土地賣完才有真正的房產(chǎn)稅

每經(jīng)編輯 葉檀    

葉 檀

房產(chǎn)稅應(yīng)該征，不過對過渡期的亂象，對房產(chǎn)稅被閹割之后的低效，要有足夠的心理準備。

財政部日前向全國人大常委會預(yù)算工委通報關(guān)于貫徹落實十二屆全國人大一次會議預(yù)算決議和履行政府三項承諾時表示，將加快推進營改增等相關(guān)稅制改革，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，為全面推進房產(chǎn)稅改革進一步積累經(jīng)驗，同時研究完善對工商業(yè)等單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅制度。

房產(chǎn)稅與土地財政互相消解，靠賣地收入的地方政府不可能歡迎房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅增加持有成本，而土地財政需要維持高房價高地價，兩者的目標截然不同。如果土地收入下降形成臨界點，地方政府對房產(chǎn)稅可能有興趣，以目前土地財政收入與房產(chǎn)稅的比例，兩者遠未形成此消彼長的關(guān)系。

以上海為例，房產(chǎn)稅試點兩年，2011年、2012年房產(chǎn)稅收入分別為22.1億元、24.6億元，分別占當年財政收入的0.64%、0.66%。相比而言，2011年，上海土地出讓金總額為1260億元，是2011年房產(chǎn)稅收入的57倍；2012年，上海土地出讓金總額達875.78億元，是2012年房產(chǎn)稅收入的35.6倍。需要指出的是，所征房產(chǎn)稅還包含商鋪、寫字樓，個人住宅房產(chǎn)稅可以忽略不計。

清華大學(xué)白重恩先生的研究顯示，上海房產(chǎn)稅試點之后降低了房價，實際的房價比征收房產(chǎn)稅之前的房價要低15%，確切說是比沒有征收房產(chǎn)稅的時候少增加了15%；而重慶則相反，房產(chǎn)稅試點之后，房價比沒有征收房產(chǎn)稅的時候上漲了11%。這一數(shù)據(jù)令人生疑，從實際的房產(chǎn)交易來看，各區(qū)政府為規(guī)避房產(chǎn)稅甚至區(qū)之間的政策信息都不一致，房產(chǎn)稅是否落到了實處，很難說。

土地指標用完了怎么辦？

上海實行土地指標平移，即對已批未供的土地，在符合法規(guī)和規(guī)劃的前提下，將農(nóng)轉(zhuǎn)用和占補平衡指標調(diào)整到急需項目用地上來；對批而未供的土地依法予以收回，定向出讓給急需用地項目；對用而未盡的，依法或協(xié)商收回，直接供給急需項目。如此一來，超前用完了土地指標的地區(qū)，仍然可以獲得新的土地指標。

在土地價值沒有被榨干之前，房產(chǎn)稅不過是個點綴。雖然房產(chǎn)稅很重要，但地方財政與城鎮(zhèn)化由地方政府主導(dǎo)的現(xiàn)實，決定了土地而不是房產(chǎn)稅，才是地方政府的命根子。地價高的地方不愿意征房產(chǎn)稅，地價低的地方為了提升地價更不愿征。

據(jù)媒體披露，房產(chǎn)稅試點征收擴圍工作由住建部會同財政部、國稅總局共同審定，包括杭州市在內(nèi)，總計有4~5個城市上報了技術(shù)方案，既包括特大型城市，也包括一般省會城市和區(qū)域經(jīng)濟中心城市。按照會簽的“杭州方案”，采用對增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的4‰稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格的8‰稅率征收。這一方案與上海類似，加上政府征收可能會打折扣，考慮到杭州土地值錢，市區(qū)已擴展到周邊的蕭山、余杭等縣，杭州市政府想必會理性，把房產(chǎn)稅這頭狼變?yōu)樨i，再放出籠。

吸引資金，吸引人才，提升地價，擴展新區(qū)，這是目前城鎮(zhèn)化的主線索，沒有地方政府愿意本地率先征收房產(chǎn)稅，降低本地的吸引力。從這個角度說，幾個高房價城市一起推，不找單個試點，是更好也是更公平的選擇。

土地財政方興未艾，擠壓了房產(chǎn)稅的空間，要推房產(chǎn)稅，先除土地財政，雖然房產(chǎn)稅很重要，很重要。