地產信托融資首破萬億 兌付承壓業(yè)務模式亟待創(chuàng)新

每經記者杜冉樂發(fā)自成都 信托業(yè)，如今一邊承受著“剛性兌付”壓力，另一邊卻將房地產信托規(guī)模推向新高。去年，土地流轉讓信托公司一騎絕塵，盡展金融優(yōu)勢。 2月13日，《每日經濟新聞》記者從中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)了解到，截至2013年底，房地產信托融資余額達1.034萬億元，首破萬億大關。此外，去年全年新增房地產信托6848億元，同比增長116%。 用益信托工作室首席分析師李旸對《每日經濟新聞》記者表示，房地產業(yè)這么大一個盤子且行業(yè)利潤相對較高，信托公司自然會愿意進來，同時開發(fā)商也缺錢，房地產信托10%的占比也在可控范圍內，出現(xiàn)大面積的兌付風險不太現(xiàn)實，即便出現(xiàn)，首當其沖的也應是銀行。 另外，針對信托業(yè)未來如何轉型，中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明公開表示，信托公司原來的私募融資業(yè)務模式亟待改變，必須向資產管理、財富管理模式業(yè)務創(chuàng)新轉型。 去年信托業(yè)實現(xiàn)利潤569億 中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，中國信托資產總規(guī)模達到10.91萬億元，再創(chuàng)歷史新高，2013年全行業(yè)實現(xiàn)利潤總額也達到568.61億元。 資金信托方面，按照投資方向劃分，其中房地產信托融資余額1.034萬億元，首次突破萬億元大關，占資金信托總規(guī)模的10.03%，位列工商企業(yè)、基礎產業(yè)等之后，排名第5位。 “房地產信托10%的占比，還沒有達到歷史高位，歷史高位應該是在2011年?！崩顣D向《每日經濟新聞》記者表示，房地產業(yè)這么大一個盤子且行業(yè)利潤相對較高，信托公司自然會愿意進來，同時開發(fā)商也缺錢，如果房地產業(yè)持續(xù)向好，房地產信托融資可能還會上升。 記者發(fā)現(xiàn)，早在2011年三季度末時，房地產信托融資余額為6797億元，其占比卻達到了17.24%，當時在資金投向上位居第4位。 實際上，房地產信托的加速崛起正是因為遇上監(jiān)管層進行樓市調控的機遇。新時代證券一份研報認為，從2010年第一輪房地產調控銀行開發(fā)貸收緊，首付比例提高，再到限購、限貸等深度調控政策助力房地產信托異軍突起。 不過，當年監(jiān)管層要求房地產信托發(fā)行由“事后報備”改為“事前報備”，審批嚴格執(zhí)行“四三二”（四證齊全、自有資本金30%、二級資質）政策，隨后房地產信托一度萎縮。 中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)還顯示，2013年全年新增房地產信托6848.23億元，與2012年的3163.24億元相比，同比上漲116%。其中，集合信托3040.96億元，同比增長103.2%，單一信托3807.27億元，同比增長128.43%。 對于房地產信托去年吸金破萬億，杭州工商信托投資銀行部竇金輝告訴《每日經濟新聞》記者，首先，當前房地產開發(fā)商有這個資金需求，去年市場基本面要好于2012年；其次，信托公司作為專注于投融資業(yè)務的金融中介，加上房地產利潤率較高，自然有擴大份額的需要。 “去年下半年的上市房企再融資，耗費的時間很長，從銀行那里也不容易拿到錢，加上‘四三二’原則，很多房企迫不得已轉向信托融資?！备]金輝補充說，與銀行提供融資一般處于項目開發(fā)的中間階段相比，信托融資可以提前至拿地階段。 房地產信托頻頻拉響警報 在房地產信托資產一路高歌猛進的同時，其兌付風險也牽動著整個信托業(yè)的神經。 公開資料顯示，2013年，中信信托“舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”、安信信托“泰宇花苑項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”、五礦信托的“榮騰商業(yè)地產投資基金信托計劃”、新華信托“山東火炬置業(yè)貸款集合資金信托計劃”等曾陷入了兌付壓力。 一時間，信托業(yè)風聲鶴唳。據(jù)《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計，上述房地產信托項目涉及償還資金近30億元，雖然這一數(shù)目占整個房地產信托的融資比例很小，但讓不少信托公司陷入債務糾紛。 不過，去年前述信托公司仍無一例打破“剛性兌付”，基本上得到妥善處置，要么尋找第三方接盤，要么處置標的資產及抵押資產等。 李旸表示，目前房地產信托出現(xiàn)大面積違約的情況也不太現(xiàn)實，即便出現(xiàn)了，首當其沖的應該是銀行。多數(shù)信托公司在把握項目的原則與尺度還是比較嚴格的，他們也清楚遭遇風險的后果，一般更愿意對接好項目、大公司。 當前，“基金化”成為房地產信托轉型的一個方向。比如，華潤信托去年底成立的“鼎新100號俊發(fā)昆明九夏云水股權投資基金集合信托計劃”，募資12億元，期限3年，但在設計投資方案時進行了結構化安排，其中優(yōu)先級與次級信托規(guī)模各為6億元。 值得注意的是，不少信托公司在設立信托計劃時還引入了專業(yè)的基金公司，信托資金以普通合伙人身份與基金公司成立合伙企業(yè)。 不過，最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，基金化房地產信托接近138億元，在10萬億信托資產中僅占0.13%，相比2012年同期有所下滑。在竇金輝看來，房地產信托基金化對信托公司管理人的要求較高，投資期限拉長，未來仍是一個發(fā)展趨勢。 隨著大資管時代的到來，基金、資管及債券等成為房企的新選擇，原來倚重地產的信托公司也面臨轉型壓力。比如，金科股份在定增不明的情況下擬發(fā)行38億元10年期的低成本債券；恒大地產與民生、平安銀行合作發(fā)行低成本的永續(xù)債。 而對于未來信托業(yè)如何轉型，周小明表示，信托公司原來的私募融資業(yè)務模式亟待改變，必須向資產管理、財富管理等模式進行業(yè)務創(chuàng)新轉型。 “未來，信托公司將由注重項目融資向注重投資者轉型，需要為不同投資者開發(fā)合適的投資方案?！备]金輝表示。 李旸也指出，未來信托公司可關注家族信托、公益信托、土地流轉信托等一些潛在市場體量比較大的業(yè)務領域。