寶能集團(tuán)發(fā)36億信托融資 5年千億商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃資金承壓

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

5年，1200億元，興建40個(gè)創(chuàng)新購(gòu)物中心，寶能集團(tuán)在加速投入商業(yè)地產(chǎn)的豪言放出兩個(gè)月后，便馬不停蹄地踏上了融資之路。

昨日 （11月21日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱華潤(rùn)深國(guó)投）近日發(fā)起計(jì)劃募集資金總計(jì)36億元的信托計(jì)劃，引起市場(chǎng)極大關(guān)注。據(jù)悉，此次信托計(jì)劃主要用于寶能地產(chǎn)贛州商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)。

此前，寶能商置總經(jīng)理張春昊表示，集團(tuán)今后5年大規(guī)模投入建設(shè)的數(shù)十座購(gòu)物中心將統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹向記者表示，自持商業(yè)要求開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的現(xiàn)金流，耐心運(yùn)營(yíng)，前期5~10年要做好不盈利的準(zhǔn)備。對(duì)于還未上市的寶能集團(tuán)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑面臨較大的資金壓力。

16億用于太古城項(xiàng)目/

記者從華潤(rùn)深國(guó)投官網(wǎng)了解到，此次“華潤(rùn)信托·鼎新108號(hào)深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱鼎新108號(hào)信托）發(fā)行期限為2013年11月13日起，至之后的24個(gè)月，信托預(yù)計(jì)收益率為8.6%至9.5%。

在36億元的募資總額中，包含優(yōu)先級(jí)18億元，由合格投資者認(rèn)購(gòu)，首期募集約8億元，以實(shí)際募集金額為準(zhǔn)；第二期募集剩余優(yōu)先級(jí)資金；劣后級(jí)18億元由寶能控股（中國(guó)）有限公司以其對(duì)寶能地產(chǎn)股份有限公司的18億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)。

對(duì)于優(yōu)先級(jí)的募資用途，其中2億元用于向?qū)毮艿禺a(chǎn)增資，以持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán)，用于深圳寶能公館項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，剩余16億元用于贛州寶能太古城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

搜房網(wǎng)資料顯示，贛州寶能太古城項(xiàng)目包含住宅、寫(xiě)字樓和酒店的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總占地面積5.19萬(wàn)平方米，總建筑面積27.59萬(wàn)平方米，位于江西省第二大市贛州的東江源大道與唐江路交匯處。

業(yè)內(nèi)某分析師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，36億元的信托規(guī)模在房企中算比較大的，而綜合預(yù)期的收益率在9%左右，算正常水平。目前不管是從存量，還是新增的信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率來(lái)看，大型房企如萬(wàn)科的信托收益率在8%~9%水，一般公司則要9%~10%，甚至10%以上。

據(jù)悉，此次信托計(jì)劃將深圳寶能公館項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入納為第一還款來(lái)源。目前，項(xiàng)目所在地周邊二手房單價(jià)已達(dá)到6萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米。據(jù)華潤(rùn)信托測(cè)算，寶能公館項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格為6.5萬(wàn)元/平方米（含精裝修），該項(xiàng)目銷(xiāo)售已能覆蓋該信托計(jì)劃所有支出。

面臨較大資金壓力/

事實(shí)上，該信托計(jì)劃的推出也在預(yù)期內(nèi)。鼎新108號(hào)信托發(fā)布前兩個(gè)月，寶能集團(tuán)曾在9月初對(duì)外宣布，計(jì)劃在5年內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)40個(gè)創(chuàng)新型購(gòu)物中心，總投資達(dá)1200億元，未來(lái)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例將調(diào)整至接近50%。

寶能投資集團(tuán)有限公司副總裁吳永剛表示，目前寶能商業(yè)已布局深圳、北京、上海、烏魯木齊、桂林、贛州等全國(guó)28個(gè)城市，一、二、三線城市均有分布。公司目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，總開(kāi)工面積1000萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)500億元。

與之相比，根據(jù)美國(guó)《全美不動(dòng)產(chǎn)投資家》和《零售界》兩家行業(yè)權(quán)威媒體的排名，截至2012年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)66個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積1073.5萬(wàn)平方米，這意味著寶能集團(tuán)未來(lái)的開(kāi)業(yè)面積或直追萬(wàn)達(dá)。

在商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的背景下，寶能在購(gòu)物中心領(lǐng)域卻并不出眾。目前，寶能集團(tuán)較為知名的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有深圳AllCity，以及以海洋為主題的寶能太古城項(xiàng)目，但算不上第一梯隊(duì)。

為此，寶能將原萬(wàn)達(dá)招商中心副總經(jīng)理兼主力店部總經(jīng)理張春昊納入集團(tuán)，擔(dān)任寶能商業(yè)管理公司總經(jīng)理。張春昊曾公開(kāi)表示，寶能未來(lái)新建商業(yè)綜合體中，購(gòu)物中心將全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)，而住宅和商業(yè)街部分則會(huì)考慮銷(xiāo)售，這點(diǎn)與萬(wàn)達(dá)模式非常相似。

何倩茹認(rèn)為，自持的好處是商業(yè)形態(tài)統(tǒng)一上檔次，散賣(mài)后沒(méi)有劃一的效果，自持做得好，未來(lái)打包出售才可能獲得更高的議價(jià)，但自持也意味著更高的資金要求。據(jù)粗略計(jì)算，按照寶能的計(jì)劃，每年將興建8個(gè)購(gòu)物中心，需要超過(guò)200億元的投資額。

張春昊對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，前期還是主要依賴集團(tuán)提供資金大頭，寶能集團(tuán)旗下的金融、綜合物業(yè)、物流板塊都是寶能商管的資金來(lái)源，集團(tuán)目前自持的商業(yè)資產(chǎn)也能帶來(lái)一定的現(xiàn)金流。另外，未來(lái)5年的新建項(xiàng)目為商業(yè)綜合體，住宅和商業(yè)街部分的出售也能帶來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金來(lái)源。