佳兆業(yè)造城11平方公里 北方最大旅游地產(chǎn)項目落子東戴河新區(qū)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自東戴河    

每經(jīng)記者 羅碧 發(fā)自東戴河

隨著東戴河新區(qū)建設開啟以來，各大開發(fā)商紛紛涌入這座2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值僅122億元的華北與東北交界的小城——遼寧綏中縣。數(shù)十個綜合地產(chǎn)類項目開始建設，而佳兆業(yè)遼寧東戴河項目，占地總面積11平方公里、擬總投資500億元、規(guī)劃6~8年內(nèi)完成，將成為中國北部最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項目，在因“大體量”引來關(guān)注的同時，也帶來了外界對其是否“激進”的爭論。

對此，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對旅游地產(chǎn)這類較為特殊的項目進行考量時，不能以一般成熟產(chǎn)品的運行規(guī)律為標準。

項目“大體量”引關(guān)注/

從北京首都機場出發(fā)4個小時之后，即可到達位于遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)的佳兆業(yè)·東戴河項目。入秋的東戴河在海風的吹拂下已能感覺到?jīng)鲆?，但前來看房想?ldquo;海景房”的人仍不少。記者隨機詢問前來看房的人，基本來自葫蘆島市和秦皇島等周邊城市。

于2011年底開盤的佳兆業(yè)集團首個旅游地產(chǎn)項目——佳兆業(yè)遼寧東戴河一期，在其第3年銷售旺季即將結(jié)束的9月底對外宣布，已累計銷售5000套，共完成銷售額20億元。

據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，目前一期銷售均價為6500元／平方米，靠海住房為7800元／平方米，主要為48平方米一居和114平方米兩居，以及一部分酒店式公寓。記者從當?shù)厥鄯烤W(wǎng)站了解到，綏中縣縣城新盤均價在3500元~4500元／平方米。

佳兆業(yè)綏中公司總經(jīng)理柴文東介紹稱，目前項目銷售套數(shù)已超過5000套，銷售額近20億元，銷售均價按年穩(wěn)健增長約12%。

對于這一較為緩慢的 “銷售速度”，宋丁認為，新區(qū)，加之是位于北方濱海這種季節(jié)性較強的區(qū)域，市場培育期較長屬于正?，F(xiàn)象，不能以成熟產(chǎn)品的規(guī)律來考量旅游地產(chǎn)。“在這個地方做這樣的項目肯定是慢工夫。北方濱海旅游地產(chǎn)，一年中至多有半年時間可以停留在此，因此對新城內(nèi)的旅游項目，人們會對其有一個認知的過程。”

按照此前規(guī)劃顯示，佳兆業(yè)東戴河項目的建設周期將在6~8年，8年之后，這一原址為玉米地的區(qū)域上將形成包括五星級酒店、會所、馬術(shù)和游艇俱樂部、大劇院、博物館與文化中心以及公寓、住宅在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)最大的復合型旅游業(yè)項目，總體量將達1000萬平方米，總投資將達500億元。

深圳一名在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有多年從業(yè)經(jīng)驗的人員在向記者談及新區(qū)開發(fā)大型旅游地產(chǎn)項目時表示，國家政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)開發(fā)商向開發(fā)多種產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)型，“在新區(qū)建大盤，這在開發(fā)成本上存在優(yōu)勢，后期收益較為豐厚，但項目培育期長且初期投資額度較高。”

當提起佳兆業(yè)東戴河項目時，上述人士表示，一直堅持做舊改的佳兆業(yè)在項目長期運作和資金運作上具備較大優(yōu)勢。

佳兆業(yè)的北上之路/

佳兆業(yè)2010年公告顯示，該年12月14日，佳兆業(yè)通過招拍掛方式，以1.31億元購入位于遼寧省葫蘆島市綏中濱海經(jīng)濟區(qū)的兩幅合共占地約42萬平方米的旅游用地，折合樓面均價為每平方米約310元。兩幅地塊將打造成度假型酒店項目。

2011年7月，佳兆業(yè)以3.23億元拿下該地總建筑面積約74萬平方米的7宗土地；2012年7月6日，佳兆業(yè)又以1.96億元價格獲得東戴河總建筑面積達57萬平方米的4宗土地。

如果按照目前6500元／平方米的均價計算，佳兆業(yè)東戴河的地價成本不到房價的5%。

根據(jù)2012年佳兆業(yè)綏中區(qū)域董事長田永久透露的消息稱，佳兆業(yè)東戴河項目第一期投資額達20億元。相關(guān)資料顯示，佳兆業(yè)東戴河項目一期也即啟動區(qū)建筑面積共達50萬平方米，主要工程項目包括18棟99米觀海酒店式公寓、48棟低層高檔住宅、4.7萬平方米的大型濱海廣場以及4.7公里沿海沙灘整治工程，以及大型商業(yè)中心，餐飲和超市等配套。

該項目相關(guān)人士向記者介紹稱，目前已回收的20億元款項主要來源于已出售的超5000套的公寓和低層住宅。

“目前東戴河銷售均價按年增長的速度也較快，隨著周邊配套的完善，這一價格跟周邊的北戴河和南戴河2.5萬元／平方米和1.2萬元／平方米的均價比較來看，后期還有較大的增長空間。”佳兆業(yè)東戴河項目相關(guān)人士向記者表示。

在東戴河項目之前，佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)上的試水已在惠州完成。2007年，佳兆業(yè)在惠州展開了2500畝的造城計劃。隨著惠州房地產(chǎn)價值攀升，佳兆業(yè)從惠州項目中獲得了豐厚回報。

