三峽庫(kù)區(qū)小縣城的房產(chǎn)商與購(gòu)房人

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自巫山

從距三峽大壩僅3公里的茅坪太平溪港出發(fā)，在庫(kù)區(qū)較蓄水前更寬闊和平穩(wěn)的水面乘坐快艇近3小時(shí)后，便可到達(dá)重慶與湖北交界的小城--巫山縣。

2008年，當(dāng)巫山縣城數(shù)十萬(wàn)居民整體移民搬遷至177米水位線以上的新城近5年后，三峽水庫(kù)壩前水位上升到海拔172米。這一年，國(guó)家地理頻道制片兼攝影師Jeff Hutchens和Peter Hutchens因拍攝《中國(guó)歷險(xiǎn)記--三峽大壩》到達(dá)這里。

當(dāng)船只行將這座依循“就地后靠”政策在山坡上拔地而起的新縣城，Jeff Hutchens和Peter Hutchens看著河畔山坡上矗立起著的密密麻麻的屋群，忍不住發(fā)出“這太令人難以置信”的驚嘆，同時(shí)也對(duì)其安全性表示出強(qiáng)烈的擔(dān)憂。

但在隨后的年月里，“令人難以置信”的事情依然接連不斷的發(fā)生：越來(lái)越多十幾二十層的高層電梯商品房從平均七八層的移民安置樓群中脫穎而出、每平米房?jī)r(jià)達(dá)到城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入4倍、城市中原有居民搬遷至距此6小時(shí)車(chē)程的重慶主城區(qū)成為趨勢(shì)、沿江兩岸村莊里的縣城農(nóng)民紛紛將進(jìn)入縣城購(gòu)房當(dāng)作目標(biāo)。

上述現(xiàn)象的發(fā)生，使這個(gè)農(nóng)村人口占近八成的縣城城鎮(zhèn)化率在2012年達(dá)到33.33%，在重慶市19區(qū)19縣中列倒數(shù)第五。

如果按照縣城2015年城鎮(zhèn)化率達(dá)40%、2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)50%的規(guī)劃，山坡上房屋群的范圍還將繼續(xù)擴(kuò)大，縣城居住人群結(jié)構(gòu)也會(huì)進(jìn)一步變化，而身在其中的人們，他們的生活也將隨之產(chǎn)生巨大的改變。

開(kāi)發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型農(nóng)業(yè)

按約定時(shí)間見(jiàn)面時(shí)，江源（化名）正在巫山縣城主干道廣東路的一家在較高檔的茶樓和朋友打麻將。

這項(xiàng)活動(dòng)是這座城市里絕大多數(shù)居民聚會(huì)時(shí)最喜愛(ài)的活動(dòng)。幾乎每隔一兩年，玩麻將的規(guī)則都會(huì)發(fā)生微小的變化，從“倒倒福”到“血站到底”到“血流”，再到今年流行的“血流＋換三張”，每一次規(guī)則的變化都會(huì)使玩家的輸贏增大，人們對(duì)它的興趣也隨之保留和增加。

江源是巫山一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理，他的房地產(chǎn)公司有30多人，其中一半為江源的親戚，他對(duì)獨(dú)享一間100多平米的辦公室頗為自豪，談話中多次提及。

江源的老家要通過(guò)距縣城約二十公里的巫山長(zhǎng)江大橋繞到長(zhǎng)江對(duì)面，再通過(guò)近一小時(shí)的石子路才能到達(dá)。他和他的7個(gè)兄弟姐妹在這里長(zhǎng)大。他在當(dāng)?shù)卮逍∽x完小學(xué)后，離開(kāi)老家，到離縣城郊區(qū)的一所中學(xué)念初中。

1985年畢業(yè)之后江源進(jìn)入當(dāng)時(shí)的巫山縣建筑工程公司當(dāng)學(xué)徒，在那個(gè)年代，這座小城的絕大多數(shù)年輕人都在15、16歲開(kāi)始工作。江源在這里學(xué)習(xí)了砌墻、抹灰、扎鋼筋等，每天工作近10小時(shí)，工資為1元7角一天。

3年學(xué)徒生涯之后，年滿(mǎn)18歲的江源開(kāi)始當(dāng)包工頭。在那座已沉入江底的老縣城中，有不少江源參與修建或改建過(guò)的房屋，但平均8%的毛利潤(rùn)，以及極小的縣城建筑市場(chǎng)并未讓他積滿(mǎn)人生第一桶金。

時(shí)間行進(jìn)到1997年，三峽工程開(kāi)建，600多公里長(zhǎng)的庫(kù)區(qū)的小城似乎在一夜之間被爆破拆除，而在離廢墟不遠(yuǎn)的山坡上，又快速長(zhǎng)出一座座新城。巫山新縣城是庫(kù)區(qū)內(nèi)唯一整體就地靠后搬遷的縣城。1997年規(guī)劃、基建到砌房，2002年巫山縣城全面啟用。

