項(xiàng)崢：李嘉誠拋售背后的樓市信號(hào)

◎項(xiàng)崢（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

不管是否承認(rèn)存在樓市泡沫，事實(shí)已經(jīng)擺在那里。所謂觀點(diǎn)分歧，可謂是仁者見仁，智者見智。但樓市更多紛爭(zhēng)，只會(huì)擾亂樓市理性預(yù)期，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。如今市況之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行將面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，猶如行走在鋼絲繩上，隨時(shí)可能陷入萬丈深淵。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭遇房地產(chǎn)行業(yè)綁架，在2008年后的國(guó)際金融危機(jī)治理階段更為明顯。2003年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，唯一出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格回落，發(fā)生在2008年的第四季度。但隨后啟動(dòng)的超常規(guī)信貸狂飆，很快扭轉(zhuǎn)了樓市蕭條走勢(shì)，至此房?jī)r(jià)每年上一個(gè)臺(tái)階，讓購房實(shí)力不濟(jì)的人們望樓興嘆。

2012年下半年樓市的全面復(fù)蘇，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。這主要是因?yàn)?，近幾年房?jī)r(jià)上漲到地方投資增長(zhǎng)的傳導(dǎo)鏈條日益得到強(qiáng)化。在現(xiàn)行的分稅制下，地方財(cái)政高度依賴土地出讓收入，地方政府債務(wù)償還也有賴于持續(xù)上漲的土地市場(chǎng)，由此形成了一個(gè)堅(jiān)不可破的鏈條。一旦刺破房地產(chǎn)泡沫，恐將迎來系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的全面爆發(fā)，以及地方財(cái)政的收支危機(jī)。

但是，任由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲又必然加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的虛擬化進(jìn)程，恐將迎來日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅帶來的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)蕭條泥潭，這種結(jié)果也是我們不愿看到的。

在中國(guó)這樣一個(gè)具有悠久歷史文化的文明古國(guó)，置業(yè)的習(xí)慣延續(xù)已久。如果按照自有住房比率進(jìn)行比較，截至2010年末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比率高達(dá)89.3%，而美國(guó)大城市居民自己擁有住房的平均比率僅超過50%。這似乎也帶來一個(gè)悖論，理論上看我國(guó)剛性住房需求較少，但實(shí)際上通過房屋交易價(jià)格所反映出來的剛性需求非常旺盛。

無論如何，房?jī)r(jià)過度偏離收入和租金所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，正日益挑戰(zhàn)我們的承受力。動(dòng)輒好幾百萬、上千萬的一套房產(chǎn)，需要?jiǎng)佑谬嫶蟮呢泿刨Y金，這恐怕也非普通人所能。資金“擊鼓傳花”的游戲，終究會(huì)因?yàn)楦咛幉粍俸┤欢?。但資金鏈條的斷裂帶來的將是連鎖反應(yīng)和幾何級(jí)數(shù)的收縮反應(yīng)。近日，李嘉誠拋售不動(dòng)產(chǎn)套取現(xiàn)金，是一個(gè)值得警惕的經(jīng)濟(jì)信號(hào)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)過度累積，給予政府調(diào)控和治理的空間日益狹窄。如果不施加調(diào)控措施，市場(chǎng)的非理性將占據(jù)主導(dǎo)，天價(jià)購置土地絡(luò)繹不絕，房?jī)r(jià)將面臨全面失控的危險(xiǎn)。如果施加強(qiáng)度過大的政策措施，房?jī)r(jià)將明顯回落，勢(shì)必通過地方政府償債風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量，進(jìn)而通過財(cái)富收縮效應(yīng)降低投資與消費(fèi)，引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)低迷不振。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)正在危險(xiǎn)中艱難穿行。從這一點(diǎn)上說，或許正是拋售物業(yè)套現(xiàn)的最好時(shí)機(jī)。