2010年8月23日，佳兆業(yè)與遼寧綏中濱海經(jīng)濟區(qū)簽署合作框架協(xié)議，而11平方公里的體量是此前惠州項目的10倍。

據(jù)了解，在佳兆業(yè)集團上市之后不久，佳兆業(yè)就已開始北上。2009年12月31日，佳兆業(yè)在沈陽購入青年大街項目，開啟了佳兆業(yè)集團進軍北方之路。

根據(jù)佳兆業(yè)集團2012年年報顯示，在2012年共計23.9百萬平方米的總建筑面積中，環(huán)渤海地區(qū)占比34.9%，僅次于其在大本營珠三角地區(qū)38.3%的占比。

盡管從2011年下半年之后，佳兆業(yè)開始將視線從此前的三線及更低級別城市轉(zhuǎn)至一、二線城市，但其在東北城市的擴張之路并未就此停止。在2012年佳兆業(yè)新進駐的4座城市中，東北占兩席，累計已進入沈陽、大連、丹東、本溪等9個城市。

在2012年全年合約銷售中，佳兆業(yè)環(huán)渤海地區(qū)累計銷售面積達46.3萬平方米，占總合約銷售面積257.7萬平方米的18%；環(huán)渤海地區(qū)累計合約銷售金額達2959百萬元，占總銷售額的17%。

“空城”爭議與新區(qū)商機/

根據(jù)克而瑞此前發(fā)布的《2012~2013中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年報》顯示，截至2012年年底，環(huán)渤海地區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展項目已達275個，盡管從數(shù)量上來看與海南旅游地產(chǎn)項目1016個還存在較大差距，但在統(tǒng)計入該年報的五大片區(qū)中僅次于海南和西南地區(qū)。

克而瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯在9月28日舉行的“對話東戴河·第二屆中國濱海旅游地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”上表示，因為北方的氣候季節(jié)性較強，此前北戴河這一片區(qū)一直未被列為旅游發(fā)展的重點區(qū)域，但隨著旅游產(chǎn)業(yè)和道路交通的發(fā)展，北方推出的“針對區(qū)域性”群體的旅游地產(chǎn)項目將有發(fā)展空間。

據(jù)當?shù)卣嚓P(guān)人士介紹稱，今年年內(nèi)，東戴河高鐵即將開通，屆時，東戴河將實現(xiàn)京津冀一小時生活圈。

佳兆業(yè)集團提供的數(shù)據(jù)顯示，東戴河項目購房對象中，北京客戶占比超過80%，以度假、養(yǎng)老人群為主。其他客源多來自臨近的天津、沈陽、唐山、秦皇島。

然而，對于北方濱海地帶季節(jié)性較強，以及新區(qū)“造城”會在初期面臨周邊配套不完善的困境，或?qū)е轮苓呿椖砍蔀?ldquo;空城”的爭議聲，從佳兆業(yè)東戴河項目開始到一期銷售即將收尾從未停止。

佳兆業(yè)東戴河項目相關(guān)人士認為，新區(qū)項目的前景與周邊配套十分重要。此前佳兆業(yè)集團在面對外界的質(zhì)疑時也曾強調(diào)，項目所在地處于東戴河新區(qū)，規(guī)劃160萬平方公里的新區(qū)對項目未來發(fā)展是大利好，并且佳兆業(yè)旅游地產(chǎn)兼顧多重目標。

根據(jù)公開信息顯示，在佳兆業(yè)落戶綏中濱海新區(qū)2年之后，2012年該地更名為遼寧東戴河新區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，致力于打造“海岸中關(guān)村、生態(tài)新城區(qū)”的東戴河新區(qū)面積擬達160平方公里，共分4個功能區(qū)域，即遼寧（萬家）數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、東戴河新城、高嶺工業(yè)園區(qū)以及沿海地區(qū)與碣石大遺址公園。

而佳兆業(yè)東戴河項目規(guī)劃中，五大片區(qū)中有專門片區(qū)用于承接高新產(chǎn)業(yè)集群的商務外延以及為新區(qū)綜合配套中心提供服務，而其他規(guī)劃片區(qū)中也有眾多專門針對周邊商務人士的運動與休閑配套設施。

“在未來的3~5年，這里將建立起占地10平方公里的東戴河數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，這將成為對休閑度假業(yè)起支撐作用的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。”遼寧省葫蘆島市副市長楊維在上述論壇上表示。

據(jù)了解，東戴河新區(qū)自2012年成立以來，已完成了30平方公里的基礎(chǔ)設施建設和相關(guān)配套，目前新區(qū)累計簽約項目373個，開工項目203個，包括中國云計算創(chuàng)新實踐區(qū)、中國高端經(jīng)濟論壇會議中心等重點項目。

根據(jù)2012年綏中縣扶貧開發(fā)辦公室對外發(fā)布的相關(guān)信息顯示，截至2012年3月，新區(qū)已有近20家綜合地產(chǎn)類項目開始建設，2012年預計開工面積達504萬平方米。這其中包括北京盛邦基業(yè)投45億元打造的山海同灣項目、合生創(chuàng)展擬總投資40億元建合生·天戴河項目以及佳兆業(yè)東戴河項目。

無論是佳兆業(yè)，還是其他已經(jīng)進駐東戴河的開發(fā)商，東戴河新區(qū)規(guī)劃能否順利實施，均與其休戚相關(guān)。