新崛起的縣城面積為老縣城的近3倍，人口為老縣城的2倍。但其時(shí)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)還未興起，新縣城的住宅基本是單位集資建房，受財(cái)政撥款較多的單位購(gòu)房資金只需500元／平方米。

在規(guī)劃好的地段上，集資建房單位通過(guò)招投標(biāo)請(qǐng)人代建。江源與相鄰的奉節(jié)縣的建設(shè)公司開(kāi)始合作參與這些新建項(xiàng)目的招投標(biāo)，因?yàn)槿斯べM(fèi)用較低，工程建設(shè)能賺取約15%的利潤(rùn)。

直到2008年金融危機(jī)以后，原本在沿海城市務(wù)工的人員逐步回到臨近家鄉(xiāng)的地方務(wù)工?；剜l(xiāng)務(wù)工人員考慮到子女教育問(wèn)題，加之外出務(wù)工積累了部分資金，這部分人員在縣城購(gòu)房的需求開(kāi)始增多。

此外，隨著新農(nóng)村建設(shè)的開(kāi)展，巫山縣下屬的農(nóng)民收入明顯提高，農(nóng)村居民進(jìn)縣城購(gòu)房的愿望也逐步增強(qiáng)。

江源第一桶金挖掘自一個(gè)“企業(yè)集資建房”項(xiàng)目。因項(xiàng)目的性質(zhì)，地價(jià)相對(duì)較低，但建成后房屋基本全部對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)房者大多為原農(nóng)村居民和外出務(wù)工人員。從這一項(xiàng)目中，江源獲得了較為豐厚的利潤(rùn)。

此后，江源開(kāi)始與重慶市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司合作開(kāi)發(fā)真正意義上的商品房項(xiàng)目。與江源見(jiàn)面的茶樓所在樓盤(pán)2008年拿地，2009年開(kāi)始建成銷(xiāo)售，銷(xiāo)售面積達(dá)8萬(wàn)多平方米，銷(xiāo)售金額約4億，江源在該項(xiàng)目公司中占20%股份。

在這座城鎮(zhèn)人均可支配收入僅18046元的縣城，江源的房地產(chǎn)公司每年銷(xiāo)售額達(dá)3億至4億，江源這個(gè)居民口中的“房地產(chǎn)老板”也因此成為人們羨慕的富人。

但江源說(shuō)他在考慮并已經(jīng)開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型農(nóng)業(yè)。他認(rèn)為巫山的房地產(chǎn)一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，并且從城鎮(zhèn)人口數(shù)量和工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，未來(lái)發(fā)展的空間也并不太大，“最多還有5年。”

“這里沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，從農(nóng)村進(jìn)城或從外面回來(lái)的務(wù)工人員，沒(méi)有工作可以做。對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，縣城里人口太少。”

盡管“無(wú)業(yè)人員”多，但工人依然是江源口中巫山房地產(chǎn)發(fā)展的障礙之一，“稍微需要一點(diǎn)技術(shù)的活，比如裝門(mén)窗，都需要從外地請(qǐng)，本地人不熟悉這些技術(shù)。我們這邊的裝門(mén)窗工人，很多都是從宜昌請(qǐng)過(guò)來(lái)，現(xiàn)在建安成本很貴，每平要到1300元左右，加上地價(jià)1000多一平，各種稅收算上，毛利也就12%左右。”

此外，最近新開(kāi)的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度越來(lái)越慢，資金回收期延長(zhǎng)也是江源做出“不太樂(lè)觀”判斷的依據(jù)。江源認(rèn)為，房地產(chǎn)并不是政府鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，因此現(xiàn)在從銀行貸款的難度也在增加，他的開(kāi)發(fā)資金中很大部分來(lái)源于民間借貸，“平均利息在1.7分左右”。

在與新縣城隔湖相望的江東片區(qū)，政府計(jì)劃投資70億元建容納4.5萬(wàn)人的新城，江源表示仍會(huì)進(jìn)入承建或開(kāi)發(fā)，但他同時(shí)也開(kāi)始考察他擬轉(zhuǎn)型的農(nóng)業(yè)，他準(zhǔn)備回他的家鄉(xiāng)發(fā)展果樹(shù)種植和蔬菜大棚，“果樹(shù)種植的周期較長(zhǎng)，但發(fā)展起來(lái)之后是可以長(zhǎng)期做下去的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)講究快進(jìn)快出，但這不是子子孫孫可以做下去的。”

江源去年已經(jīng)回他老家曲尺鄉(xiāng)考察過(guò)多次，那里遍地是柑橘園，有在重慶市范圍內(nèi)出名的紐荷兒橙，還有成片的平坦的可種植蔬菜的土地。但江源說(shuō)現(xiàn)在還未找到切實(shí)可行的發(fā)展路徑，此前有人做過(guò)的嘗試也不容樂(lè)觀。

