樓市調(diào)控迷途:“地王”熱再起或倒逼長效機(jī)制出臺(tái)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王雅潔 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王雅潔 發(fā)自北京

歷史似乎總在不斷地重演。

縱觀中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑，每一次行業(yè)出現(xiàn)泡沫的標(biāo)志性事件之一，就是“地王”頻頻出現(xiàn)。但歷史絕不會(huì)簡單地重復(fù)，如果說十幾二十年前的房地產(chǎn)市場還有巨大的市場空間，房價(jià)也還有足夠的上漲動(dòng)力，那么，到了目前，一些三、四線城市因空置率居高不下，風(fēng)險(xiǎn)已在漸漸積聚，于是更多的開發(fā)商將重點(diǎn)重新轉(zhuǎn)回一、二線城市——即使屢經(jīng)調(diào)控，這里的“絕版地段”依然引來眾多開發(fā)商拼搶。那么，“地王”頻出的背后，到底隱藏著什么樣的商業(yè)邏輯？中國樓市是否還能迎來一段黃金時(shí)期？

近期，“地王”屢屢亮相，已經(jīng)引發(fā)市場各方的高度關(guān)注。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理2003年到2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策后發(fā)現(xiàn)，每一次與樓市相關(guān)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，多地房價(jià)均出現(xiàn)了不同程度的攀升。

延續(xù)到今年9月初，短短兩天之內(nèi)接連誕生了四個(gè)地王，地域范圍包括北京、上海、杭州、蘇州。有觀點(diǎn)指出，這一舉動(dòng)似乎正在進(jìn)入一個(gè)“迷途”：樓市陷入了越調(diào)控“地王”越多的怪圈。

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動(dòng)力不足。”日前，一名地方發(fā)改委人士對(duì)記者直言。

與此同時(shí)，房企業(yè)績的持續(xù)飆紅，正在倒逼土地市場長效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)。9月14日，有消息稱，日前，已有7城市被住建部約談，年內(nèi)應(yīng)該會(huì)有相應(yīng)動(dòng)作。

房企爭相布局一二線城市/

9月4日，北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元拿下；9月5日，上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元，一日誕生三個(gè)地王。

記者注意到，在今年北京歷次的土地拍賣中，多數(shù)企業(yè)在北京土地市場上并非“熟客”，有些甚至是外地房企，但即便少了“主場”的優(yōu)勢，激烈程度也絲毫未打折扣。

“地王”的產(chǎn)生，折射出了目前中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。

“一線城市供不應(yīng)求，三、四線城市積壓嚴(yán)重。”近日，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在介紹目前房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀時(shí)表示。由此，很多開發(fā)商已經(jīng)提出回歸一、二線城市的口號(hào)，有的更將“致力于中國三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)劃掉。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從土地市場發(fā)展趨勢來看，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮，積極布局一、二線城市房地產(chǎn)市場。同時(shí)，土地市場由去年下半年以來的溢價(jià)較高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。

不僅僅是今年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，2007年，有關(guān)部門曾出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》及《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等，試圖促使房地產(chǎn)市場步入健康運(yùn)行的軌道。

但是，事與愿違，2007年，是無數(shù)開發(fā)商為之瘋狂的一年，房價(jià)飆升，四處搶購，地王頻現(xiàn)……

僅以北京為例，2007年12月29日，北京甄氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司經(jīng)過189輪的激烈競價(jià)，以2.6億元競得順義區(qū)北小營中心鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地。

3年之后，號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策——《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》及各地限購政策出爐，同時(shí)推出上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

仍以北京為例，2010年3月15日，北京土地競拍現(xiàn)場，世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊，中信地產(chǎn)以52.4億元拿下亦莊地塊。

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動(dòng)力不足。”一名地方發(fā)改委人士表示，地方財(cái)政就是土地財(cái)政，所以執(zhí)行調(diào)控的動(dòng)力有限，直接導(dǎo)致調(diào)控短效。

除了基層的執(zhí)行阻力，“這么多年來，影響房價(jià)的關(guān)鍵因素是信貸，這也是房價(jià)一直上漲的主要原因。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

短期或現(xiàn)政策收緊跡象/

記者了解到，日前，已經(jīng)有7個(gè)城市被住建部約談。據(jù)一名內(nèi)部人士透露，該部委近期會(huì)繼續(xù)到地方督查，政策方面預(yù)計(jì)會(huì)比前段時(shí)期緊一點(diǎn)。年內(nèi)政策的著力點(diǎn)應(yīng)該主要還是在地方政府身上，住建部以及其他相關(guān)部門的調(diào)控問責(zé)會(huì)從嚴(yán)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人也表示，接下來，在影響市場的各方面，如信貸、融資、地方審批等，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象。

同時(shí)，記者從國土資源部多年前的一場土地形勢分析座談會(huì)公開信息中獲悉，有專家一度指出，“天價(jià)地”現(xiàn)象的形成，從表面上看是土地問題，但實(shí)質(zhì)上是信貸問題的反映。

張宏偉認(rèn)為，要想從根本上解決地價(jià)過快上漲的局面，應(yīng)該從控制市場流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等出發(fā)，也應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。

對(duì)于重點(diǎn)城市，尤其是一線城市，張宏偉預(yù)估，有關(guān)部門可能會(huì)推廣短期內(nèi)遏制地價(jià)過快上漲的具體措施，比如“限房價(jià)競地價(jià)”、“限房價(jià)競配建”等。

從地區(qū)推廣的角度來說，“限房價(jià)競地價(jià)”適合在房價(jià)上漲比較快的城市的重點(diǎn)地塊進(jìn)行推廣，比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價(jià)的地塊，通過這種措施可以在短期內(nèi)抑制房價(jià)過快上漲。

但從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、房地產(chǎn)市場基本面走勢、各地供地計(jì)劃等來看，控制市場流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地等措施不一定可以快速地有效執(zhí)行，尤其是在一線城市，“人多地少”的現(xiàn)狀不可能在短期內(nèi)得到改變。

我國目前的土地市場發(fā)展亟需長效性調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)，從中長期來講，既可以改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，又可以合理調(diào)節(jié)土地市場的供求關(guān)系與遏制地價(jià)過快上漲的預(yù)期。

“盡管住建部和業(yè)內(nèi)各方一直表示將出臺(tái)樓市調(diào)控的長效機(jī)制，但從目前的情況看，長效機(jī)制即使建立，也難以立即見效。而土地、資金、信貸等關(guān)鍵方面政策調(diào)整的空間已經(jīng)很小，出臺(tái)新政的可能性不大。”業(yè)內(nèi)分析人士表示。