止涉房貸款，不僅對個人如此，對開發(fā)企業(yè)也如此。

雖然經(jīng)過全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門關(guān)閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發(fā)樓市的恐慌。大型開發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，不就是因為看到了三、四線城市以及城市邊緣地帶的風險嗎？而這樣的風險，傳導(dǎo)到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開發(fā)企業(yè)的舉動，對樓市來說，無疑是雪上加霜，會加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國經(jīng)濟復(fù)蘇狀況不斷好轉(zhuǎn)，美元升值預(yù)期不斷增強的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來越大。2月24日，來自中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，人民幣兌美元的中間價報6.1189，這已是人民幣兌美元連續(xù)第5個交易日下跌。還有報道稱，美聯(lián)儲按期就將討論是否加息的問題。一旦美元步入升值通道，國際資本就將迅速向美國回流。到時候，樓市、股市都將面臨更加嚴峻的考驗。

中國經(jīng)濟不可能總在房地產(chǎn)的拉動下前行。而房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動作用，已經(jīng)走到了盡頭。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)的拉動作用，風險將越積越多。到底該如何處置可能出現(xiàn)的風險，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時候了。房地產(chǎn)崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國經(jīng)濟不能“硬著陸”，房地產(chǎn)同樣不能“硬著陸”。

樓市已進入真正的考驗期，而這種考驗，不只是對開發(fā)商，也針對地方政府、銀行，以及整個中國經(jīng)濟。