水源、土質(zhì)都是阻礙。江源說(shuō)，除此之外，種植人員也是，有經(jīng)驗(yàn)的種植人員老去，年輕人外出務(wù)工或遷往縣城，很多村里現(xiàn)在都沒(méi)人。

進(jìn)城的農(nóng)村人

村子里的人越來(lái)越少，種地的更少，但陶達(dá)鳳一家仍在堅(jiān)持。她的老家與江源一樣，都在曲尺鄉(xiāng)。去年為“沖喜”，陶達(dá)鳳剛在家擺酒慶祝了自己的60歲大壽。她在2010年完成了多年的夢(mèng)想，在縣城靠江邊一次性支付21.5萬(wàn)元買(mǎi)了套60平米的住房。

陶達(dá)鳳做事說(shuō)話都非常利落，也是他們一家人的“主事人”。在臘月接近過(guò)春節(jié)的幾天，是陶達(dá)鳳每年最忙也最樂(lè)的時(shí)候，因?yàn)榧依锓N植的藕在這個(gè)時(shí)候運(yùn)到縣城能賣(mài)到7元甚至8元一斤，價(jià)格是平常的兩倍；豌豆尖或白菜，價(jià)格也都能翻番。

她的大兒子和老伴每天從放完水的藕田里刨出一截截藕，她每天早上搭一個(gè)小時(shí)的三輪車(chē)將裝滿(mǎn)100余斤的藕的籮筐送到縣城，在縣城的菜市場(chǎng)或大街小巷賣(mài)，“臘月這幾天能賣(mài)到六七千元。”

陶達(dá)鳳有兩個(gè)兒子，小兒子多年前在重慶讀完師范學(xué)校后回到巫山縣城當(dāng)初中老師，在縣城早已安家落戶(hù)。大兒子一直在農(nóng)村務(wù)農(nóng)，大孫子現(xiàn)在已經(jīng)上初中，因?yàn)樵诳h城沒(méi)有住房，陶達(dá)鳳平常帶著大孫子在小兒子家住，順帶幫其料理家務(wù)。

因外出打工的大兒媳婦幾年前和大兒子離婚，如今在老家種地的只有大兒子和年齡已63歲的老伴。他們種的柑橘去年賣(mài)了4噸，收入約5000元；藕全年能賣(mài)8000元，加上喂養(yǎng)的豬和大兒子在家鄉(xiāng)“風(fēng)貌改造”項(xiàng)目種打工掙得的錢(qián)，去年全年的收入近4萬(wàn)元。

陶達(dá)鳳一直想在城里給大兒子買(mǎi)套房，為了上初中的孫子，也為了老伴和自己以后養(yǎng)老，買(mǎi)入手的這套房是原老城移民補(bǔ)償房，較縣城6000元／平方米的電梯高層商品房?jī)r(jià)格低。

一次性支付的21.5萬(wàn)元中，陶達(dá)鳳自己拿出了12萬(wàn)余元，向親戚借了7萬(wàn)元，小兒子支付了約2萬(wàn)元。在最近兩年里，陶達(dá)鳳已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)將還完了借來(lái)的大部分錢(qián)。

老伴最近在抱怨說(shuō)干不動(dòng)活了，陶達(dá)鳳也隨時(shí)準(zhǔn)備將每年以5000元出租出去的房子收回，讓老伴進(jìn)城來(lái)養(yǎng)老。他們家的果樹(shù)和農(nóng)田也將荒蕪。

空置的田地越來(lái)越多，陶達(dá)鳳的老家有曲尺鄉(xiāng)面積最大的一塊平地，曾經(jīng)那片平地全被開(kāi)辟成水田，家家戶(hù)戶(hù)種植水稻。在水田周?chē)且淮笃淮笃涕賵@，而現(xiàn)在水田基本被放干，柑橘園成片無(wú)人管理。

江源說(shuō)如果成規(guī)模的發(fā)展農(nóng)業(yè)，可能也面臨著要從外地引進(jìn)種植工人的窘境。

2012年巫山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中顯示，巫山非農(nóng)業(yè)人口為152240人，農(nóng)業(yè)人口489239人，城鎮(zhèn)化率達(dá)33.33%；在2008年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)中顯示，全縣非農(nóng)業(yè)人口數(shù)102859人，農(nóng)業(yè)人口520646人，城鎮(zhèn)化率為25.52%。

上述公報(bào)顯示，2012年巫山固定資產(chǎn)投資完成700104萬(wàn)元，增長(zhǎng)27.7%，其中，第一產(chǎn)業(yè)投資40954萬(wàn)元，下降25%。