三線城市開發(fā)商生態(tài)：銀根收緊 嘉粵集團的融資方式并非個案

每經(jīng)實習記者 羅碧 發(fā)自湛江

嘉粵集團的破產(chǎn)重整申請，在湛江地區(qū)引發(fā)了巨大的反響。這不僅因為其涉及的債權(quán)人達333戶之多，當?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)龍頭遭遇困境，也讓人們開始關(guān)注三、四線城市開發(fā)商在地價飆升、信貸收緊情況下的生存境遇。

盈利空間收窄

在湛江市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，隨處可見還未封頂?shù)男陆潜P，但卻鮮見深圳、廣州的大開發(fā)商進駐。

廣東省房地產(chǎn)法研究會副會長劉興桂認為，這跟湛江的投資環(huán)境、市場容量都有關(guān)系。“在粵東和粵西兩頭的有些地方，比如汕頭，因為在面上的規(guī)則不明顯，所以外面的開發(fā)商也不太敢貿(mào)然進入。”

在湛江看過不少項目的劉興桂在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，據(jù)他觀察，如果是前幾年在湛江拿地的開發(fā)商還有盈利空間，今年拿地的開發(fā)商盈利空間已經(jīng)很小，“能有20%的回報率就非常不錯了。”

劉興桂說，他看過的好幾個開發(fā)商的項目，樓面價基本都在4000～5000元之間，而實際樓盤銷售價也就在此基礎(chǔ)上增加1000～2000元。

“盈利少，資金回籠需要時間。如果是向銀行借貸，還可能盈利，但如果是向社會、民間融資，根本不可能盈利。像嘉粵集團，1年利息就達幾億元。”劉興桂介紹道。

向民間資本伸手

嘉粵集團的融資方式并非個案。“像我們行業(yè)，都不可能靠企業(yè)的自有資本去開發(fā)項目，但銀行信貸一直收緊，只能不想別的辦法。”嘉粵集團主管財務(wù)的朱小華向記者表示。

正如朱小華向記者講述，自2010年以來，銀行對房地產(chǎn)的信貸基本沒有出現(xiàn)過較大幅度的放松。兩年多的時間，已將許多資金回籠時間長的房企推向了懸崖。

“到了關(guān)鍵時候，比如員工工資發(fā)不出，有好的項目但手頭缺錢，這時候就不得不轉(zhuǎn)向民間借貸。”劉興桂介紹稱。

據(jù)介紹，在湛江，和嘉粵集團老板朱興明一樣向社會融資的房地產(chǎn)商不在少數(shù)。“嘉粵集團實際關(guān)聯(lián)企業(yè)將近60家，并不只有此次申請破產(chǎn)重組的34家。”

根據(jù)破產(chǎn)管理人介紹，這些公司中有很大一部分只是用來融資的平臺。劉興桂在接受記者采訪時也認同這種觀點。在他看來，在湛江，與嘉粵集團類似的很多公司，都是靠個人信譽來運轉(zhuǎn)，“靠個人信譽運轉(zhuǎn)的公司一定會向社會融資，因為向銀行借貸需要抵押物。”

在嘉粵集團破產(chǎn)重整一案中，企業(yè)稱向民間借貸約10億元，其月利率高達5分、1角甚至3角，一年上億元的利息額也成為嘉粵集團出現(xiàn)危機的主要原因。

而在這部分民間借貸資本中，大部分存在拆借。在嘉粵集團民間借貸中，就因存在的部分拆借行為導致債權(quán)認定上的困難。“比如你借給我1000萬，但這1000萬是通過另外三個人的賬戶匯到我賬戶上。但后來還款的時候，我直接還給你，沒有還到其他三個人賬上。這部分錢還是被算進了管理人公布的61億元債權(quán)額中。”嘉粵集團內(nèi)部工作人員向記者介紹稱。

劉興桂認為，在市場經(jīng)濟越不發(fā)達，規(guī)則越不透明的地方，民間借貸越發(fā)達。同時，他認為，在銀行信貸不放松的情況下，民間借貸會成為越來越多中小開發(fā)商的融資方式。