世博會“地鐵大門”項目開發(fā)緩慢 凱德商用欲“坐地”生財？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

上海的馬當(dāng)路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區(qū)第65街坊258弄地塊（南塊），曾是上海世博會的“地鐵大門”。但被新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)公司（以下簡稱凱德商用）2010年競得后，該項目進(jìn)展極為緩慢，截至目前，項目仍然停留在發(fā)開初始階段。

上海業(yè)內(nèi)人士分析稱，項目進(jìn)展較慢的原因，是凱德商用為追求利益最大化而放緩了整個項目的開發(fā)進(jìn)度。

昨日 （5月5日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向凱德商用投資者關(guān)系部發(fā)出采訪提綱，詢問上述地塊的開發(fā)情況。但截至發(fā)稿時，記者未收到公司方面回應(yīng)。

項目地塊多次易手

馬當(dāng)路地鐵九號線與世博專線十三號線的換乘站點，曾被譽(yù)為世博“地鐵大門”。但上海世博會結(jié)束已超過兩年時間，上述地塊開發(fā)進(jìn)展很慢。

昨日，記者在馬當(dāng)路地鐵站實地走訪時看到，工地入口被用作停車場，停了數(shù)十輛轎車，而項目中心部位則是大片的沙石地面。整個工地內(nèi)空蕩蕩，記者看不見各類施工機(jī)械和工人繁忙的景象，僅有兩三個人在一側(cè)翻土，整個項目仍然停留在地面初始階段。工地門口一名保安稱，許久未見施工，正在勞作的工人也僅是為了建造工棚。

根據(jù)凱德商用2011年和2012年的年報，上述地塊計劃在2015年竣工。但記者現(xiàn)場看到的卻是上述景象。

上海多家媒體報道稱，上述地塊在近十年內(nèi)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。2003年7月30日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽定了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計約18.8萬平方米。2007年2月，摩根士丹利與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司（以下簡稱永威置業(yè)），斥資13億元從中海處購得第65街坊258弄地塊（南塊）。2010年初，凱德商用又花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下該幅地塊66%的股權(quán)。由此推算，這幅地塊當(dāng)時的估價已達(dá)約58.6億元，摩根士丹利從此次交易中收獲頗豐。

為豐厚利潤緩建項目？

中房信資深分析師薛建雄說，商用項目周邊越成熟，獲得的回報越高，因此項目開發(fā)得越晚越好。

中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會雍進(jìn)一步分析稱，大量的投入要占用資金成本，而現(xiàn)在商辦項目每年回報率僅在5%~6%，該項目處于舊城改造區(qū)域，待周邊配套設(shè)施成熟，區(qū)域價值得到很好增長后，再開發(fā)更加合適。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，凱德商用延緩動工，體現(xiàn)為“卡準(zhǔn)商機(jī)蓄勢待發(fā)”的商業(yè)策略。在地鐵站的規(guī)劃下，商業(yè)體項目操之過急，易失商機(jī)。以謹(jǐn)慎態(tài)度、延緩的策略來等待未來新商機(jī)，符合凱德利益最大化的企業(yè)戰(zhàn)略。

此外，有業(yè)內(nèi)人士猜測，項目動工進(jìn)度緩慢的另一個原因可能與凱德商用的開發(fā)模式有關(guān)聯(lián)。在業(yè)界，凱德商用向來以采用“私募（PE）+信托（REITs）”模式聞名。

公司2012年報披露，目前共擁有9個信托或基金。2012年7月，凱德商用發(fā)起成立了高達(dá)10億美元的私募基金，其中凱德商用中國持有50%的股權(quán)，剩余股權(quán)由亞洲及北美機(jī)構(gòu)投資者持有。該基金投資的項目中就包含了盧灣區(qū)第65街坊258弄（南塊）項目。

凱德商用通過旗下私募基金對物業(yè)進(jìn)行收購和開發(fā)，等待物業(yè)成熟之后，將其注入REITs中上市，最終退出，從中獲得溢價。因此盧灣區(qū)第65街坊258弄（南塊）項目目前進(jìn)度緩慢，也可解讀為其等待物業(yè)成熟的一個過程。