北京年末住宅供應(yīng)陷低谷業(yè)內(nèi)稱看好明年房?jī)r(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

12月15日，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，2013年北京合計(jì)供應(yīng)的住宅套數(shù)為50399套，供應(yīng)量已跌至最近5年最低值；住宅類土地總成交額為1158億，購(gòu)地銷售比首次突破5成；住宅類土地成交面積為1217萬(wàn)平方米，高于成交面積（962萬(wàn)平方米）約254萬(wàn)平方米；北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)表示，明年房?jī)r(jià)原則上仍有上漲的空間。

一家上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大房企在一、二線城市拿地，原因是在一、二線城市能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)、高去化。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市的土地將趨于稀缺化，充足的土地儲(chǔ)備，將是長(zhǎng)久發(fā)展的完全之策。

多因素催生供應(yīng)低谷

中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，2013年北京合計(jì)供應(yīng)的住宅套數(shù)為50399套，該供應(yīng)量是5年來(lái)最低點(diǎn)，比2012年同期的66750套減少了24.5%。數(shù)據(jù)也表明，商品住宅庫(kù)存量也已經(jīng)跌到59059套的低點(diǎn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，出現(xiàn)2013年供應(yīng)減少的主要原因是2011年～2012年的住宅類土地供應(yīng)減少。此外，在2013年北京執(zhí)行全國(guó)最嚴(yán)格的限價(jià)政策也是供應(yīng)減少的重要原因。諸多觀點(diǎn)認(rèn)為，供應(yīng)量降至近5年低點(diǎn)緣于2013年北京市場(chǎng)的快速去化效果。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，2013年北京住宅類土地總成交額為1158億，而銷售額則為2260億元。購(gòu)地銷售比高達(dá)51.2%，首次突破5成。張大偉告訴記者，高于35%比例基本就代表房企對(duì)土地有較大的渴求，超過(guò)50%則代表北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，北京目前的樓市特征是供給不足。雖然今年供地量大增，但明年尚不能確定是否能達(dá)到銷售狀態(tài)，明年的供給和需求差距依然存在。

范小沖說(shuō)，原則上明年北京房?jī)r(jià)仍有提升的機(jī)會(huì)，但還是要看公司的現(xiàn)金流、融資能力以及能否拿到銷售許可證。開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)思想是擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模再開(kāi)發(fā)，以此來(lái)保證可持續(xù)性發(fā)展。但對(duì)于一些現(xiàn)金流緊張、在北京無(wú)拿地能力的房企，只能在一個(gè)項(xiàng)目上擴(kuò)大戰(zhàn)果，盡可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

一線城市搶地做儲(chǔ)備

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，2013年北京住宅類土地成交面積為1217萬(wàn)平方米，高于成交面積（962萬(wàn)平方米）約254萬(wàn)平方米。

張大偉分析，出現(xiàn)最近幾年房?jī)r(jià)上漲的根源是土地供應(yīng)缺口較大范圍地存在。最近5年來(lái)，土地供應(yīng)缺口達(dá)到了340萬(wàn)平方米。特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了600萬(wàn)平方米和465萬(wàn)平方米。恰是這兩年，北京的房?jī)r(jià)漲幅最快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年房?jī)r(jià)漲幅都比較緩慢或者房?jī)r(jià)處于下調(diào)狀態(tài)。

分析表明，2013年的土地供應(yīng)增加，這也是繼2012年供應(yīng)出現(xiàn)缺口后再次供大于求。從土地供應(yīng)看，2013年，北京土地供應(yīng)總量中，住宅類土地供應(yīng)首次超過(guò)5成，今年的住宅類土地供應(yīng)建筑面積也超過(guò)了1300萬(wàn)平方米，有望僅次于2010年的土地供應(yīng)爆發(fā)期。

即便是一線城市在年底迎來(lái)了緊急調(diào)控，但房企仍視一線城市為“必?fù)屩亍薄?/p>

一家上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，大房企在一、二線城市拿地，原因在于：在一線城市中，有助于實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)和高去化。這樣一來(lái)，房企對(duì)于政策的敏感度相對(duì)較低。同時(shí)，這可以為可持續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備。因?yàn)橐?、二線城市的土地，不需要非常密集的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，多數(shù)房企拿地都是為了之后做優(yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備。